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房市講座-人民幣即將沖入台灣房市

日期： 7月 22, 2009

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房地產市場

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兩岸房地產名稱『一語兩說』(全文)

陸客自由行已經啟動，不僅旅遊業準備大賺人民幣，房地產業者也都摩拳擦掌準備迎接陸客買樓時代的到來，有的準備簡體版的介紹文宣，、改房屋面積單位為平方米，只是海峽兩岸在房地產這個領域還是有些差異之處恐還不止簡繁體或是面積單位。雖說海峽兩岸的人民屬同文同種，但由於長時間的地理阻隔，彼此之間很多日常用語、說法都已有所不同，跟房地產市場、樓市有關的用語也有諸多不同之處，這裡就來個兩岸房地產專門用語超級比一比。 ◎房市←→樓市房地產市場在台灣簡稱房市，是一個整體市場的通俗說法，比如有人會問「台灣房市景氣是好是壞？」但畢竟房市發音與「房事」一樣，有點不雅，正式場合很少會用這一個詞，免得讓人誤會，用全稱房地產市場或是房屋市場會比較恰當。在大陸上就不會有此尷尬了，因為房地產市場都簡稱「樓市」，雖然就實務定義上來看，房地產市場其所包含內容比較廣，「樓市」望文生義好像只指樓房的市場，比較狹隘，但就跟台灣的房市用語一樣，用久了大家都知道它是指整個市場的意思，知名的房產雜誌「上海樓市」，就是以介紹整個上海房地產市場為主的刊物。 ◎預售屋←→預售房、期房、一手房或樓花房屋預售制度可說是台灣的一項重要「發明」，已經有三十多年的歷史了，市場上俗稱這類房子為預售屋，隨後才被一些台灣業者將此預售制度帶到華人世界去，早期台灣對預售屋並沒有任何規範，因而衍生很多交易糾紛，後來政府才規定，樓盤項目必須取得官方的建築許可執照才可以對外銷售。因此在台灣買預售屋之前，第一個動作是確定該項目有沒有取得建築許可執照，以保障自身交易的安全。預售屋在大陸上大多稱為預售房、期房、一手房或稱「樓花」，一手房主要是相對於二手房的一種說法；樓花一詞最早則是源自香港，早期這類產品的銷售也是沒有規範，後來才有較完整的相關法令規範，像上海市房地局就明文規定，別墅或是多層住宅必須封頂，高層必須工程進度達三分之二，才能申請商品房預售許可證，目的也是在保障購房人的權益。 ◎中古屋←→二手房在台灣凡是使用過的舊東西都叫做中古的，例如中古車、中古冰箱、中古電視等，房屋也一樣，有人使用過的老房子就叫中古屋。在大陸上，中古屋則通稱為二手房。但是甚麼樣房齡的房子才可以稱為中古屋，在台灣市場上並無定論，一般而言，五年以上的房子都可稱為中古屋，但在市場不景氣之際，有些新成屋（一

房市已如失速列車後果不堪想像！

號稱史上最強打炒房平均地權條例修法上路一年多，但是房市不但沒有恢復平靜，反而更加躁動、更加瘋狂，市場人士說看不懂現在的房市，更多人擔心房市已如失速列車，接下來會如何真叫人不敢想像！我國第 16 任民選總統已就任了，但在冗長的就職演說當中，對於住宅政策及居住正義議題卻只有短短幾個字，給外界的感覺、印象是，新政府上來面對經緯萬端的國內外情事，對於棘手的國內房市問題可能就選擇先擱一邊吧！房市再現失序亂象於是最近市場到處可見失序的亂象，消失多時的排隊購屋景象又在網路上瘋傳，抽籤選屋、封盤、包樓、秒殺等等過去都很少見的亂象又再紛紛出現，號稱史上最強打炒房平均地權條例新法上路都滿一年多了，對於這些市場亂象似乎是起不了一點點的作用，讓人不得不懷疑今夕是何夕？更加讓人懷疑現在是不是處於無政府狀態？反觀近來公布的一些調查與數據，卻都是一再地創下歷史新高，央行發布的房貸餘額統計已超過 10 兆 3 千億元，內政部統計的建物買賣移轉件數年增率也是創下 11 年來的新高紀錄，較即時性的預售屋登錄統計數量更是大幅度的成長，當然最讓大家嘖嘖稱奇的是，各地方的房價天花板更是一再被突破，土城新案開到 7 字頭！蘆洲新建案「開價 8 字頭」，永和房價也站上百萬，在在打破區域房價天花板，不只當地民眾大大不解「真值這個價嗎？」其餘各地房價更漲到讓人懷疑人生的地步！新青安讓自住買盤變投機很多人都很納悶，甚至直接就說看不懂，近三年來的政府一連串打炒房，非常諷刺的是房市越打越熱，房價越打越高。究其原因不外乎是打炒力道不過大、主管部門自廢武功、政策自相矛盾等等，尤其是後者，財政部祭出加強版房地合一稅 2.0 之後，卻在去年選戰之前釋出新青安優惠房貸，讓原本買不起房的剛性自住買盤以投機的姿態大舉進場，到現在都還後勁十足久久不散。儘管後來有聽到一些檢討新青安房貸的聲音，財政部也有新青安精進的方案，但這種討好購屋人的政策，要拿出魄力、下定決心去做調整真的是不容易，況且新政府剛上路，除少數留任官員之外，很多都是新手上路，還需要一段磨合期，所以對於房市這個時時會牽動民怨的燙手山竽，短時間內恐怕還會呈現出無政府狀態吧！目前已形同失速列車的國內房市，前景真的叫人擔心，所幸近日看到上市建築界大老公開示警：「目前房

房價高漲不可怕可怕的是迴旋向上的比價螺旋！

超狂房市連續劇持續上演當中，各地房價都紛紛出現史上區域最高價、天價，在地人看了都覺心驚，但是現在房市最可怕的並不是房價持續高漲創新高，而是有很多外地人反過頭來覺得你們家房價怎麼這麼便宜，這種不斷向上定錨的比價螺旋效應才是最可怕的！國內超狂房市持續失速、失控中，現在市場上已經漸漸地懶得去探討怎樣的銷售模式最瘋狂，怎麼樣的購屋動作最誇張了！反而是擺出比價擂台，看看哪個建案在哪裡又創下新高價，每當區域新擂台主出現，當然市場是一片驚呼！直喊怎麼可能？怎麼可能？但是在實價登錄「英雄榜上」看到的卻是鐵錚錚的事實，讓你不能有一絲一毫的懷疑。實價「英雄榜上」看到鐵錚錚的事實最近最讓大家驚豔的區域實價新擂台主有，土城驚見 7 字頭、林口新案驚見 8 字頭，什麼五股洲子洋也出現 6 字頭房價，先不要哇！哇！哇！掉了你的下巴，因為連 3 、 4 線城市彰化市也出現 4 字頭驚天價！聽到、看到這些讓人驚呼連連的房價最新擂台主，可能有幾種市場反應，第一種當然就是驚嚇，心想 5 、 6 年前不是才 3 字頭、 4 字頭，怎麼可能現在 6 字頭，甚至是 7 字頭？滿天是問號及冒號。第二種反應是質疑，懷疑是不是有「帶頭大哥」假傳訊息？要你、要他去接盤。第三種是怨嘆後悔，想當初、想當年怎樣、怎樣？現在不就大發了嗎？！區域新天價出現更驚人市場反應這三種對於區域新房價的反應都不可怕，最可怕的是當大家被新房價定錨一段時間之後，一旦走出這自已開始習慣的「價格圈」，來到一個相對低價區，就會產生一種錯覺，誤以為這一區的房價怎麼都是甜蜜價，都是迷人價，進而有非理性的購買行為。譬如上述林口果真出現 8 字頭天價行情，在林口很難再找到 5 字頭以下的房子時，離林口只有一站之遙的機捷 A10 山鼻站周邊 3 字頭的建案，是不是變得「很可口」、很輕易就可入手，甚至還會「吃好道相報」，直到房價越來越被推升到接近林口才會停歇下來。「惡意比價螺旋」四處肆虐假設有一天 A10 站的房價普遍都站上 5 字頭，甚至是 6 字頭時，到時候大家又會回過頭說林口的房價太委屈了！於是另一股買盤又會回到林口。最近市場上看到土城 7 字頭、林口 8 字頭，現在不就開始聽到一種聲音，「那板橋該是多少多少價

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