買戶房子遮風避雨、安身立命，是很多人一生的夢想，但有人卻不小心買到了工業住宅、買到了夾層屋、買到了娛樂宅，甚至還有人買到了「旅店宅」，面對這些五花八門的「假住宅」產品，購屋人該如何避免誤蹈業者的銷售陷阱呢？
正常情況下，一般人買屋就是做居住用途，但是很多首購族或是專業知識不足的民眾，常常會因為業者的不實宣傳、解說、引導，卻買下了不能當住宅使用的房子，姑稱這類房子為「假住宅」好了，住進這種「假住宅」，表面上看來沒事就沒事，還是可以正常居住使用，可是一旦遭到檢舉，問題可就來了，不但得花錢消災，甚至還要恢復到合法的、非居住的使用狀態，讓不少購屋人困擾不已，可謂賠了夫人又折兵啊！
工業住宅違法違規最普遍最嚴重
在國內房市當中「假住宅」產品最常見的就屬工業住宅，由於工業住宅數量多、分布很廣，因此即使路人皆知工業住宅是屬違法違規房產，但不論是中央或地方政府卻都對這種市場亂象睜一隻眼閉一隻眼，並沒有積極的取締動作，也讓工業住宅如野火燎原一般一發不可收拾。
即使監察院曾在2011年11月3日就工業住宅問題對內政部提出糾正案，明明白白地指出：「工業住宅本屬違法，相關主管機關卻未有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規劃，興建作為住宅出售使用，實有怠失，內政部應通盤檢討，對正在銷售廣告的建案，加強宣導查處。」但是迄今，工業住宅問題還是存在。
除了工業住宅外，市場上還充斥著不少違法的「假住宅」產品，夾層屋是另一種二次施工的違法住宅產品，這類產品在10前幾年還蠻普遍的，但在最近這波房市景氣當中倒較少見了，最主要是市場接受度降低，受限於樓層高度，使用效度不高，民眾購買意願也直接受到影響。
另外，市場上還可看到蓋在「工商綜合區」、「娛樂區」、「辦公服務區」、「策略性產業區」、「科技特定區」等「假住宅」建案，也都是屬於違反建築法或是違反都市計畫法的違法產品，至於，民眾買到違法「旅店宅」，市場可能就比較少聽到了。
慘痛的首次購屋經驗
以下是高雄一位陳先生在臉書上寫下個人首次購屋的慘痛經驗：
我在去年的11月買下位於澄清湖附近剛新建完畢的大樓，而岳母家也離這新建大樓距離不到三分鐘的行程，心想這樣小孩也有人可以照顧，而且岳母當初買的房子也是聯x建設的透天房子，所以我跟我老婆都對這家建設公司也不疑有他。
當初買屋時，是xx的代銷陳x香小姐來對我銷售，她說這塊地是旅館用地，我不懂什麼是旅館用地，我問她什麼意思？她回我是否聽過商業用地，並且說這跟商業用地一樣，商業可以蓋住宅，旅館用地也是可以…..
我看小孩與老婆看完房子都很滿意，於是我買下人生當中第一間房子…..
沒想到陳先生一家人住進新房子之後，不但沒有從此過著幸福快樂的日子，反而接連接到觀光局限期十五日之內的改善通知，建管處、都發局等單位也陸續發文，將對住戶連續開罰六到三十萬的罰款。
高雄陳先生所買的建案就是今年一月公平會開罰的高雄聯立建設「聯上湖美學1期」，當時多家媒體及電視台也都有報導這則購屋糾紛。根據公平會指出：
聯立公司、聯永公司銷售「聯上湖美學1期」建案廣告，宣稱「營造舒適時尚品味的住宅」、「澄湖最美時尚輕豪宅」、「打造屬於自己的溫馨旅店宅」、「簡約線條設計，屬於你最自在的旅店宅」……，裝潢實品照片、傢俱配置圖呈現一般居家裝潢及設施，……但建案之土地分區為「旅館用地」，建物用途為旅社，前開廣告宣稱內容，顯與建物之核准用途不符，一般消費者難以知悉廣告所載用途違反都市計畫法第79條規定，日後倘未依核准用途使用，將有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀等行政懲處之風險。
此銷售廣告表示內容與實際之差異，足以引起一般消費大眾錯誤之認知，並影響交易決定，屬虛偽不實或引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，分別處聯立、聯永公司80萬、20萬的罰鍰。
旅店宅屢遭公平會開罰
事實上，以「旅館用地」蓋住宅賣的旅店宅建案，「聯上湖美學1期」並不是單一個案，主要是有沒有人去檢舉，或是有沒有因而衍生出交易糾紛。像是2015年嘉義市東區潭頂路南源建設所推出的「印象西湖」建案，也同樣被公平會以廣告不實開罰。
公平會採用嘉義市政府的意見指出，該建案土地使用分區為旅館區，申請用途為旅館類，並於建造執照及使用執照分別載有「本區為都市計畫旅館區用地，起造人應依核定旅館用途使用，不得誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為」與「請依核定旅館用途使用，不得擅自變更使用」等文字，倘該建案日後稽查或接獲民眾檢舉該建案當做住宅售出而未辦理使用執照變更，將依建築法第73條第2項併第91條究處。
更早之前，2007年公平會就對上櫃建設公司宏都建設銷售「濱湖高第」建案，因為廣告不實，違反公平交易法，處以新臺幣1000萬元罰鍰，主要原因也是該建案廣告宣稱可供一般住宅使用，但實質上是旅館用地。
房市當中類似的「旅店宅」建案並不僅止這些被公平會裁罰的案子，實際上，還有很多是沒被人檢舉，地方政府對這些違法使用的建案，也像對待工業住宅一樣，是睜一隻眼閉一隻眼的，所以很多民眾可能在不知情的情況下，甚或是了解但存僥倖的心理下購買了這類房子，有人更是貪圖這類建案售價比同區段一般正常住宅來得便宜。
但不管怎樣，旅館用地上蓋「旅店宅」當住宅銷售，建商或是代銷公司就違反了公平交易法，民眾購買來當住宅使用，也違反建築法或都市計畫法，因此建議民眾面對類似這類違法的「旅店宅」千萬不要買，即使價格再便宜也不要碰，免得惹來一堆麻煩，買「旅店宅」可能會有那些麻煩事呢？
一、違法使用恐有罰款、拆除等風險
民眾購買「旅店宅」，並進住「旅店宅」，實質上就是違法，所以千萬不要以身試法，以上述高雄陳先生購買的「聯上湖美學1期」為例，高雄市都市計畫旅館區，其土地使用項目僅能作「供旅館其及附屬設施及該府觀光主管機關同意之設施。」因此如果陳先生沒有按照工務局之函示，辦理旅館業登記，就違反都市計畫法第79條第1項之規定：
「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣 (市) (局) 政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。
二、未來有人經營民宿、日租套房影響居住單純性
正如前項所述，都市計畫旅館區，其土地使用項目僅能作「供旅館其及附屬設施及觀光主管機關同意之設施。」所以購買者當中真的有人買這類「旅店宅」來經營民宿或日租套房，在不特定人士可進進出出的情況下，必然會影響原本想當住家者的居住品質及其單純性。
這就跟買工業住宅的情形是一樣的，所謂的工業住宅法定是做工業使用，若是有人明知卻買來當住家使用，其他住戶若都是照規矩當工廠使用，這樣哪有居住品質可言呢！
三、房貸不適用自用住宅首購優惠利率
「旅店宅」雖然也可跟金融機構申辦房貸，且購屋貸款之年限，與一般購屋貸款也沒有差別，但在房貸利率上就有所差別囉！這類「旅店宅」並不適用金融機構提供之自用住宅首購優惠利率，所以房貸利率會稍高一些些，更別說爭取由政府提供的青年安心成家方案房貸，購屋權益上會有一些損失。
四、未來可能轉售無門
房屋市場上有一句名言，買屋要先想到賣屋時，也就是說要事先考慮到未來換屋轉手之需求，免得求售屋門。「旅店宅」是屬違法產品，即使幸運的沒被人檢舉、沒被地方政府裁罰，但是未來要轉手時，可能就會碰到一些懂法律的買方，導致無法順利轉手，就算最後可以賣掉，價格可能也會被砍得七零八落。
總歸一句，不管是「旅店宅」，或是工業住宅等等這類違法的「假住宅」產品，民眾一定要有個正確的認知，既是違法產品，就不要買、不要碰，若是知道有這類產品在銷售或是違法使用，也要勇於跟相關單位檢舉不法。當然，民眾若是在業者的誘導之下，買了這類的產品，也可跟消保官或消基會尋求協助。
（本文同步刊登在消基會《消費者報導》2017年10月號 no.438）
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