「新莊副都心，點土成金，96年12月與您見面」，最近有機會經過二省道的民眾，大概都會注意到這幾個斗大的字寫在臨路的圍籬上，這就是江湖傳聞10多年的新莊房市大利多---「新莊副都心」，圍籬內相關重劃之基礎建設工程正如火如荼的趕工中，希望在明年底之前可以與大家見面，所以這次「新莊副都心」之利多體裁應該不會再只聞樓梯響了，當然早就在區內擁地自重的地主與財團，點土成金的日子也是指日可待的，新莊市在此建設利多帶動下，其未來發展前景也格外令人期待！
千帆林立新莊港
新莊的名稱之由來係取自「新興的街莊」之意，早期受惠於淡水河帶來的河港之利，商業活動發達，因此是北台灣開發最早的地區之一，清朝時期曾有「千帆林立新莊港，市肆聚千家燈火」的文字形容當時新莊港之繁榮景象，只是如今提到新莊港，可能已經沒有人可以想像到底是如何的情景了！後來劉銘傳在台興建第一條鐵路，路線有經過新莊，所以新莊的陸上商業活動也一度十分活躍，只是日治時代日本人將鐵路線改至板橋-鶯歌，原鐵路線即現在省道中正路。
不過日人也把一些生產事業移到新莊一帶，因而奠定了新莊後來工業生產之經濟基礎。目前新莊是北台灣的工業重鎮，境內有國家級的五股工業區，以及縣級的頭前工業區、瓊林工業區、西盛工業區等大型工業區，都市計畫當中也編定了大批的工業用地，設籍在新莊市的工廠家數更一度高達6,000家，在台灣各鄉鎮市區中排名第一。
新莊市位於台北盆地西南隅，南邊大致是以大漢溪與板橋相望，西南與樹林大致隔塔寮坑溪相鄰，西邊與桃園縣龜山鄉接壤，北與泰山、五股為鄰，東與三重相接。全市占地近20平方公里，與台北市之間因隔著一個三重市，所以在台北衛星城市中之地位，係屬第二圈，其重要性並不如第一圈的三重、板橋、永和等地，但是隨著台北市商業活動及都市發展的益趨成熟，加上三重區內土地開發的益趨飽和，台北都會發展之「月暈效應」也早就擴展到新莊地區，何況新莊本就是早期省道必經之交通要道，又有上述諸多工業區發揮磁吸之效應，所以新莊不僅成為早期中南部民眾北上就業落腳之重鎮，近些年來也是很多北市上班族、白領階級設籍落戶的主要選擇地之一，區域重要性逐漸提升當中。
人口匯集快速成長
新莊早在民國69年7月正式升格為縣轄市，也就是說當時區內人口已超過15萬人，到今（95）年6月底新莊人口已經達到39萬人，也就是說25年來新莊人口增加了24萬人之多，基於新莊地區人口眾多，因此市公所將其下劃分為新莊區、頭前區、中港區、福營區四個市轄區。不過在房屋市場上，建築業者大抵將新莊市分為兩大區：上新莊與下新莊，其間是以新泰路為分隔線，上新莊包括上述四大轄區中之頭前區、新莊區與中港區；下新莊則是指福營區。
上新莊
上新莊包括頭前區、新莊區及中港區，頭前區主要是指思源路以東之頭前工業區及目前重劃中的頭前工業區，該區與三重頂崁工業區連成一氣，是中小型製造業聚集之地，工業氣息濃厚，居住環境比較零亂，不過此區具有最近台北市之優勢，區內少有預售推案，偶有推案也屬小規模之廠辦產品或是遊走於法律邊緣的工業住宅個案。目前重劃中的頭前重劃區由於位處思源路中山路交會處，占盡地利優勢，與對面之「新莊副都心」，都被視為是新莊未來最閃亮的房市潛力區塊。
這裡所說的新莊區是指新泰路、復興路及思源路所夾之區塊，這區可說是老新莊發展的重心，所以新莊市政中心就落腳在這裡，這裡也是新莊的商業中心，其中更有新莊市中心最大的綠地---新莊綜合體育場。該區由於生活機能十足，是民眾購屋的最優選擇區塊，當然也是新莊房價最高的地方，只是礙於該區開發較早，能開發的土地面積都不大，雖持續有住宅預售個案推出，但推案規模都不大，銷售狀況都不差，顯示住宅需求支撐不弱。
至於復興路以北、二省道中山路以南的區塊統稱中港地區，包括了限建長達十幾年的「新莊副都心」，該區是新莊近十幾年來新興的開發地區，也是新莊預售市場推案最發達的地區，陸續出現過幾個大型的造鎮個案，最知名的當然就屬近三年來最活躍的「歐洲村造鎮案」。因此該區內建築形式以電梯大樓居多，該區由於可以借道忠孝高架道路及中山高快速進入台北市區，所以是最多開車上班族落腳之地，房價也直追隔壁的新莊區。「新莊副都心」在今年六月正式破土動工重劃後，期待多年的「點土成金」夢想，終於要成真了，當然也就廣受各方期待了！
下新莊
下新莊雖然籠統的說是指福營區，實際上還可細分為西盛工業區、丹鳳迴龍地區及後港地區。西盛工業區與頭前工業區一樣，也是以中小型工廠為主的傳統工業生產基地，近年來隨著產業之外移及經濟不景氣，區內陸續出現一些閒置廠房，一部份則轉型成為新型之廠辦大樓。該區區最特別的是緊貼著大學學術殿堂輔仁大學，所以也產生不少學生住宿之需求，因此可見大型之學苑（宿舍），以滿足大學生住的需求，形成該區特殊之住宅景觀，也可以說是北台灣「工業住宅」的濫觴之地。
後港地區雖然地處偏僻，但因區內有較便宜的充裕土地庫存，所以在「三重幫」及在地建商積極開發下，已經形成一方生活機能十足的住宅區，並塑造出後港著名的鴻金寶商圈，儼然是下新莊的商業中心。一般而言，下新莊房價與上新莊每坪有3~5萬之價差，後港地區因有越來越強的自足生活機能與日趨強勁的商業活動，所以區內房價與上新莊地區有日漸拉近的情形。只是該區與中正路上的新莊捷運線來有一段路程距離，仍然較不易拉進外來的住宅客源。
相對的丹鳳迴龍地區就擁有雙捷運站及雙省道交會的交通優勢，將它位處北縣西部邊陲地區的劣勢完全扭轉過來，只是該地區生活機能主要還是在主要道路中正路及中山路上，整體居住景觀混亂，有老舊透天厝、有公寓，也有心式電梯大樓住家。在這樣的環境下，該地區房價一直是新莊地區最低的，中古屋只要每坪11~13萬，不過也因低房價之關係，市場預期等新莊捷運通車後，以具有丹鳳站及末端站迴龍站之優勢，未來定會享有最大的房價漲幅，當然現在區內不論是預售或新成屋推案都是以此利多做主要訴求。
新莊房市發展遠景
近三年來板橋新站特區發光發熱，所以有很多人，特別是建商與代銷業者，都會拿新莊副都心來比擬新板特區，並期望新莊區域房價可以趕上板橋。就現實面來看，在地理位置上板橋與台北市只有一河之隔，今年區內新板特區就可望完成「三鐵共構」，未來還有環狀捷運線來此交會，形成罕有的「四鐵共構」。所以在新板特區的點火效應下，幾乎是板橋區內推出的預售個案都雞犬升天，房價也一路往上飆。
當然，在先天上新莊就位處第二線城市，鐵路線早在日據時代就被板橋給取代了，捷運不是還在興建中就是還在紙上作業，所以這些年來新莊地區房屋預售推案都是訴求一些未來的建設利多，而這些建設利多也是未來新莊整體房市發展最主要的推動力，其中包括三條捷運線、兩條快速道路、新莊副都心及頭前重劃區。
三條捷運、兩條快速道路會新莊
目前已知將會經過新莊的捷運線有三條，新莊線、機場捷運線與環狀捷運線，其中新莊線走中正路，經過頭前工業區、新莊市政中心、西盛工業區、丹鳳及迴龍地區，預計99年完工，屆時不僅可以改善新莊市中心的交通，更能大幅拉近新莊與台北市之距離，特別對下新莊幫助更大，房價當然也將水漲船高，其中終點站迴龍站及頭前庄站最被看好，因為前者會吸引大量樹林及龜山地區捷運接駁客源，後者將會與未來之環狀線交會，將是一個雙捷運站，未來這兩站周邊房市發展不容小覷。
機場捷運線則是走二省道，在新莊設有五股工業區站及楓樹腳站兩個捷運站，位在新莊北邊邊緣，未來可能受惠的正是萬方期待的新莊副都心。至於規劃中之環狀捷運線將會沿大漢橋跨河而來，循思源路在幸福路口設幸福路站，續往北在中山路口與機場捷運五股工業區站交會，所以將來受惠最大的仍將是頭前重劃區及新莊副都心。
除了捷運線外，目前在新莊境內興建中的有兩條快速道路，連接新店到八里的東西向快速道路，以及特二號道路連接五股交流道，當然今年底將完工的忠孝高架延伸線，更可讓目前到新五路的路線延伸到文程路。以上這些交通建設，都可讓很容易打結的新莊交通獲得全面的改善。
兩大重劃區重塑新莊
現在很多人好像都只注意到新莊副都心的開發，事實上與新莊副都心緊一路之隔的頭前重劃區，都將在明年之前規劃完成，開放給地主與建築業者開發。放眼大台北地區還有中大型重劃區，可供建築業者恣意馳騁的，除了已經加速開發中之新板特區外，就是位在北淡線的淡水，或是在最南邊的林口與三峽地區，都是屬台北衛星城市三線、甚至四線的地區，所以以新莊副都心、頭前重劃區與台北車站7~8公里、10分鐘內之車程，確實是不可多得之房市潛力區塊，不僅官方十分看好，民間業者更是老早就準備就緒，要在這兩個重劃區內好好較勁一番。
頭前地區開發面積約46公頃，開發經費21億元，主要為縣府配合經濟部水利署執行台北防洪初期治理工程用地三重堤防及二重疏洪道三重地區拆遷戶安置計劃，以重劃後取得之抵費地辦理配售安置戶之政策性開發案，預計可安置拆遷戶230戶，主體工程如順利於96年中完工，將會是開發成全新的住宅及商業區，由於它有臨思源路及為來環狀捷運的優勢，臨路之店面預期會有很高之價值與漲幅，最高上看80~100萬元。
至於新莊副都心總開發面積約84公頃，自從81年副都心主計畫發布後一直限建到現在，全區總開發經費72億元，主體工程95年6月正式開工，預計96年底完成，97年開放開發，所以這次的新莊副都心不會再是狼來了，區內除了三所國中小已經設立外，將來國家電影文化中心也將落腳於該區內，不但有大片綠地、整齊寬闊的街廓，及捷運、快速道路等便捷交通；區內會有知識產業園區，對於吸引科技人士及知識產業人士進駐都有很大的吸引力，預計可引進1.1萬人新住居人口，這也是新莊副都心發展遠景之所在。
新莊由於受制於地理位置不如一線城市，所以儘管區內人口眾多、區域內預售推案也一直不斷，但房價卻一直處於相對低檔。根據住展雜誌的統計，新莊地區預售房價在85年平均每坪16.7萬，到去年也只漲到每坪17.2萬，十年來只有小小3%的漲幅，在台北縣內雖不是敬陪末座，但也只比其鄰之五股鄉好些些。
另根據信義房屋不動產企研室之統計，新莊地區中古屋平均房價在91年落底（每坪10.25萬）後，到去年底止已經漲上每坪15.17萬，漲幅業已高達四成八，早就突破前一波高點，顯示近三年來市場上強勁的需求，已讓新莊的房價不斷往上竄高，未來應該還有高點可以期待，像新莊市長已經喊出新莊副都心開發後房價上看25萬，但以現在副都心旁新成屋成交價都快站穩20萬來看，相信未來25萬應該不是副都心房價的頂，未來新莊地區最價也會移到副都心內。
對於想在新莊築巢的民眾而言，建議先以新莊捷運站周邊為優先選擇，可較快享受到捷運之便捷與房價增值之效應，上新莊居住品質整體而言優於下新莊，至於新莊副都心要全面開發成形，至少可能還要5~10年，所以短期內比較適合開車族先擇優落戶，等待長期增值利益。
當然隨著新莊捷運及機場捷運的完工通車，以及區內諸多建設包括新莊副都心的陸續完工及投入，位處北市西邊的新莊已不會再是昔日的灰姑娘，也很有機會蛻變成楚楚動人的大美女，讓我們大家拭目以待吧！
千帆林立新莊港
新莊的名稱之由來係取自「新興的街莊」之意，早期受惠於淡水河帶來的河港之利，商業活動發達，因此是北台灣開發最早的地區之一，清朝時期曾有「千帆林立新莊港，市肆聚千家燈火」的文字形容當時新莊港之繁榮景象，只是如今提到新莊港，可能已經沒有人可以想像到底是如何的情景了！後來劉銘傳在台興建第一條鐵路，路線有經過新莊，所以新莊的陸上商業活動也一度十分活躍，只是日治時代日本人將鐵路線改至板橋-鶯歌，原鐵路線即現在省道中正路。
不過日人也把一些生產事業移到新莊一帶，因而奠定了新莊後來工業生產之經濟基礎。目前新莊是北台灣的工業重鎮，境內有國家級的五股工業區，以及縣級的頭前工業區、瓊林工業區、西盛工業區等大型工業區，都市計畫當中也編定了大批的工業用地，設籍在新莊市的工廠家數更一度高達6,000家，在台灣各鄉鎮市區中排名第一。
新莊市位於台北盆地西南隅，南邊大致是以大漢溪與板橋相望，西南與樹林大致隔塔寮坑溪相鄰，西邊與桃園縣龜山鄉接壤，北與泰山、五股為鄰，東與三重相接。全市占地近20平方公里，與台北市之間因隔著一個三重市，所以在台北衛星城市中之地位，係屬第二圈，其重要性並不如第一圈的三重、板橋、永和等地，但是隨著台北市商業活動及都市發展的益趨成熟，加上三重區內土地開發的益趨飽和，台北都會發展之「月暈效應」也早就擴展到新莊地區，何況新莊本就是早期省道必經之交通要道，又有上述諸多工業區發揮磁吸之效應，所以新莊不僅成為早期中南部民眾北上就業落腳之重鎮，近些年來也是很多北市上班族、白領階級設籍落戶的主要選擇地之一，區域重要性逐漸提升當中。
人口匯集快速成長
新莊早在民國69年7月正式升格為縣轄市，也就是說當時區內人口已超過15萬人，到今（95）年6月底新莊人口已經達到39萬人，也就是說25年來新莊人口增加了24萬人之多，基於新莊地區人口眾多，因此市公所將其下劃分為新莊區、頭前區、中港區、福營區四個市轄區。不過在房屋市場上，建築業者大抵將新莊市分為兩大區：上新莊與下新莊，其間是以新泰路為分隔線，上新莊包括上述四大轄區中之頭前區、新莊區與中港區；下新莊則是指福營區。
上新莊
上新莊包括頭前區、新莊區及中港區，頭前區主要是指思源路以東之頭前工業區及目前重劃中的頭前工業區，該區與三重頂崁工業區連成一氣，是中小型製造業聚集之地，工業氣息濃厚，居住環境比較零亂，不過此區具有最近台北市之優勢，區內少有預售推案，偶有推案也屬小規模之廠辦產品或是遊走於法律邊緣的工業住宅個案。目前重劃中的頭前重劃區由於位處思源路中山路交會處，占盡地利優勢，與對面之「新莊副都心」，都被視為是新莊未來最閃亮的房市潛力區塊。
這裡所說的新莊區是指新泰路、復興路及思源路所夾之區塊，這區可說是老新莊發展的重心，所以新莊市政中心就落腳在這裡，這裡也是新莊的商業中心，其中更有新莊市中心最大的綠地---新莊綜合體育場。該區由於生活機能十足，是民眾購屋的最優選擇區塊，當然也是新莊房價最高的地方，只是礙於該區開發較早，能開發的土地面積都不大，雖持續有住宅預售個案推出，但推案規模都不大，銷售狀況都不差，顯示住宅需求支撐不弱。
至於復興路以北、二省道中山路以南的區塊統稱中港地區，包括了限建長達十幾年的「新莊副都心」，該區是新莊近十幾年來新興的開發地區，也是新莊預售市場推案最發達的地區，陸續出現過幾個大型的造鎮個案，最知名的當然就屬近三年來最活躍的「歐洲村造鎮案」。因此該區內建築形式以電梯大樓居多，該區由於可以借道忠孝高架道路及中山高快速進入台北市區，所以是最多開車上班族落腳之地，房價也直追隔壁的新莊區。「新莊副都心」在今年六月正式破土動工重劃後，期待多年的「點土成金」夢想，終於要成真了，當然也就廣受各方期待了！
下新莊
下新莊雖然籠統的說是指福營區，實際上還可細分為西盛工業區、丹鳳迴龍地區及後港地區。西盛工業區與頭前工業區一樣，也是以中小型工廠為主的傳統工業生產基地，近年來隨著產業之外移及經濟不景氣，區內陸續出現一些閒置廠房，一部份則轉型成為新型之廠辦大樓。該區區最特別的是緊貼著大學學術殿堂輔仁大學，所以也產生不少學生住宿之需求，因此可見大型之學苑（宿舍），以滿足大學生住的需求，形成該區特殊之住宅景觀，也可以說是北台灣「工業住宅」的濫觴之地。
後港地區雖然地處偏僻，但因區內有較便宜的充裕土地庫存，所以在「三重幫」及在地建商積極開發下，已經形成一方生活機能十足的住宅區，並塑造出後港著名的鴻金寶商圈，儼然是下新莊的商業中心。一般而言，下新莊房價與上新莊每坪有3~5萬之價差，後港地區因有越來越強的自足生活機能與日趨強勁的商業活動，所以區內房價與上新莊地區有日漸拉近的情形。只是該區與中正路上的新莊捷運線來有一段路程距離，仍然較不易拉進外來的住宅客源。
相對的丹鳳迴龍地區就擁有雙捷運站及雙省道交會的交通優勢，將它位處北縣西部邊陲地區的劣勢完全扭轉過來，只是該地區生活機能主要還是在主要道路中正路及中山路上，整體居住景觀混亂，有老舊透天厝、有公寓，也有心式電梯大樓住家。在這樣的環境下，該地區房價一直是新莊地區最低的，中古屋只要每坪11~13萬，不過也因低房價之關係，市場預期等新莊捷運通車後，以具有丹鳳站及末端站迴龍站之優勢，未來定會享有最大的房價漲幅，當然現在區內不論是預售或新成屋推案都是以此利多做主要訴求。
新莊房市發展遠景
近三年來板橋新站特區發光發熱，所以有很多人，特別是建商與代銷業者，都會拿新莊副都心來比擬新板特區，並期望新莊區域房價可以趕上板橋。就現實面來看，在地理位置上板橋與台北市只有一河之隔，今年區內新板特區就可望完成「三鐵共構」，未來還有環狀捷運線來此交會，形成罕有的「四鐵共構」。所以在新板特區的點火效應下，幾乎是板橋區內推出的預售個案都雞犬升天，房價也一路往上飆。
當然，在先天上新莊就位處第二線城市，鐵路線早在日據時代就被板橋給取代了，捷運不是還在興建中就是還在紙上作業，所以這些年來新莊地區房屋預售推案都是訴求一些未來的建設利多，而這些建設利多也是未來新莊整體房市發展最主要的推動力，其中包括三條捷運線、兩條快速道路、新莊副都心及頭前重劃區。
三條捷運、兩條快速道路會新莊
目前已知將會經過新莊的捷運線有三條，新莊線、機場捷運線與環狀捷運線，其中新莊線走中正路，經過頭前工業區、新莊市政中心、西盛工業區、丹鳳及迴龍地區，預計99年完工，屆時不僅可以改善新莊市中心的交通，更能大幅拉近新莊與台北市之距離，特別對下新莊幫助更大，房價當然也將水漲船高，其中終點站迴龍站及頭前庄站最被看好，因為前者會吸引大量樹林及龜山地區捷運接駁客源，後者將會與未來之環狀線交會，將是一個雙捷運站，未來這兩站周邊房市發展不容小覷。
機場捷運線則是走二省道，在新莊設有五股工業區站及楓樹腳站兩個捷運站，位在新莊北邊邊緣，未來可能受惠的正是萬方期待的新莊副都心。至於規劃中之環狀捷運線將會沿大漢橋跨河而來，循思源路在幸福路口設幸福路站，續往北在中山路口與機場捷運五股工業區站交會，所以將來受惠最大的仍將是頭前重劃區及新莊副都心。
除了捷運線外，目前在新莊境內興建中的有兩條快速道路，連接新店到八里的東西向快速道路，以及特二號道路連接五股交流道，當然今年底將完工的忠孝高架延伸線，更可讓目前到新五路的路線延伸到文程路。以上這些交通建設，都可讓很容易打結的新莊交通獲得全面的改善。
兩大重劃區重塑新莊
現在很多人好像都只注意到新莊副都心的開發，事實上與新莊副都心緊一路之隔的頭前重劃區，都將在明年之前規劃完成，開放給地主與建築業者開發。放眼大台北地區還有中大型重劃區，可供建築業者恣意馳騁的，除了已經加速開發中之新板特區外，就是位在北淡線的淡水，或是在最南邊的林口與三峽地區，都是屬台北衛星城市三線、甚至四線的地區，所以以新莊副都心、頭前重劃區與台北車站7~8公里、10分鐘內之車程，確實是不可多得之房市潛力區塊，不僅官方十分看好，民間業者更是老早就準備就緒，要在這兩個重劃區內好好較勁一番。
頭前地區開發面積約46公頃，開發經費21億元，主要為縣府配合經濟部水利署執行台北防洪初期治理工程用地三重堤防及二重疏洪道三重地區拆遷戶安置計劃，以重劃後取得之抵費地辦理配售安置戶之政策性開發案，預計可安置拆遷戶230戶，主體工程如順利於96年中完工，將會是開發成全新的住宅及商業區，由於它有臨思源路及為來環狀捷運的優勢，臨路之店面預期會有很高之價值與漲幅，最高上看80~100萬元。
至於新莊副都心總開發面積約84公頃，自從81年副都心主計畫發布後一直限建到現在，全區總開發經費72億元，主體工程95年6月正式開工，預計96年底完成，97年開放開發，所以這次的新莊副都心不會再是狼來了，區內除了三所國中小已經設立外，將來國家電影文化中心也將落腳於該區內，不但有大片綠地、整齊寬闊的街廓，及捷運、快速道路等便捷交通；區內會有知識產業園區，對於吸引科技人士及知識產業人士進駐都有很大的吸引力，預計可引進1.1萬人新住居人口，這也是新莊副都心發展遠景之所在。
新莊由於受制於地理位置不如一線城市，所以儘管區內人口眾多、區域內預售推案也一直不斷，但房價卻一直處於相對低檔。根據住展雜誌的統計，新莊地區預售房價在85年平均每坪16.7萬，到去年也只漲到每坪17.2萬，十年來只有小小3%的漲幅，在台北縣內雖不是敬陪末座，但也只比其鄰之五股鄉好些些。
另根據信義房屋不動產企研室之統計，新莊地區中古屋平均房價在91年落底（每坪10.25萬）後，到去年底止已經漲上每坪15.17萬，漲幅業已高達四成八，早就突破前一波高點，顯示近三年來市場上強勁的需求，已讓新莊的房價不斷往上竄高，未來應該還有高點可以期待，像新莊市長已經喊出新莊副都心開發後房價上看25萬，但以現在副都心旁新成屋成交價都快站穩20萬來看，相信未來25萬應該不是副都心房價的頂，未來新莊地區最價也會移到副都心內。
對於想在新莊築巢的民眾而言，建議先以新莊捷運站周邊為優先選擇，可較快享受到捷運之便捷與房價增值之效應，上新莊居住品質整體而言優於下新莊，至於新莊副都心要全面開發成形，至少可能還要5~10年，所以短期內比較適合開車族先擇優落戶，等待長期增值利益。
當然隨著新莊捷運及機場捷運的完工通車，以及區內諸多建設包括新莊副都心的陸續完工及投入，位處北市西邊的新莊已不會再是昔日的灰姑娘，也很有機會蛻變成楚楚動人的大美女，讓我們大家拭目以待吧！
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