兔年購屋最佳殺價武器 悄悄的被沒收了!


 

在升息、打炒房及政經情勢不佳等環境下,購屋民眾在今年是最有機會買到相對合理價位的房子,但是最近政府在業者諸多壓力之下,卻又悄悄的將有利於民眾殺價的武器給沒收了!

 

在過去疫情的三年之中,國內房價看回不回、持續上漲,而且是越漲越誇張,讓很多受薪又有購屋需求階級都只能望屋興嘆,內心多麼期待房價可以回跌,可以順利跨過購屋門檻,即使沒有回跌,最起碼也讓這些剛性購屋者多一些議價的空間與機會。

 

在前有央行4度升息及多項信用管制措施,後有史上最強打炒房平均地權條例修法通過,兔年又將面臨經濟成長趨緩的嚴峻考驗,以及下半年大選前哨戰的干擾,各界幾乎都不看好今年房市景氣,「量縮價跌」也幾乎是市場一致性的看法。

 

市場的不幸 是購屋人的快樂

 

借用布袋戲人物的說法:「別人的不幸就是我的快樂!」相同的道理是「市場的不幸就是購屋人的快樂」,也就是說整體房市不佳,才是剛性購屋民眾的機會點,有機會將過去高高在上的賣方市場轉為買方市場,有可能因而爭取到更大的殺價空間,進而買到相對合理價格的好房子。

 

只是這一個逐漸形成、有利於買方的完美風暴,卻被政府一一的解除警報,首先,就是預售屋禁止換約不溯及既往的宣示,不只讓滿手預售屋的投資客沒有了後顧之憂,更讓整個房市少了一個很關鍵的價格破壞效應。

 

原本躺在立法院的平均地權條例修正案,在去年九合一選舉大敗的氛圍之下,快速的在立法院三讀通過,從草案出爐到三讀通過,市場上咸認為這是要封殺投資客的一記殺手鐧,不只讓投資客以後不能再拿預售屋來投機賺取高額價差,更要讓已入手多戶預售屋待價而沽的投資客措手不及,最壞狀況甚至要賠錢拋售,挽回民眾都期待的一點點「居住正義」。

 

平均地權條例修正案三讀挽回居住正義

 

如果照政府及官員先前釋放出的訊息,投資客若要逃命,就只有兩個途徑,其一是在新法實施之前拋售,這裡可能出現三種狀況,一獲利出場、二是平轉、三是賠錢出場,在時間緊迫及市場氛圍轉差情況下,最後一種狀況是最有可能的。

 

另外一個途徑是丟給建商,認賠15%違約款來解套,同樣的市況氛圍之下,建商好不容易賣出去的房子又跑回來自家手上,市場多殺多的慘況就會出現。也就是說購屋人此時就會有比較高的議價優勢,也會有比較高的機會買到房價相對合理的房子。

 

但是一度代理內政部長的花敬群卻在公開場合宣稱,預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為,已購者不受影響,也就是說不溯及既往,這無異於幫已炒房獲利的投資客再大開後門,這些投資客可以好整以暇,慢慢再伺機來處理手上的貨源,因為沒有了時間的急迫性,上述的兩個可能產生的價格破壞效應就自然而然地解除掉,民眾購屋的有利議價武器在此被拿走了一項!

 

政府幫投資客大開後門

 

另一個對民眾購屋有利的議價工具是央行對建商的信用管制,為了杜絕建商養地、囤地炒作之不良歪風,央行第四波選擇性信用管制祭出建商「購地貸款須於18個月內動工」之規定,此舉很有可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈,而出現倒閉潮及爛尾樓,建築界大老早在去年初就已大膽預言,但是迄今並未見有倒閉潮,爛尾樓也只有零星個案,業者的喊話頗有「狼來了」的味道。

 

事實上,若是真的有建商倒閉潮或是爛尾樓風暴,才可能產生房價「強力的破壞效應」,業者為了撐下去必須賤價拋售換現金,或是建商真的倒了留下爛攤子,進而一堆餘屋淪為法拍屋,真正剛需民眾不用刻意去議價就有機會撿到便宜貨。

 

但是就在平均地權條例修法通過後,業者又再哭天搶地的大喊「狼來了」,央行考量疫情等大環境因素致建商無法如期動工,近期已列舉兩大項例外條款,排除18個月大限的適用。但業者還是不死心,欲將此緊箍咒完全除之而後快,一旦大大小小業者都「滿血復活」,購屋民眾在房市當中還想有存活空間嗎!嗚呼哀哉!


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