最近台灣麥當勞傳出將易主的消息，引發市場上諸多揣測，公司說是經營策略轉變，但有人說是跟房地合一稅通過有關，也有人說與台灣內需市場停滯有關，但回顧麥當勞來台30多年，跟房地產市場一直是緊密連結在一起，這次台灣麥當勞賣或不賣也與房地產脫不了關係！日前商業週刊報導麥當勞將「撤出」台灣，引發媒體及市場諸多的揣測與討論，有人想像力豐富，馬上聯想到會不會是最近房地合一稅通過，麥當勞想要在新稅制之前，將手上的資產來個逢高出脫、獲利了結，這當然跟房地產有關係囉！
麥當勞求售 房地合一稅是觸媒劑
據了解，麥當勞在台的一些自有店面或資產，持有時間已經很長，藉這時機點將經營權賣掉，正可保有房地產的最佳投資價值。
甚至是有人以陰謀論來看待，認為未來台灣麥當勞即使賣掉，也有可能只是左手賣給右手，用來墊高手上資產的持有成本，某種程度還是有節稅的效應在裡頭，避免未來出脫時要繳交驚人的交易稅負。
不過若以總統已公告將實施的房地合一稅來看，2016年元旦房地合一稅才正式實施，若又屬2014年元旦之前取得的不動產資產，都適用現行土增稅及財產交易所得稅，也就是房地分離的舊制課稅，不會有房地合一稅所謂「最後一根稻草」的問題。
何況麥當勞手中的資產應該都是以公司法人的方式持有，真的來到房地合一稅年代，公司法人不動產的買賣也是以營利事業所得稅17%來課，名目稅率上也是相對低的。所以這次台灣麥當勞對外求售，跟房地產一定有某種程度的關係，但是國內房產交易稅制變動之房地合一稅並不會是關鍵性因素，頂多只能算是觸媒劑罷了！麥當勞有創造商圈的能力
根據媒體報導，美國麥當勞的營收除了餐飲本業之外，房地產「經營」也是很重要的獲利來源，麥當勞早期進入台灣也曾在房地產上嚐到甜頭，譬如在台中的台中港店，是以一坪5萬購入，經營一段時間後賣給當地建商，每坪竟然賣到145萬，獲利驚人，目前仍然持續營運的台北館前店，這些年來房產增值應該也是十分驚人，假使麥當勞在台的直營店都是自有的話，這些資產到現在絕對不是個小數目！
因為我們光從麥當勞進入台灣這30多年來，國內房地產市場上就一直流傳著，「麥當勞有創造房產價值的能力」，「購屋跟著麥當勞走」等類似的說法，很多預售屋建案或是中古屋銷售，也都會拿麥當勞來當有利的賣點，這點跟房地產當然聯結度更高更直接了，因為國內房地產業者深深明瞭，只要麥當勞在一個地方設店，就會產生三種關聯效應：
1.帶來人潮及人氣效應
這種效應最明顯是一些麥當勞的郊區店，原本是鳥不生蛋的地方，一旦被麥當勞看上，開出店來之後，因為它的品牌、廣告、集客等等效應，這個地方的人潮與人氣就會有很明顯的轉變。
2.繁榮地方及創造商圈效應
當一個鳥不生蛋的地方，出現人潮及人氣的轉變之後，在人潮即錢潮的前提下，其他的商家也都紛紛聚集過來，形成一個正向循環，地方上商業活動活絡起來了，生活便利性越來越高，甚至一個新興的麥當勞商圈就於焉成型了。
3.帶動地價、房價與租金效應
商家聚集、生活便利性高、商圈越來越擴大，最明顯的反應就是當地的地價及房價，房價上漲也會帶動周邊住家及店面的租金行情，這就是麥當勞帶動房地產的三部曲。
近年來在新北市淡海新市鎮的麥當勞，也正在扮演著類似型塑新商圈的角色，這也可以看出麥當勞在開店選址與開店策略上，確實是與眾不同，有很多經營房地產的深層學問在裡頭。相較於其他的速食業者，不論是肯德基或是摩斯漢堡等，就不曾有人提到它們有創造商圈等效應。
賣子救母vs. 殺雞取卵
這次美國麥當勞母公司要賣掉台灣麥當勞，市場談論到的原因很多，不外乎是台灣經濟面及市場面、公司經營策略面等等：
1.台灣內需市場消費不振
最近經濟研究機構紛紛調降國內經濟成長率，除了出口疲弱之外，也有人指出是內需消費不振所致，這當然影響大型餐飲業者之經營績效，所以不只是麥當勞，王品集團也有此情形。對於一個跨國餐飲集團考量層面可能更全面，畢竟台灣是個2300萬的消費市場，規模不大，在少子化、老年化衝擊下，後續市場成長空間也有限，這當然會是原因之一。
2.國人飲食消費習慣漸改變
經過幾波食安風暴的衝擊，加上健康飲食觀念漸漸成形，很多家庭或是父母親也都盡量讓小孩減少攝取垃圾食物或是降低外食比重，這與前面外部大環境不佳互相加成下，更讓速食業者承受經營壓力。
3.賣子救母近年來由於美國麥當勞母公司經營不善，在全球整體經營策略考量下，賣掉體質還不錯的台灣子公司，來挹注母公司之營運，這是很合理的。台灣麥當勞過去這些年的經營績效還算不錯，賣相還不錯，如果是經營不善，可能只有認賠殺出了！
4.全球經營策略轉變，降低直營比重
跟很多連鎖企業一樣，直營的直接間接成本是比較沉重的，因此很多連鎖企業一碰到經營瓶頸的時候，馬上就想到從直營系統轉為加盟體系，以達到cost down的目的，過去國內好幾家房仲連鎖品牌都是在此一考量下轉為加盟品牌的！但是加盟後的品質控管，可能隨之流失，整體營收與獲利率恐怕也無法維持，這可能是美國麥當勞總公司必須要思考的一些問題。
5.店面租金日漸沉重（殺雞取卵效應）
麥當勞經營的主要成本是原料、生財器具、店租及人事成本，由於大部分的店面是承租的，雖然麥當勞租期都長達15~20年，但現在全省350家直營店面有很多店面已經碰到租期滿該換約的問題了。
特別是這波長達10多年的房地產景氣周期，當初租給麥當勞的地主，因為沒理由調漲租金，現在終可好好反映地價之漲幅，因此若想續租，租金喊價都非常可觀，在在讓麥當勞有一種不可承受之重。這跟台北東區的一些店面是一樣的情形，屋主租金期望值大幅拉高，寧願空租，也不願降租，這種殺雞取卵的效應，正在全國各地商圈發生。
所以台灣麥當勞要對外求售，不管背後真正的原因是什麼，看來看去，不管未來賣還是不賣，賣得掉還是賣不掉，恐怕都與房地產脫不了關係！
(本文同時發表於聯合財經網"大咖看房市" http://money.udn.com/money/story/5622/1023759)
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