「聞積起舞」的房市 會因「本夢比」炒太高而破滅嗎?

 


在外資一路賣股的情況下,最近台積電股價持續重挫,讓人不禁聯想,近兩年因台積電設廠「聞積起舞」的房市,會不會也因房價「本夢比」太高而破滅呢?


在全球一片晶片荒,外資一路買進的情況下,近兩年來台積電股價可說是一飛沖天,今年股價曾一度出現683元的天價行情,國內各大媒體更將台積電吹捧成「護國神山」,儼然一幅就有挑戰千金股的架式及力道。連帶地在國內房市,也掀起一波波台積電效應,只要跟台積電設廠有關,買盤馬上蜂擁而至,房價立刻應聲而漲,這就是所謂的「聞積起舞」房市效應。


護國神山掀「聞積起舞」房市效應


只是人算不如天算,好景不常,一大堆股市鐵嘴、王牌分析師還是敵不過美國聯準會,接連的升息及縮表效應讓台積電成了外資最大的提款機,股價一路跌跌不休,雙十連續假期之後,股價更一度跌落到401.5元左右的價位,從高點下來跌幅超過四成一,這猶如跳水式的下跌,讓很多股市小白都淪為外資收割的韭菜。


那麼那些因為台積電設廠效應而大漲的房市,會不會也隨之「消風」呢?也出現反轉的情境呢?特別是稍早之前有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名,桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮,主要還是遙指台積電的利多一旦出盡,有些地方後市恐就不妙了!


這應該是很多已經「聞積起舞」的民眾,以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題了!對於這個問題,我們可以從以下幾個層面來看!


區域市場之剛需強度


台積電在台灣設廠已經35年,過去30多年來,長期觀察台灣房市發展的人會發現,台積電幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性,有的話也只是房市中偶而會提到「科學園區效應」,而不是說台積電效應。



事實上,台積電帶動房市可說是近3~4年的事,主要是台積電在南科大舉擴廠所致,又碰上缺晶片、股票大漲的加持,讓自住台積電們(台積員工及產業鏈從業人員)與投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應,又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地,去年底又熱到被欽點設新廠的北高雄大楠梓區。


所以這其中明眼人清楚地看到許多「膨風」現象,除了投資客的假性需求之外,加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求,也大舉推案蓋出更多的房子來,到時候「台積電們」都入住了,也就是利多出盡時,會不會出現一堆沒人住的空屋呢?這正是上述地產大老最擔心的地方啊!


打個簡單的比方,假設台積電在南科可創造50個剛性住宅需求,但因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求,建商卻蓋出了100戶的新房子,萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊,全部跳船拋售,等於市場上就會留下50戶的空屋。


炒「本夢比」的房市風險大


當市場供給量及需求量都被高估的同時,大家也都見識到這些台積電概念區,近兩年來房價都是呈現跳躍式上漲,一旦供需都被打回原形之後,區域房價勢必也要適度的修正。現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點,後市價格修正的可能性非常高,特別是供需差距越大的地方,未來房價修正的空間就越大!


太依賴炒作而「聞積起舞」的房市,有些地方現在甚至連工廠都還沒動工呢,周邊房市之熱絡,根本就是股市所謂的「本夢比」概念,還沒有實質居住的需求支撐,未來區域房市鐵定會更加危險,近兩個月台南、高雄房市交易量持續衰退,多少也反映這種市況之變化吧。更何況在實務上,不管是股市還是房市,投資都是有風險的!


整體購屋需求及信心度雙降


日前國泰金控公布國民經濟信心調查,有57.3%的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化,連帶影響認為是買房時機者降到14%,是2016年1月之後78個月來的新低,買房指數則降到5年多來低點。整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑,那些純粹因為台積電概念帶動「本夢比」的房市,這時當然就要更加小心看待了!



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