實價登錄是目的還是工具？

經過一波三折房地產實價登錄相關修法動作，似乎就要在這會期的立法院決戰了，而且在民氣可用的情況下，「三合一」包裹修法通過的可能性非常高，這個過去被認為只有房地產業界掌握的黑盒子，可望在高房價高民怨的氛圍中得見天日，只是高舉資訊透明化大旗的實價登錄究竟是目的還是工具？市場上也似乎有一股很不尋常的恐懼感，深恐實價登錄後遙指的就是實價課稅！

不管背後有多少的力量支撐，這波房地產持續上漲確實造成很高的民怨，不僅首購族買不起房子，甚至是換屋族都感到無力換屋，於是紛紛將矛頭指向市場交易資訊不透明此一黑盒子，認為掌握市場絕大多數成交行情的房仲業者及代銷業者是房價哄抬炒作的元凶，而且這些業者是既得利益者，所以也成為阻擋成交行情透明化的幕後黑手，最近監察院對內政部提出的糾正案，也明白指出「目前不動產交易的問題癥結，緣自於交易資訊不夠公開透明」。

因此一開始學界及消費者代表都認為應該學美日等國家，讓長年被房仲業者及代銷業者所把持的成交行情資訊公開，主張要修改規範這些業者的不動產經紀業管理條例，課以業者申報成交行情的責任，仿照國外，在房產交易完成後30天內向政府指定的機關申報實際成交行情。

資訊透明做半套 業者大反彈

但是此議一出，業者全面反彈，原因第一是業者不願背下這房價哄抬炒作的黑鍋，並被課以此一資訊透明化的重責大任；其次是修改不動產經紀業管理條例，只能達到局部的資訊透明化，並不能達到全面資訊透明化的目的，畢竟房地產交易並不是只有透過房仲及代銷的途徑，要資訊透明就不能只做半套。

其三是代銷業者最擔心的，如果按照行政院最初的版本，規定「簽訂買賣契約書後三十日內」，向中央主管機關登錄成交案件實際資訊，這對一個預售屋案場銷售期短則三個月，長者半年的銷售行為，當第一個月售出的行情公開後，後續在價格談判上，代銷業者幾乎是沒有任何籌碼可言，銷售難度明顯增高。

為了規避此一修法，有人就戲稱這是一個代銷業消滅條款，代銷業未來只要接案時就隱身為建商的銷售部門，因為建商不歸不動產經紀業條例所規範，所以本身自行銷售房屋就不用去申報成交行情，銷售作業也會比較順利。

最後就是個人隱私權的問題，一旦個人買賣不動產的資訊被業者公開，是不是侵犯了買賣屋消費者的隱私權，更重要的是他們個人身家財產也都攤在陽光下，有沒有安全疑慮，會不會讓好不容易全面納入法制化的不動產經紀業，又走回頭路，走回到過去私下成交的路子，來避開成交資訊必須公開的問題。

儘管業者反彈，行政院還是將不動產經紀業管理條例修正案送進立法院，不過，「如業者預期的」，立法院一讀之後就停下來了，立法院希望行政院能就不動產資訊透明化也提出地政士法及平均地權條例修正版本，與不動產經紀業條例修正案一併送立法院，完成「三合一」資訊透明化的修法動作。

朝野競飆土地政策 實價課稅浮上檯面

在這期間民進黨總統候選人蔡英文提出了十年政綱中的住宅政策，強調大力興建社會住宅外，更提出非自用住宅實價課稅的震撼彈，迫使執政黨趕緊丟出，宣布推動土地正義四大措施，土地徵收將以市價補償、不動產交易實價登錄、加徵空地稅以及推動住宅法立法，以實現居住正義。

雖然是不同陣營的政策主張，但至此實價登錄與實價課稅首度浮上檯面，而且很自然的讓人產生聯想：實價登錄之後，接下來就是實價課稅要上場了，因為沒有實價資料，房產要實價課稅是不可能的事。儘管蔡英文提出的是非自用住宅實價課稅，避開全面實施實價課稅的衝擊，熟悉內情的人士都知道，執政黨為了贏得居住正義的大纛，在書面政策上都一度出現「實價課稅」的文字。所以不動產交易實價登錄的目的只是純粹的要讓資訊透明化嗎？還是未來不動產實價課稅的工具呢？其間可是差之毫釐，謬之千里喔！

提到實價課稅，很多人馬上想到20年前的「王建煊事件」，當時財部長王建煊主張土地增值稅按照土地實際交易價格，學者稱之為第一次土地革命，結果是王建煊部長黯然下台，有人說第一次土地革命未能成功的主因，是政府無法掌握實際成交價格，掌握成交行情確實是關鍵，但實際上是實價課稅政策一出全民譁然、全民反彈，政策因而無法推行。

20年過去了，現在在「三合一」修法情況下，對於資訊透明化實價登錄，業界的反彈聲音幾乎是快聽不到了，甚至還有人主張應該配套改課資本利得稅（capital gain tax），不要再照離市價很遠的公告現值來課土地增值稅了，也就是實價課稅的意思，明顯的不動產交易實價登錄已是時勢所趨，要擋也擋不住了，只是這是就此畫下句點，還是另有下一步？不只擁有高資產的人士擔心，高達八成以上擁有自有住宅的民眾，也會是新政策之下的受害者，朝野政黨在競飆土地政策之際，恐怕也不能忽略這中間可能牽動選票版塊之移動，避免「王建煊事件」的重演！