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WoW建築第6集--- 法國路易威登 LV博物館

日期： 6月 12, 2019

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兩岸房地產名稱『一語兩說』(全文)

陸客自由行已經啟動，不僅旅遊業準備大賺人民幣，房地產業者也都摩拳擦掌準備迎接陸客買樓時代的到來，有的準備簡體版的介紹文宣，、改房屋面積單位為平方米，只是海峽兩岸在房地產這個領域還是有些差異之處恐還不止簡繁體或是面積單位。雖說海峽兩岸的人民屬同文同種，但由於長時間的地理阻隔，彼此之間很多日常用語、說法都已有所不同，跟房地產市場、樓市有關的用語也有諸多不同之處，這裡就來個兩岸房地產專門用語超級比一比。 ◎房市←→樓市房地產市場在台灣簡稱房市，是一個整體市場的通俗說法，比如有人會問「台灣房市景氣是好是壞？」但畢竟房市發音與「房事」一樣，有點不雅，正式場合很少會用這一個詞，免得讓人誤會，用全稱房地產市場或是房屋市場會比較恰當。在大陸上就不會有此尷尬了，因為房地產市場都簡稱「樓市」，雖然就實務定義上來看，房地產市場其所包含內容比較廣，「樓市」望文生義好像只指樓房的市場，比較狹隘，但就跟台灣的房市用語一樣，用久了大家都知道它是指整個市場的意思，知名的房產雜誌「上海樓市」，就是以介紹整個上海房地產市場為主的刊物。 ◎預售屋←→預售房、期房、一手房或樓花房屋預售制度可說是台灣的一項重要「發明」，已經有三十多年的歷史了，市場上俗稱這類房子為預售屋，隨後才被一些台灣業者將此預售制度帶到華人世界去，早期台灣對預售屋並沒有任何規範，因而衍生很多交易糾紛，後來政府才規定，樓盤項目必須取得官方的建築許可執照才可以對外銷售。因此在台灣買預售屋之前，第一個動作是確定該項目有沒有取得建築許可執照，以保障自身交易的安全。預售屋在大陸上大多稱為預售房、期房、一手房或稱「樓花」，一手房主要是相對於二手房的一種說法；樓花一詞最早則是源自香港，早期這類產品的銷售也是沒有規範，後來才有較完整的相關法令規範，像上海市房地局就明文規定，別墅或是多層住宅必須封頂，高層必須工程進度達三分之二，才能申請商品房預售許可證，目的也是在保障購房人的權益。 ◎中古屋←→二手房在台灣凡是使用過的舊東西都叫做中古的，例如中古車、中古冰箱、中古電視等，房屋也一樣，有人使用過的老房子就叫中古屋。在大陸上，中古屋則通稱為二手房。但是甚麼樣房齡的房子才可以稱為中古屋，在台灣市場上並無定論，一般而言，五年以上的房子都可稱為中古屋，但在市場不景氣之際，有些新成屋（一

打炒房新時代來臨小心不要以身試法喔！

2023 年 7 月 1 日是個值得紀念的日子，也是一個很有意義的日子，因為從這一天開始，我國進入一個全面打炒房的時代，過去投機炒作的房市亂象，可望在平均地權條例新法上路後獲得改善，由於新法打炒管控十分嚴格，罰則也很重，還想在房市偷雞摸狗的人可得小心了，別以身試法喔！平均地權條例修法被喻為史上最強打炒房，一點都不為過，除了限制換約轉售、管制私法人購屋、檢舉給獎金及解約申報等管控措施之外，更在法條 ( 平均地權條例第 47-5 條 ) 中明文規定「任何人不得有炒房之行為」，包括以下三點：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。二、與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。違者最高更可處罰最高 5000 萬的罰金，希望以「嚴刑峻罰」來抑制房市炒作、房價哄抬。一般而言，法律條文都是概要性的，所以才會搭配其子法或是相關細則，除此之外，怕民眾還是搞不清楚什麼是炒作行為，內政部還特別製作了「禁止不動產炒作行為規定」，臚列了以下不動產炒作的 5 大亂象來加以說明。（一 ) 散布不實資訊不動產交易資訊主要就是價與量，散布不實成交價格，當然要來加以管制，譬如說業者宣稱、散布的實際上是開價，並非實際成交價，過去戲稱「開價嚇死人，成交笑死人」的現象可休矣！此外，誇大個案的銷售率，例如「春節連假期間銷售率達三成」、「甫公開後銷售率就衝上五成」、「公開一周即秒殺」、「最後精華保留戶」等等，這些都是屬散布不實銷售量的話術，都可能誤導購屋人的判斷及意向，這些都是可能被檢舉及被裁罰的對象。更特別的是，散布不實資訊的主體不僅止於房屋銷售業者，更包括銷售者委託的廣告業者或是「表演者」，所謂「表演者」就例如網紅、 YouTuber 、直播主、藝人、名嘴，甚至新聞記者轉傳不實資訊，也「都有可能」被罰，其「株連」的層面可說是相當的廣，特別是「表演者」更要小心再小心喔！（二 ) 通謀虛偽銷售手法過去房屋銷售業者為營造不動產交易活絡表象（假象 ) ，讓未購買者有深恐買不到的恐慌心理，常常會有業界俗稱的做「 SAKURA 」的情形

平均地權條例及子法即將上路房市恐將掀起4大變化

平均地權條例打炒房修法的相關配套子法，預告期已過，預計七月份就將全面實施，雖然新法上路前已有一些期前效應在發酵，但正式實施後，房市恐怕還會有更實質的變化，特別是在4個面向上會更加明顯。擾攘多時的平均地權條例打炒房修法，日前內政部終於端出配套的相關子法，預計在公告20天之後，報請行政院之後就可核定實施日期，儘管在修法期間、在立法院三讀通過之後，市場上還是有很多的反彈聲浪，部分法界人士也普遍對於這項修法是否違憲之虞多有探討，但畢竟該新法已經是箭在弦上，上路之後一定會對國內房市產生一定的衝擊，可預見的至少就有以下4個面向的變化。 1.整體交易量縮小將成常態這次平均地權條例修法，大家都很清楚主要就是劍指預售屋市場中的投資客，一般市場的認知跟觀察，在過去兩三年這類的投資客佔市場的比例可能達到20~30%。因此新法上路後，經此嚴刑峻法的掃蕩，這些投資客一定是逃之夭夭，所以過去動輒30萬棟以上的房屋買賣移轉交易量，打掉這兩到三成的假性需求之後，整體房屋交易量縮小將會成為常態，30萬棟以下的年交易量可能會延續一段時間。 2.自住剛性需求將回歸主流投資型的假性需求退場，剛性自住型的需求將會成為房屋市場主流，業者為了滿足這些剛性需求，在產品規劃上面會更加務實，而不再務虛，讓自住客好用好住的產品才會是市場的正道。 3.豪宅市場將變成雞肋限制私法人購置住宅，是這次修法的一大特色，也是業界最期期以為不可的爭執點，因為這會影響到很多豪宅建案的銷售，新法上路之前也許還會有一些搭末班車的效應，此後少掉私法人的青睞，豪宅很有可能會淪為食之無味，棄之可惜的雞肋。 4.售屋方將會更加小心謹慎由於這次修法設有「檢舉獎金制度」，在重賞之下相信可取得一定的箝制效果，也等於是鼓勵全民來當政府的眼線，將過去房市的炒作歪風一舉掃除，賣房子的業者也會更加謹慎小心來賣房子，這難道不是自住剛性需求民眾的一大幸事嗎！只是這次的平均地權條例修法，最後開了一個大大的後門，並沒有讓先前興風作浪的投資客得到一些些教訓。稍早之前花政次公開宣稱預售屋禁止換約不溯及既往，讓手上也許滿手預售屋的投資客可以好整以暇地慢慢出貨，在沒有時間壓力的情況下，更不會有市井小民所高度期待的房市價格破壞效應產生，近日台灣省不動產開發公會全聯會一面倒的呼籲政府該懸崖勒馬，收回不溯及既往的口頭成命，讓飽受高房價之苦的民眾可稍稍感受到，這個政

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