最近「履約保證」一詞突然成了房地產市場上熱門的用詞，先是消保會要求建築業者要全面推行「履約保證」，後是消基會調查市面房仲提供的「成屋履約保證」，有名不符實的情事，要求業者改正。頓時間對於「履約保證」到底是甚麼？該不該推行「履約保證」？在房地產市場發展持續熱絡的此際似乎更值得深入來探討。
為健全國內預售屋買賣交易機制，行政院消費者保護委員會（消保會）日前邀集相關機關、專家學者、業界及消保團體共同審議內政部「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正」草案，經消保會第176次委員會議討論通過，將由內政部公告後八個月後實施，也就是明年二月開始，建商推出的預售屋個案都得提供「履約保證」的服務，保障購屋消費者的權益。
強制實施「履約保證」 業者反彈
但這消息一見報，就有建築業者跳出來反對，認為此舉不可行，將會凍結大筆資金在金融體系，一來影響建商資金的運用，二來金融體系多出一大堆閒置資金，當然業者「更好心」的關心這些成本將來會轉嫁到購屋消費大眾身上。所以認為全面實施「履約保證」是不切實際、是沒有必要的。
但是換個場景看，假設小高省吃儉用好不容易存了150萬元，跟A建設公司訂了一戶預售屋，預計兩年後交屋，不幸的是A建設公司將購屋人所繳交的自備款都挪去救其轉投資的電子公司，建案因而蓋不下去，建設公司也宣告倒閉，於是小高所繳出去的任何一毛錢都要不回來，所訂的房屋也永遠是一座空中樓閣，即使小高尋求司法管道救濟，要拿回自己血汗錢的機會也是十分渺茫！
不過，在這買預售屋交易的過程中如果有「履約保證」的機制，小高面對上述的情況，雖然預售屋是蓋不出來，但至少他所繳出去的所有款項都可以拿得回來，如果你是小高，在購屋款之外，再加一點點「履約保證」的小錢以保障自身更大的權益，你會反對這樣保護消費者的機制嗎！
預售屋最大風險是房子蓋不出來
畢竟預售屋的最大風險就是房子蓋不出來，而且在現行的相關法令條文下，沒有任何一條是保證建商一定要將預售屋蓋出來給你的。前一波房地產不景氣，房子很難賣，於是有建商與建築經理公司推出「履約保證」的保障機制，希望強化購屋人的信心，但近幾年房市景氣大好，已經好久沒看到預售屋有提供「履約保證」的服務了。
反倒是政府開始注意到購屋交易安全的問題，要求所有預售屋都做「履約保證」，全面推行，建築業者倒有異見了。一說會影響建商資金的運用。然而，「履約保證」本來就是要限制建商對於購屋人資金的運用，不能任其隨便挪用，況且建商在不景氣時推「履約保證」的資金運用都不會有問題，現在房市即使面臨央行打房景氣也還不差，加上利率超低，建商建案的資金運用應該不成問題。
二說金融體系會多出一大堆閒置資金，國內金融機構「錢滿為患」是大家都知道的事實，不勞建築業者幫忙操心，何況若有「履約保證」的業務可承作，金融業者還是會有所進帳的，絕不會做白工的。
其實建築業者也可轉個角度想想，若建案有「履約保證」，消費者基於交易安全更有保障，說不定更願意購買預售屋呢！
民國85年成屋履約保證就已上路
至於「成屋履約保證」，望文生義是針對成屋交易提供履約保證，實務上成屋交易是現況交屋，不會有預售屋蓋不出來的風險，但過去卻常發生『過戶拿不到錢』、『拿錢不過戶』之重大交易糾紛，因此信義房屋仿照預售屋「履約保證」的精神，於民國85年首先推出「成屋履約保證」的服務，爾後其他仲介公司也紛紛跟進，現在幾乎較大型的仲介公司都有提供所謂的「成屋履約保證」，只是各家名稱稍有不同罷了。
最近消基會針對市面上10家大型仲介太平洋房屋、信義房屋、永慶房屋、東森房屋、住商不動產、中信房屋、有巢氏房屋、21世紀不動產、全國不動產、台灣房屋等業者就「成屋履約保證」服務內容展開調查，結果發現都有「名不符實」的情形，「業者所提出的履約保證，充其量僅為『價金轉付』。因此若任一方違約時，保證者無法代為履行契約，並非一般人所認知的『履約』保證。」
因此消基會表示，成屋履約保證若無法達到履約保證之效，涉有廣告不實，應禁用履約保證名稱或應重新正名為「價金信託保管制度」，以免混淆消費者。
公平會、消基會認為廣告不實
消基會為消費者的權益把關，展開大規模的調查雖然值得肯定，但其調查結果與最後的建議，早在民國96年公平交易委員會就做過類似的廣告不實的處分案例（行政院公平交易委員會處分書，公處字第096075號），其說明內容比消基會還詳盡完整的多。
而該處分案的受處分人正是「成屋履約保證」的創始者信義房屋，並被課以新臺幣120 萬元的罰鍰，其處分書主文為：「被處分人於房屋仲介廣告宣稱「成屋履約保證」、「風險歸零」，就其服務之品質、內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項規定。」
公平會認為業者宣稱的「風險歸零」，實際上僅有價金收付之履約保證，對於物的瑕疵、違約賠償條款等似無履約保證之實質行為或達到交易零風險之目的。
總而言之，不論是消基會的調查或是公平會的處分，在在都顯示仲介業者目前所提供的「成屋履約保證」制度還有很大改善的空間，不過業者願意在政府法令沒有規範之下，就主動研發提供該項保障措施還是值得肯定的，至於「成屋履約保證」名實是否相符，與消費者權益比較起來，似乎就沒那麼重要了！
為健全國內預售屋買賣交易機制，行政院消費者保護委員會（消保會）日前邀集相關機關、專家學者、業界及消保團體共同審議內政部「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正」草案，經消保會第176次委員會議討論通過，將由內政部公告後八個月後實施，也就是明年二月開始，建商推出的預售屋個案都得提供「履約保證」的服務，保障購屋消費者的權益。
強制實施「履約保證」 業者反彈
但這消息一見報，就有建築業者跳出來反對，認為此舉不可行，將會凍結大筆資金在金融體系，一來影響建商資金的運用，二來金融體系多出一大堆閒置資金，當然業者「更好心」的關心這些成本將來會轉嫁到購屋消費大眾身上。所以認為全面實施「履約保證」是不切實際、是沒有必要的。
但是換個場景看，假設小高省吃儉用好不容易存了150萬元，跟A建設公司訂了一戶預售屋，預計兩年後交屋，不幸的是A建設公司將購屋人所繳交的自備款都挪去救其轉投資的電子公司，建案因而蓋不下去，建設公司也宣告倒閉，於是小高所繳出去的任何一毛錢都要不回來，所訂的房屋也永遠是一座空中樓閣，即使小高尋求司法管道救濟，要拿回自己血汗錢的機會也是十分渺茫！
不過，在這買預售屋交易的過程中如果有「履約保證」的機制，小高面對上述的情況，雖然預售屋是蓋不出來，但至少他所繳出去的所有款項都可以拿得回來，如果你是小高，在購屋款之外，再加一點點「履約保證」的小錢以保障自身更大的權益，你會反對這樣保護消費者的機制嗎！
預售屋最大風險是房子蓋不出來
畢竟預售屋的最大風險就是房子蓋不出來，而且在現行的相關法令條文下，沒有任何一條是保證建商一定要將預售屋蓋出來給你的。前一波房地產不景氣，房子很難賣，於是有建商與建築經理公司推出「履約保證」的保障機制，希望強化購屋人的信心，但近幾年房市景氣大好，已經好久沒看到預售屋有提供「履約保證」的服務了。
反倒是政府開始注意到購屋交易安全的問題，要求所有預售屋都做「履約保證」，全面推行，建築業者倒有異見了。一說會影響建商資金的運用。然而，「履約保證」本來就是要限制建商對於購屋人資金的運用，不能任其隨便挪用，況且建商在不景氣時推「履約保證」的資金運用都不會有問題，現在房市即使面臨央行打房景氣也還不差，加上利率超低，建商建案的資金運用應該不成問題。
二說金融體系會多出一大堆閒置資金，國內金融機構「錢滿為患」是大家都知道的事實，不勞建築業者幫忙操心，何況若有「履約保證」的業務可承作，金融業者還是會有所進帳的，絕不會做白工的。
其實建築業者也可轉個角度想想，若建案有「履約保證」，消費者基於交易安全更有保障，說不定更願意購買預售屋呢！
民國85年成屋履約保證就已上路
至於「成屋履約保證」，望文生義是針對成屋交易提供履約保證，實務上成屋交易是現況交屋，不會有預售屋蓋不出來的風險，但過去卻常發生『過戶拿不到錢』、『拿錢不過戶』之重大交易糾紛，因此信義房屋仿照預售屋「履約保證」的精神，於民國85年首先推出「成屋履約保證」的服務，爾後其他仲介公司也紛紛跟進，現在幾乎較大型的仲介公司都有提供所謂的「成屋履約保證」，只是各家名稱稍有不同罷了。
最近消基會針對市面上10家大型仲介太平洋房屋、信義房屋、永慶房屋、東森房屋、住商不動產、中信房屋、有巢氏房屋、21世紀不動產、全國不動產、台灣房屋等業者就「成屋履約保證」服務內容展開調查，結果發現都有「名不符實」的情形，「業者所提出的履約保證，充其量僅為『價金轉付』。因此若任一方違約時，保證者無法代為履行契約，並非一般人所認知的『履約』保證。」
因此消基會表示，成屋履約保證若無法達到履約保證之效，涉有廣告不實，應禁用履約保證名稱或應重新正名為「價金信託保管制度」，以免混淆消費者。
公平會、消基會認為廣告不實
消基會為消費者的權益把關，展開大規模的調查雖然值得肯定，但其調查結果與最後的建議，早在民國96年公平交易委員會就做過類似的廣告不實的處分案例（行政院公平交易委員會處分書，公處字第096075號），其說明內容比消基會還詳盡完整的多。
而該處分案的受處分人正是「成屋履約保證」的創始者信義房屋，並被課以新臺幣120 萬元的罰鍰，其處分書主文為：「被處分人於房屋仲介廣告宣稱「成屋履約保證」、「風險歸零」，就其服務之品質、內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項規定。」
公平會認為業者宣稱的「風險歸零」，實際上僅有價金收付之履約保證，對於物的瑕疵、違約賠償條款等似無履約保證之實質行為或達到交易零風險之目的。
總而言之，不論是消基會的調查或是公平會的處分，在在都顯示仲介業者目前所提供的「成屋履約保證」制度還有很大改善的空間，不過業者願意在政府法令沒有規範之下，就主動研發提供該項保障措施還是值得肯定的，至於「成屋履約保證」名實是否相符，與消費者權益比較起來，似乎就沒那麼重要了！
留言
我目前遇到的賣方堅持不進履保專戶, 並要在簽約時取得2成現金; 請問是否有其他方式可以保護(障)買方呢?! 謝謝~