2013考驗10年房價不跌神話的關鍵時刻

2012年國內房市可說是個多事之秋,在政府部門一連串打房及緊縮措施下,讓房市籠罩在一片愁雲慘霧當中,儘管有諸多不利因素,但國內房市看來又是一個看回不回的格局,交易量持續萎縮,但是房價還是如一般預期的拉回。展望新年度,整體來看,並沒有讓人振奮的新利多,因此,持續10年房價不跌的房市神話是否破滅,2013年正是考驗市場續航力的關鍵時刻!

回顧2012 年,一些市場特殊現象跟事件是值得特別一提的,首先,年初市場信心是普遍不足的,這從興富發董事長鄭欽天尾牙宴上宣稱年度新案售價全面下殺25%,以及樺福建設拿出淡水小坪頂「環遊郡」以每坪12萬元起標就可見一斑,市場上一幅價格破壞效應就將引爆的味道越來越濃,只是這個價格破壞效應並沒在「329檔期」蔓延開來,價格不只是止穩住,還續往上創新高,算是讓業者吃下了一顆定心丸。

回顧2012 年初市場信心普遍不足

其次,文林苑事件對房市又是另一次震撼教育,被視為「釘子戶」王家的抗爭及學生社運人士的聲援,讓原本的單一事件,演變成都更遊戲規則要全面翻修,使得進行中的都更案幾乎是全面停擺,而且政府修法當中又納入好幾條的「文林苑條款」,更讓建築業者將都更視為畏途,其影響是既大且遠的,除了炒作意味濃的老公寓行情被打回原形外,整個台北市因新供給受到壓縮,房價更難動搖了!

當然,實價登錄也是2012年市場公認的年度重大新聞事件,如果有人要票選過去五十年台灣房地產十大新聞,實價登錄必然也會榜上有名,而且會在前五名之列,其重要性由此可見一斑,實價登錄讓過去猶如黑盒子的房價得以透明化,對於2012年房市已然產生巨大衝擊,對於國內未來房市的發展及不動產實價課稅,也都扮演關鍵性的角色。

在實價登錄及政府打房動作頻頻之下,去年北中南土地成交行情卻都紛紛創下歷史新高紀錄,台北市中華路寶慶路口的土地以每坪1007萬成交;力麒建設九月間處分台中7期新市政中心土地,以總價26.62億元高價、轉賣大陸建設,每坪單價高達327萬元,創中台灣土地成交新天價,備受台中建商矚目。此外,興富發透過子公司齊裕營造向京城建設大股東買下高雄美術館特區2470坪土地,創下高雄購地總價與土地單價新高紀錄,總價56.83億元,換算每坪單價約230萬元。

房屋市場「北冷南熱」


2012年房市不得不提的一個特特殊現象是「北冷南熱」,這是近年來罕見的現象。根據內政部統計處的統計數據推估,2012年全台灣房屋的交易量約324,920件,與2011年的361,704件比較,呈現10.2%的負成長,這已經是連續第二年的負成長,同時也創下近10年來的新低紀錄。

就包括桃園在內的6都來看,確實是出現了「北冷南熱」的罕見現象,台北市及新北市在房屋交易量分別出現-23.6%-19.4%的衰退,高雄市則是逆勢成長3.6%,台中市衰退的幅度也只有8.4%,與房市大盤負成長一成多比較起來,還算不錯了。

展望2013年,如果寬鬆來認定,這波房地產市場從2003年起漲已經達10年之久,如果嚴格點來看,房市以2004年為起漲點,今年也將是第10年榮景能否持續的關鍵年,目前就總體財經面來看,可視為市場利多的因素有歐債危機逐漸淡化、美國財政懸崖問題終獲得解決、國內經濟成長趨樂觀、市場資金仍然寬鬆、利率仍處低檔等;就政策面來看,大概只有去年底財政部釋放出,「奢侈稅滿兩年可能轉型」算是唯一利多吧,只是如何轉型,目前市場還是一無所知。

奢侈稅滿兩年可能轉型

其他還可稱得上是市場利多的,就是去年初油電雙漲訊息出來後,通膨保值型的買盤還是持續增加。再來就是重大建設陸續完工,如五楊高架道、機場捷運、捷運信義線等都將陸續完工,另外,輕軌捷運淡海延伸線及高雄線都將動工、桃園航空城、松山機場擴大案也都將全面啟動,都可望為周邊房地產起了明顯的帶動作用。

只是在這些利多背後,還是潛藏著一些令人擔心的利空隱憂。首先是預售推案量仍大,根據市調雜誌住展的統計,2013年光北台灣預售推案量就高達9500億元,比去年的8600億還高,也創下近六年來新高紀錄,這某種程度顯示建商對市場的信心不墜,但也讓人擔心如此大量的推案,市場的胃納量能否吃得下來。

再者,目前市場餘屋賣壓還是相當沉重。同樣根據住展雜誌的統計,光是去年上半年北台灣推案未售出的戶數就達12822戶,未售出金額達2668億元,這些預售推案賣壓,可能會高餘屋區在今年形成價格破壞效應,這就是2013年大家最擔心的「房價下修壓力大」之關鍵所在。

看來2013年房市會不會「愛你一生」,難度是比較高的,倒是下面幾點趨勢變化需要特別注意。

2013年房市可能不會「愛你一生」

第一是「房價北部可能出現持穩及向下修正兩樣情、南北不同調」。受到實價登錄及實價揭露的影響,2013年雙北市房價續創新高的可能性不大,但是供給量大的區域,價格下修勢在難免。至於雙北市以外,在房價相對仍低的情況下,可能還是有補漲的行情可期待,特別是北部投資客買盤匯集的桃園、台中及高雄地區,更值得注意。

 
其次,「預售屋不二價銷售」可能越來越多。這同樣是受到實價登錄的影響,去年已有業者喊出「預售屋不二價銷售」,這在今年應該會有更多業者跟進,只是這個趨勢是否已全面形成氣候,還有待後續觀察,畢竟買個房子好幾百萬甚至上千萬上億,說一毛錢都殺不下來,可能說不過去。

第三,在浮洲合宜住宅推出後,2013年還有A7站合宜住宅將推出,其引領出的風潮就是「低總價、低單價產品會成為市場主流」、「自住客源及長線置產客將是市場主力客源」,投資客及短線客都會被封殺出局。

第四,受到金管會限購令衝擊最大的商用不動產,2013年在市場上的表現將會是「上有鐵板、下有支撐」,行情被金管會緊箍咒限縮住了,無力再創新高紀錄,但是市場需求仍不看淡,只要價格有所鬆動,市場就會有買盤支撐。

最後,在桃園航空城大建設、大計畫領航之下,今年區域房市最被看好的就屬桃園,因為桃園集航空城、升格直轄市、五楊高架道完工、機場捷運線通車、國壽及冠德等開發高鐵特定區等等利多於一身,所以說小龍年桃園房市補漲態勢無法擋。

仔細檢視這波長達10年的房市大多頭,其間有四大力量支撐,這四大力量好似四大天王,拱住房價高漲不退,一是長期的低利環境、二是持續強勁的資金潮、三是兩岸關係好轉房價上漲的預期心理、四是市場的投機炒作。目前短線投機炒作已稍歇息,但其他三大天王仍在,所以2013年房市是上是下,不只是考驗國內10年房價不跌神話,也考驗學者的預言是否成真或是再度摃龜!

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