卡第兒、第芬妮、LV288、法國玫瑰、美研家、浪漫新生代…，不要誤會，這不是在賣名牌包，也不是現在最火紅的美容塑身市場新品牌，事實上這些都是這兩、三年來國內預售屋市場上推出的小套房個案名字，從名字來看，更是顯而易見的是以女性購屋者為訴求、為主要標的，可見女性已經變成國內房地產業者不可忽視的力量！
近幾年來，隨著女性自主意識抬頭以及經濟地位的獨立，國內房地產市場上可看到越來越多的女性購屋客源，在大台北都會區尤其明顯。根據調查，預售市場上不僅有七成的女性握有購買與否的決定權，這兩年來單身女性的購屋客戶，便占整體客戶的六成以上，其中又以購買套房產品居多，達七成五以上；在購屋族群中，女性首次購屋比例也攀升到六四．八％，明顯超越男性首購族之五二．六％，不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力，同時也在房屋市場上形成一個越來越大的包租婆一族。
粉領族購屋新勢力崛起
當然在此情況下，就有越來越多的預售屋個案規劃成滿足這類族群之產品，從案名到接待中心到樣品屋都充滿浪漫情懷，花瓣浴池、公主床幔、星空SPA等等感性訴求，無一不是想擄獲這群充滿夢幻及理想的粉領一族。
不過轉個角度，從女性的觀點來看，粉領一族並不全然是建築業者眼中的待宰羔羊，很多女性都已有自主的理財觀念，不動產早成為她們理財投資的工具之一，是她們分散投資風險的重要標的！一般而言，當個業餘的包租婆是女性購屋族群的最愛，因為在正職之外，每個月還可有穩定的租金收入，市場上看到的操作模式分為兩類，其一是從購屋負擔較輕鬆的上述預售套房入門，其二是購入老舊公寓切割成套房再分租，關鍵在於個人資金之多寡。
套房是包租婆最容易入門的產品，因為它總價低，所以在自備款只要一~二成的情況下，在大台北地區買一戶套房只要準備個60到200萬，中南部更只要10~30萬，就可輕鬆晉身為包租婆，這也就是為什麼，這幾年來套房個案在市場上大流行的原因。
至於購入老屋、切割小單位化、重新裝修，就比較複雜，所要投入的資金也比較高，一來是總價較高，二來是要準備另一筆裝修費用，所以即使在自備款也只要一~二成的情況下，投入成本恐怕都要200萬以上，加上要將原產品切割成「適住」的小套房，也需要一些相關的專業知識，所以它是門檻稍高的投資模式。
守住三三原則
然而，不管是那一種模式，最重要的是要做好個人資金的規劃，粉領族小宅投資更要緊守購屋不敗的「三三」原則。所謂「三三」原則，就是第一要先準備至少三成之自備款。由於國內利率長期仍有走升的趨勢，現在以自己的收入推算雖然負擔得起高房貸，可是一旦利率走高，在這個萬物飛漲，只有薪水不漲之年代，很可能就會馬上面臨還不起房貸，被銀行送進法拍的命運。因此現在購屋提高自備款，三成自備款是最安全的，避免過度擴張個人信用，絕對是明智的選擇！
「三三」原則中的第二個「三」也要拿捏好，也就是每個月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費之外，都還會有些固定之支出，甚至還會有些不時之需，將房貸控制在家庭所得的三分之一，才可保有正常的生活品質，當然年輕時，因為承受風險之能力較強，也可拼命多賺點錢，或許可將比例稍稍放大到四成或四成五，但最多不要超過五成，以免到時周轉不過來就慘了！
至於投資小套房或是小豪宅，那裡才是好的地段呢？房地產市場上有一個投資不敗的定律，當然也適用於粉領族，那就是「要找到對的產品、找到對的地點」，投資套房也一樣。最適合投資套房的地方有四大選擇：大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或是捷運站商圈，它們並非獨立選項，如果是四合一，比如該套房既是在大學商圈，又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈，絕對是上上之選，投資下去就對了，其次是三合一、二合一，最少一定要有四項中的一項，否則買進該套房，最後就是被套牢的命運，成了名符其實的「住套房」。
四大商圈投資不敗
投資套房有時常會陷入一種迷失，那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租，賺取穩定的租金收入，但經常可見，投資者選對了地段，市場需求與租金報酬率也都很高，但等過幾年要賣掉時，才發現賣不到當年買入之房價，其關鍵就在該套房大樓缺乏管理，其間出入份子複雜，或是市場上後來新供給大增，以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值，甚至增值，就一定要有良好的管理，全體戶數、單層戶數都不宜過多，有門禁管理者勝過沒管理者，有飯店式管理者又優於只有門禁管理者，這可做為挑選套房個案時的參考。
至於該如何計算租金報酬率呢？多高的租金報酬率才划得來？正常之租金報酬率是以年租金除以房屋總價，比如一間套房總價200萬，月租金1萬（年租金就是12萬），其租金報酬率就是6%（12/200），但這只是毛租金報酬率，妳買入該套房還有其他費用會產生，如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等，還須將這些費用從年租金收入中扣除，才是妳的淨租金報酬率。如果以前述例子來看，這些額外之費用要再扣掉3萬，則淨租金報酬率就只有4.5%。
一般而言，投資不動產出租，毛租金報酬率要是當時定存的兩倍以上，或淨租金報酬率高過定存2%以上才有投資價值，目前一般銀行定存利率都在2%左右，所以要投資之標的其淨租金報酬率至少要有4%才划算，否則就將這筆錢放在定存就好，不必白忙一場。
投資套房除了要挑對地段之外，在市場供給普遍放大的此際，更要懂得如何走出自己的藍海策略，也就是說除了增加出租的機會外，更重要的是還要能夠提高租金報酬率，目前在中古屋市場上最常見的做法有以下三種模式：
套房投資三大藍海策略
小單位化。這是很多套房投資客都知道的操作模式，將標準住家或是廠辦大樓切割成小套房出租，當然是單位越小租金報酬率越高，比如34坪3房之公寓，月租金約1.8-2.2萬元，如果隔間全部打掉，重新隔成5間小套房，以每間月租金7000元計算，全部租金收入就可拉高到3.5萬元，儘管投入成本會增加，但在租金提升幅度更大的情況下，回收期也會大大縮短，可謂是小支出大收益的作法。
使用空間極大化。套房使用空間小是大家都知道的現實，因此如何在有限的空間中，創造出更大的空間可能，便成為提升套房投資價值的重要課題。當然大家最熟知的「使用空間極大化」作法，就是施作夾層，但施作夾層一定要有足夠之高度才可能，一般標準高度之套房，則可以靠裝潢來創造出更多的收納空間，也是增加套房出租「賣相」的好方法。以中古市場上實際之案例來看，位於北市松江路巷中之「法國玫瑰」，挑高4米5，未做出夾層裝修之陽春屋，每坪成交價49萬左右，不會超過50萬，但施作夾層之裝修屋，因使用空間變大，賣相也大增，單價也就拉高到每坪55-56萬，當然租金也就可以跟著水漲船高了。
配備全面升級。這就是預售市場上常見的飯店式服務套房，將豪宅級的服務及軟硬體全都「灌到」小套房個案裡。中古套房雖然屋況較老舊，但個別套房之房東也可以增加家電、家具等硬體設施來提升租金或售價，整棟之套房房東也可透過整體之協商，額外增加軟硬體設備及服務之內涵，也都是有效增加套房「賣相」的作法。
近幾年來，隨著女性自主意識抬頭以及經濟地位的獨立，國內房地產市場上可看到越來越多的女性購屋客源，在大台北都會區尤其明顯。根據調查，預售市場上不僅有七成的女性握有購買與否的決定權，這兩年來單身女性的購屋客戶，便占整體客戶的六成以上，其中又以購買套房產品居多，達七成五以上；在購屋族群中，女性首次購屋比例也攀升到六四．八％，明顯超越男性首購族之五二．六％，不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力，同時也在房屋市場上形成一個越來越大的包租婆一族。
粉領族購屋新勢力崛起
當然在此情況下，就有越來越多的預售屋個案規劃成滿足這類族群之產品，從案名到接待中心到樣品屋都充滿浪漫情懷，花瓣浴池、公主床幔、星空SPA等等感性訴求，無一不是想擄獲這群充滿夢幻及理想的粉領一族。
不過轉個角度，從女性的觀點來看，粉領一族並不全然是建築業者眼中的待宰羔羊，很多女性都已有自主的理財觀念，不動產早成為她們理財投資的工具之一，是她們分散投資風險的重要標的！一般而言，當個業餘的包租婆是女性購屋族群的最愛，因為在正職之外，每個月還可有穩定的租金收入，市場上看到的操作模式分為兩類，其一是從購屋負擔較輕鬆的上述預售套房入門，其二是購入老舊公寓切割成套房再分租，關鍵在於個人資金之多寡。
套房是包租婆最容易入門的產品，因為它總價低，所以在自備款只要一~二成的情況下，在大台北地區買一戶套房只要準備個60到200萬，中南部更只要10~30萬，就可輕鬆晉身為包租婆，這也就是為什麼，這幾年來套房個案在市場上大流行的原因。
至於購入老屋、切割小單位化、重新裝修，就比較複雜，所要投入的資金也比較高，一來是總價較高，二來是要準備另一筆裝修費用，所以即使在自備款也只要一~二成的情況下，投入成本恐怕都要200萬以上，加上要將原產品切割成「適住」的小套房，也需要一些相關的專業知識，所以它是門檻稍高的投資模式。
守住三三原則
然而，不管是那一種模式，最重要的是要做好個人資金的規劃，粉領族小宅投資更要緊守購屋不敗的「三三」原則。所謂「三三」原則，就是第一要先準備至少三成之自備款。由於國內利率長期仍有走升的趨勢，現在以自己的收入推算雖然負擔得起高房貸，可是一旦利率走高，在這個萬物飛漲，只有薪水不漲之年代，很可能就會馬上面臨還不起房貸，被銀行送進法拍的命運。因此現在購屋提高自備款，三成自備款是最安全的，避免過度擴張個人信用，絕對是明智的選擇！
「三三」原則中的第二個「三」也要拿捏好，也就是每個月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費之外，都還會有些固定之支出，甚至還會有些不時之需，將房貸控制在家庭所得的三分之一，才可保有正常的生活品質，當然年輕時，因為承受風險之能力較強，也可拼命多賺點錢，或許可將比例稍稍放大到四成或四成五，但最多不要超過五成，以免到時周轉不過來就慘了！
至於投資小套房或是小豪宅，那裡才是好的地段呢？房地產市場上有一個投資不敗的定律，當然也適用於粉領族，那就是「要找到對的產品、找到對的地點」，投資套房也一樣。最適合投資套房的地方有四大選擇：大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或是捷運站商圈，它們並非獨立選項，如果是四合一，比如該套房既是在大學商圈，又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈，絕對是上上之選，投資下去就對了，其次是三合一、二合一，最少一定要有四項中的一項，否則買進該套房，最後就是被套牢的命運，成了名符其實的「住套房」。
四大商圈投資不敗
投資套房有時常會陷入一種迷失，那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租，賺取穩定的租金收入，但經常可見，投資者選對了地段，市場需求與租金報酬率也都很高，但等過幾年要賣掉時，才發現賣不到當年買入之房價，其關鍵就在該套房大樓缺乏管理，其間出入份子複雜，或是市場上後來新供給大增，以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值，甚至增值，就一定要有良好的管理，全體戶數、單層戶數都不宜過多，有門禁管理者勝過沒管理者，有飯店式管理者又優於只有門禁管理者，這可做為挑選套房個案時的參考。
至於該如何計算租金報酬率呢？多高的租金報酬率才划得來？正常之租金報酬率是以年租金除以房屋總價，比如一間套房總價200萬，月租金1萬（年租金就是12萬），其租金報酬率就是6%（12/200），但這只是毛租金報酬率，妳買入該套房還有其他費用會產生，如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等，還須將這些費用從年租金收入中扣除，才是妳的淨租金報酬率。如果以前述例子來看，這些額外之費用要再扣掉3萬，則淨租金報酬率就只有4.5%。
一般而言，投資不動產出租，毛租金報酬率要是當時定存的兩倍以上，或淨租金報酬率高過定存2%以上才有投資價值，目前一般銀行定存利率都在2%左右，所以要投資之標的其淨租金報酬率至少要有4%才划算，否則就將這筆錢放在定存就好，不必白忙一場。
投資套房除了要挑對地段之外，在市場供給普遍放大的此際，更要懂得如何走出自己的藍海策略，也就是說除了增加出租的機會外，更重要的是還要能夠提高租金報酬率，目前在中古屋市場上最常見的做法有以下三種模式：
套房投資三大藍海策略
小單位化。這是很多套房投資客都知道的操作模式，將標準住家或是廠辦大樓切割成小套房出租，當然是單位越小租金報酬率越高，比如34坪3房之公寓，月租金約1.8-2.2萬元，如果隔間全部打掉，重新隔成5間小套房，以每間月租金7000元計算，全部租金收入就可拉高到3.5萬元，儘管投入成本會增加，但在租金提升幅度更大的情況下，回收期也會大大縮短，可謂是小支出大收益的作法。
使用空間極大化。套房使用空間小是大家都知道的現實，因此如何在有限的空間中，創造出更大的空間可能，便成為提升套房投資價值的重要課題。當然大家最熟知的「使用空間極大化」作法，就是施作夾層，但施作夾層一定要有足夠之高度才可能，一般標準高度之套房，則可以靠裝潢來創造出更多的收納空間，也是增加套房出租「賣相」的好方法。以中古市場上實際之案例來看，位於北市松江路巷中之「法國玫瑰」，挑高4米5，未做出夾層裝修之陽春屋，每坪成交價49萬左右，不會超過50萬，但施作夾層之裝修屋，因使用空間變大，賣相也大增，單價也就拉高到每坪55-56萬，當然租金也就可以跟著水漲船高了。
配備全面升級。這就是預售市場上常見的飯店式服務套房，將豪宅級的服務及軟硬體全都「灌到」小套房個案裡。中古套房雖然屋況較老舊，但個別套房之房東也可以增加家電、家具等硬體設施來提升租金或售價，整棟之套房房東也可透過整體之協商，額外增加軟硬體設備及服務之內涵，也都是有效增加套房「賣相」的作法。
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