少子化已是個不爭的事實，在國人高逾八成的住宅自有率，未來新增的住宅需求勢必會越來越弱，如果建築業者再持續大舉推出新建案，這些房子要賣給誰呢？看來房市前景讓人樂觀不起來，但事實真的是這樣嗎？
站在供給方，建商當然是不斷不斷的蓋房子，才能夠創造更多的收益，讓公司可以持續經營下去。但是面對著人口老化及少子化的社會趨勢，住宅市場上自然成長的需求會隨著人口紅利的消失而減弱，根據內政部的統計推估，到2025年人口到達高點之後，台灣人口就將逐年減少，進入人口負成長的狀態。
從少子化的角度來看，對照全國約86%的住宅自有率，未來保守估算至少有七成左右的家庭會有一戶房子留給唯一的子女，這樣的市況確實讓人為未來的房市擔心，因為沒有足夠的新需求，一旦建商還是一味的蓋房子，這樣的房市即使不泡沫化，也可能創造更高的空屋賣壓，讓人不得不杞人憂天起來。
但是台灣房市真的這麼讓人悲觀嗎？恐怕未必呢！從人口多寡看房市需求強弱，事實上很容易就落入以管窺天的謬誤當中，因為房市的需求並不是只有人口增長單一因素，還有為數可觀的換屋需求以及投資的需求呢。
就以市場需求最強的台北市來看，屋齡31年以上的老房子就占了51%，這些老房子居家環境及居住品質相對不佳，都有都市更新的必要，但近幾年都更又是牛步化，所以市場上一直存在著一股換屋提升居住品質的潛在需求，特別是很多老年人已經無力再爬上三、四、五樓的公寓房子，這些房子未來即使留給子女，喜新厭舊心理還是會超過所謂的戀地情節。
從市場上的購屋行為來分析，賣掉北市老舊公寓，住進新北市新大樓早已成一股潮流趨勢，特別是在台北市房價持續創新高的情況下，這種跨境換屋的現象更是屢見不鮮，況且換屋的動作比較不受景氣好壞的影響，景氣好，舊房子賣價高，容易換到新房子，景氣差，買入的新房子負擔也較輕。
何況國人有土斯有財的觀念濃厚，將房地產當成投資工具的情形較外國人強，因此只要有能力除了自住的房子之外，都會再額外置產，或是當包租公賺取穩定的租金收入，或是等待房產增值賺取可觀的價差。根據財政部統計，國人名下擁有三戶以上房子的就高達66萬人，多少就是反映出這樣的心理，這樣的投資需求，在景氣好的時候更是強勁，這波房市的大多頭，投資需求就是其中很大的支撐力量之一，即使景氣低迷的時候，抱著房子出租，更是很多保守型民眾資金的避風港。
所以不要再跟著市場上一些只見其一不見其二的人士人云亦云了，人口只是影響房市需求的因素之一，不要忽略市場上還有換屋及投資的需求喔！
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