台灣第一豪宅帝寶跌價了？

所謂人紅是非多，同樣的道理，房子紅也是非多，2014年國內第一豪宅帝寶大概就是反映這樣的現象吧！從胖達人事件、連勝文避住、巢運到「滅頂」，帝寶一再成為新聞媒體關注的焦點，最近更傳出成交價鬆動的消息，莫非在這一連串事件之後，也衝擊到帝寶的最高房價寶座，真的嗎？帝寶跌價了嗎？

最近整體房地產市場買氣疲軟，屬於金字塔頂端的豪宅產品，又頻頻成為政府打房的重點產品，交易量更見大幅萎縮，之前國產署公開標售台北市中正區32戶豪宅等級的「千荷田」成屋案，更是只見一戶成交的窘境，顯示多金的有錢人在目前氛圍下的購屋意願是有多低迷！

豪宅交易雖然低迷，不過市場上一有豪宅的買賣仍然吸引了大家的注意，當然在實價登錄紀錄上曾創下每坪298.2萬元的第一豪宅帝寶，更是動不動就成為市場上談論的話題。最近在低迷市況之下，帝寶竟傳出有一戶成交，而且單價只有每坪256.3萬元，與之前最高單價每坪接近300萬元比出現明顯的落差，莫非帝寶第一豪宅的寶座位置已經動搖？莫非帝寶的房價已經鬆動？市場上揣測議論之聲甚囂塵上。

「帝寶跌價了」，這可能是很多人最直接的反應，從數字看確實是如此，不過若這樣解讀，就犯了不動產估價上常見的重大錯誤，這也是很多人在參考實價登錄時，常常會犯的錯誤，事實可能不是如此，主要有四個原因：

有可能是特殊交易狀況 

首先，有可能是特殊交易狀況。看一個社區的成交行情之變動，不能只看一個案例，因為有時候會有親友間買賣或是其他特殊狀況的特別成交價，這可能只是一個個案，如果拿特殊個案來殺價或判斷行情，可能就會失真，要多找兩個案例做比較，才能看出真正的價格走勢。

成交標的區位坐落不同 

其次，要看成交標的的區位坐落。以帝寶這個豪宅社區來看，有六大棟建物，最近成交的戶別是位在建國高架橋旁的A棟，因此在寧適度上是比較差的，在風水上也被認定是比較不好，才會造成價格上有些許的落差。

可能是樓層高低造成垂直價差 

第三，是樓層高低造成的垂直價差。一般來說，高樓層的建築，在房價上都有越高房價越貴的情形，也就是市場上所謂的垂直價差的概念，低樓層的成交價與高樓層甚至頂樓做比較，價格較低是屬正常情況。

有無裝修影響成交價

最後，有沒有裝修也會影響到房子的成交價。以豪宅帝寶來說，每戶坪數動輒百坪起跳，裝修的花費上看千萬元都有可能，因此在二手市場上這些成本是否反映在房價上，也會影響到最後的成交價上，若不釐清其間的差異，往往就會做出錯誤的認知與判斷喔！