歷史上的七月七日正在退色，但今年的七月七日卻標示著另一個新時代的開始，因為這一天國內各大報的頭條幾乎都是「頂新 入股台北101」的消息，這不僅是兩岸之間的大
新聞，更讓國內商辦市場在開放陸資來台後充滿更多的想像空間，長期被看衰的商辦市場，這回真的要鹹魚翻身了嗎？國內商辦大樓真的會成為「落後補漲」的不動產「飆股」嗎？
台北101大樓於2004年底正式完工落成啟用，雖然頂著世界第一高樓的光環，但仍然甩不開摩天大樓的魔咒，經過近五年的努力還是達不到滿租的狀態，還有近兩成的辦公空間是空置的，營運也是一直處於虧損的狀態。所以當頂新願意捧著大筆資金接下台北101的股權，確實震驚了整個市場，也讓人驚覺到不能再小看台北的商辦市場了，特別是在六月底政府敲定了192項陸資來台投資項目後，商辦大樓馬上成了整個市場注目的焦點！
開放陸資來台，不論是個人、法人或團體，第一要務是設立辦公據點，也就是說首先會出現陸資來台的「企業築巢」景象，這些陸資不論是租或買，都將大幅提升國內辦公室的需求，短期會降低商辦的空置率，長期將拉抬商辦的租售行情，讓國內商辦長期偏低的租售行情，逐漸追上周邊國家大城市的行情，商辦市場可以真正的與國際接軌。
因此針對政府開放陸資來台投資，不論是外資商仲業者或是本土業者，共同的看法是最先受惠的就是商辦大樓，因為大家直覺的就會想到香港的例子，2003年後香港開放陸資，不動產當中漲幅最大的就屬商辦大樓，其次是豪宅，最後才是一般住宅。
根據調查統計，從2003年到2008年，香港各類型不動產當中累積漲幅最高的就屬A級商辦大樓，高達271%，其次是豪宅累積漲幅172%，至於一般住宅的累積漲幅是110%。由此可見，台灣開放陸資來台投資，後續又有簽訂金融MOU及ECFA等可望帶動商辦需求的大利多，這次商辦大樓的大行情應該是真的要來了！
另根據跨國商仲業者的調查，今年第二季台北市A級商辦的月租金只有452美金（每英呎），不僅遠遠低於東京、香港的行情，也不及上海、首爾與北京的租金行情。怪不得有人形容目前台北市的A級商辦行情宛如就是「雞蛋水餃股」，只要這些大利多挹注，其行情一定是呈倍數上漲，這應該是很多拿大錢大買商辦者的共同想法吧！
商辦大樓歷史話滄桑
只是翻開台灣商辦大樓的歷史，真的可說是一頁不堪回首的滄桑史，因為國內商辦市場的景氣期總是如曇花一現般的短暫，市場如此短暫的榮景讓房市中老牌的建商都很難在商辦市場中全身而退，而且是推越大的商辦大樓傷的越重，著名的如北部的摩天東帝士大樓、宏國大樓，南部的長谷世貿聯合國、85國際廣場等等，台北101大樓當然也逃不出此一魔咒，在長期供過於求、租售行情偏低的情況下，建築業者即使有商辦大樓建地也寧可轉而蓋豪宅，不願再進入商辦的紅海市場，形成一個非常奇特的房市怪現象！
1980~1986年隨著台灣經濟的起飛以及服務業的快速成長，辦公產品的需求轉趨強勁。在需求的帶動下，當時主要商業大道上，處處可見辦公大樓的興建工程，包含松江路、南京東路以及敦化南北路此時期約有四成的商辦大樓在此時期完工，此時台灣才正要邁入第三波房地產景氣飆漲的前夕，商辦租金水準尚未明顯走高，台北純辦每坪租金行情約在900~1000元之間。
1987年起，在大幅貿易順差、台幣升值以及游資充斥的持續刺激下，國內股市指數出現前所未有的飆漲。在這段期間內國內辦公室的需求瞬間轉強，俗稱「號子」的證券公司對辦公室之需求更達歷史高峰。1987年A級純辦大樓年初租金每坪還不到1,000元，到年底已站上每坪1,370元，年漲幅高達40%以上，1989年租金首度站上2,000元/坪的水準，這一波的租金漲勢一直持續到1990年底來到每坪2,500元的最高峰，才再隨著股市房市泡沫化逐步回檔。
1991~1994年國內股市重挫，房市又因政府將全面實施容積率，引發搶建潮，超額的市場供給，讓商辦市場連續四年處於谷底盤整的階段，A級辦公大樓每坪租金自1990年的2,500元/坪的歷史高點，逐年下修至1994年1,650元/坪的水準，跌幅高達34%。
1995~2000年又是國內商辦大樓另一多空交錯的時間，這期間政府提出了跨世紀的「亞太營運中心」經建計畫，政府放寬外資投入國內股市、電信自由化、新媒體的陸續成立等，都間接或直接的刺激辦公室的需求，1998年A級辦公大樓租金重新站上每坪2,000元的關卡。只是98年年底國內發生金融、九二一大地震又再度震撼了商辦市場。
2001年全球網路泡沫化、美國遭逢911恐怖攻擊事件，再度重挫商辦市場。自2002年第二季起，辦公大樓買方已普遍由抱持觀望態度，轉為積極出價。主要是經濟景氣開始反轉復甦，高於貸款利率的租金報酬率更是促使買方進場的原因。以當時純辦市場近6%的租金報酬率對應4%左右的貸款利率，就財務考量，購置自用辦公大樓所支付的貸款利息明顯低於租金成本，轉租為買的需求逐漸增加。
2004年底，台北101大樓六萬多坪的供給釋出市場，台北商辦市場空置率一下子又拉高到近12%，是1995年以來的新高，租金行情也隨之挫低。不過2005~2007年在預期兩岸關係可能改善的情況下，外資及本土資金掀起一波商辦的搶購潮， 08年受到金融海嘯的影響，商辦市場又沉寂了下去，直到今年三月因為股市翻揚、「三資匯流」及政府持續開放兩岸關係，市場上搶商用不動產、搶地的現象越演越烈，商辦前景更是廣為各方看好，彷彿多年的委屈，這次終於要完全得到補償！
市場仍有疑慮
大約二十年前台灣北中南都會區就開始炒作三通行情，過去市場對於三通的預期都太過於簡化、太過於一廂情願了，如今兩岸之間真的實質三通了，部分大陸公司也正式在台北的商辦大樓掛上招牌，台灣商辦大樓的售價也明顯的拉抬上去，呈現出一幅有行無市的市況，但是租金行情卻還是原地踏步，租金報酬率普遍跌破4%，在如此超強的預期心理之下，本土及外商商仲業者無不叫苦連天，因為沒生意可做，因此即使是後三通時代，還是要務實的看待兩岸關係解凍後的商辦市場。
首先，要確定對岸是不是開放陸企前來台灣投資、陸資可以來台購買不動產？凡事兩岸之間的關係解凍，片面的動作都是無效的，就如去年開放陸客來台觀光，剛開始對方只准許幾個省分、特定的旅行社可做赴台觀光的業務，因此初期成效不彰。
同樣的道理，開放陸資來台投資及購買不動產，對方中央政策如果沒有「放行」，也只是我們如剃頭的擔子一頭熱而已。其次，如果真的在商言商的要來台投資，也要經過一段考察評估期，不會一開放陸企就如過江之鯽的湧進來，像有些業者所說的大陸上五千家大型國營企業，只要百分之一來台，就將擠爆台北101大樓，都是過度誇張的說法及想法。
更務實來看，陸企來台是大企業大公司？還中小型企業？對國內商辦市場的影響層面也會完全不一樣。若是前者，他們一定是選A級商辦、特別是具有地標性的辦公大樓進駐，B、C級商辦仍然不會受惠；若是後者，才有可能發揮螞蟻雄兵的力量，讓整個商辦市場都雨露均霑，對台灣經濟景氣才會有更大的助益。
更何況政府初期只開放192項來台投資，仍有很多有意來台的產業沒在開放的名單裡，更重要的是影響層面更廣的金融MOU與ECFA還沒簽定，短期間內商辦市場還不會有預期中的爆發性成長，所以雖然說大家都看好國內商辦市場，但要有一個體認，那就是：商辦長線看好，不過口袋一定要夠深，才可能成為這一波商辦市場多頭行情的大贏家！
新聞，更讓國內商辦市場在開放陸資來台後充滿更多的想像空間，長期被看衰的商辦市場，這回真的要鹹魚翻身了嗎？國內商辦大樓真的會成為「落後補漲」的不動產「飆股」嗎？
台北101大樓於2004年底正式完工落成啟用，雖然頂著世界第一高樓的光環，但仍然甩不開摩天大樓的魔咒，經過近五年的努力還是達不到滿租的狀態，還有近兩成的辦公空間是空置的，營運也是一直處於虧損的狀態。所以當頂新願意捧著大筆資金接下台北101的股權，確實震驚了整個市場，也讓人驚覺到不能再小看台北的商辦市場了，特別是在六月底政府敲定了192項陸資來台投資項目後，商辦大樓馬上成了整個市場注目的焦點！
開放陸資來台，不論是個人、法人或團體，第一要務是設立辦公據點，也就是說首先會出現陸資來台的「企業築巢」景象，這些陸資不論是租或買，都將大幅提升國內辦公室的需求，短期會降低商辦的空置率，長期將拉抬商辦的租售行情，讓國內商辦長期偏低的租售行情，逐漸追上周邊國家大城市的行情，商辦市場可以真正的與國際接軌。
因此針對政府開放陸資來台投資，不論是外資商仲業者或是本土業者，共同的看法是最先受惠的就是商辦大樓，因為大家直覺的就會想到香港的例子，2003年後香港開放陸資，不動產當中漲幅最大的就屬商辦大樓，其次是豪宅，最後才是一般住宅。
根據調查統計，從2003年到2008年，香港各類型不動產當中累積漲幅最高的就屬A級商辦大樓，高達271%，其次是豪宅累積漲幅172%，至於一般住宅的累積漲幅是110%。由此可見，台灣開放陸資來台投資，後續又有簽訂金融MOU及ECFA等可望帶動商辦需求的大利多，這次商辦大樓的大行情應該是真的要來了！
另根據跨國商仲業者的調查，今年第二季台北市A級商辦的月租金只有452美金（每英呎），不僅遠遠低於東京、香港的行情，也不及上海、首爾與北京的租金行情。怪不得有人形容目前台北市的A級商辦行情宛如就是「雞蛋水餃股」，只要這些大利多挹注，其行情一定是呈倍數上漲，這應該是很多拿大錢大買商辦者的共同想法吧！
商辦大樓歷史話滄桑
只是翻開台灣商辦大樓的歷史，真的可說是一頁不堪回首的滄桑史，因為國內商辦市場的景氣期總是如曇花一現般的短暫，市場如此短暫的榮景讓房市中老牌的建商都很難在商辦市場中全身而退，而且是推越大的商辦大樓傷的越重，著名的如北部的摩天東帝士大樓、宏國大樓，南部的長谷世貿聯合國、85國際廣場等等，台北101大樓當然也逃不出此一魔咒，在長期供過於求、租售行情偏低的情況下，建築業者即使有商辦大樓建地也寧可轉而蓋豪宅，不願再進入商辦的紅海市場，形成一個非常奇特的房市怪現象！
1980~1986年隨著台灣經濟的起飛以及服務業的快速成長，辦公產品的需求轉趨強勁。在需求的帶動下，當時主要商業大道上，處處可見辦公大樓的興建工程，包含松江路、南京東路以及敦化南北路此時期約有四成的商辦大樓在此時期完工，此時台灣才正要邁入第三波房地產景氣飆漲的前夕，商辦租金水準尚未明顯走高，台北純辦每坪租金行情約在900~1000元之間。
1987年起，在大幅貿易順差、台幣升值以及游資充斥的持續刺激下，國內股市指數出現前所未有的飆漲。在這段期間內國內辦公室的需求瞬間轉強，俗稱「號子」的證券公司對辦公室之需求更達歷史高峰。1987年A級純辦大樓年初租金每坪還不到1,000元，到年底已站上每坪1,370元，年漲幅高達40%以上，1989年租金首度站上2,000元/坪的水準，這一波的租金漲勢一直持續到1990年底來到每坪2,500元的最高峰，才再隨著股市房市泡沫化逐步回檔。
1991~1994年國內股市重挫，房市又因政府將全面實施容積率，引發搶建潮，超額的市場供給，讓商辦市場連續四年處於谷底盤整的階段，A級辦公大樓每坪租金自1990年的2,500元/坪的歷史高點，逐年下修至1994年1,650元/坪的水準，跌幅高達34%。
1995~2000年又是國內商辦大樓另一多空交錯的時間，這期間政府提出了跨世紀的「亞太營運中心」經建計畫，政府放寬外資投入國內股市、電信自由化、新媒體的陸續成立等，都間接或直接的刺激辦公室的需求，1998年A級辦公大樓租金重新站上每坪2,000元的關卡。只是98年年底國內發生金融、九二一大地震又再度震撼了商辦市場。
2001年全球網路泡沫化、美國遭逢911恐怖攻擊事件，再度重挫商辦市場。自2002年第二季起，辦公大樓買方已普遍由抱持觀望態度，轉為積極出價。主要是經濟景氣開始反轉復甦，高於貸款利率的租金報酬率更是促使買方進場的原因。以當時純辦市場近6%的租金報酬率對應4%左右的貸款利率，就財務考量，購置自用辦公大樓所支付的貸款利息明顯低於租金成本，轉租為買的需求逐漸增加。
2004年底，台北101大樓六萬多坪的供給釋出市場，台北商辦市場空置率一下子又拉高到近12%，是1995年以來的新高，租金行情也隨之挫低。不過2005~2007年在預期兩岸關係可能改善的情況下，外資及本土資金掀起一波商辦的搶購潮， 08年受到金融海嘯的影響，商辦市場又沉寂了下去，直到今年三月因為股市翻揚、「三資匯流」及政府持續開放兩岸關係，市場上搶商用不動產、搶地的現象越演越烈，商辦前景更是廣為各方看好，彷彿多年的委屈，這次終於要完全得到補償！
市場仍有疑慮
大約二十年前台灣北中南都會區就開始炒作三通行情，過去市場對於三通的預期都太過於簡化、太過於一廂情願了，如今兩岸之間真的實質三通了，部分大陸公司也正式在台北的商辦大樓掛上招牌，台灣商辦大樓的售價也明顯的拉抬上去，呈現出一幅有行無市的市況，但是租金行情卻還是原地踏步，租金報酬率普遍跌破4%，在如此超強的預期心理之下，本土及外商商仲業者無不叫苦連天，因為沒生意可做，因此即使是後三通時代，還是要務實的看待兩岸關係解凍後的商辦市場。
首先，要確定對岸是不是開放陸企前來台灣投資、陸資可以來台購買不動產？凡事兩岸之間的關係解凍，片面的動作都是無效的，就如去年開放陸客來台觀光，剛開始對方只准許幾個省分、特定的旅行社可做赴台觀光的業務，因此初期成效不彰。
同樣的道理，開放陸資來台投資及購買不動產，對方中央政策如果沒有「放行」，也只是我們如剃頭的擔子一頭熱而已。其次，如果真的在商言商的要來台投資，也要經過一段考察評估期，不會一開放陸企就如過江之鯽的湧進來，像有些業者所說的大陸上五千家大型國營企業，只要百分之一來台，就將擠爆台北101大樓，都是過度誇張的說法及想法。
更務實來看，陸企來台是大企業大公司？還中小型企業？對國內商辦市場的影響層面也會完全不一樣。若是前者，他們一定是選A級商辦、特別是具有地標性的辦公大樓進駐，B、C級商辦仍然不會受惠；若是後者，才有可能發揮螞蟻雄兵的力量，讓整個商辦市場都雨露均霑，對台灣經濟景氣才會有更大的助益。
更何況政府初期只開放192項來台投資，仍有很多有意來台的產業沒在開放的名單裡，更重要的是影響層面更廣的金融MOU與ECFA還沒簽定，短期間內商辦市場還不會有預期中的爆發性成長，所以雖然說大家都看好國內商辦市場，但要有一個體認，那就是：商辦長線看好，不過口袋一定要夠深，才可能成為這一波商辦市場多頭行情的大贏家！
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