日前行政院通過「農村改建條例」草案，由於時間點讓人不由得不有政治之聯想，加上從表面上來看，似乎又可以直接「嘉惠」基層的農民，所以將來在立法院通過的機率非常高。只是這樣一個立意良善的新法令，真的能夠讓經建會眼中「環境窳陋衰頹，建築新舊雜陳、醜陋」的農村脫胎換骨嗎？政府在推出此一政策時，是不是已經掉進「只見秋毫、未見輿薪」的迷失當中！
「農村凋敝、人口外流」，已經不是近幾年的事了，是早就存在的事實，政府也知道其中問題之嚴重性，只是苦無良策，所以每到選舉，就施施小惠、釋出短期政策利多，討好農民，當然也同時討些選票。因此行政院日前通過的「農村改建條例」，儘管立意良善，但在時機點上仍免不了落入討好選民的動機論當中，何況在此新法令政策下，有些市場面的問題，政府可能到現在都還沒看到。
「農村凋敝、人口外流」，已經不是近幾年的事了，是早就存在的事實，政府也知道其中問題之嚴重性，只是苦無良策，所以每到選舉，就施施小惠、釋出短期政策利多，討好農民，當然也同時討些選票。因此行政院日前通過的「農村改建條例」，儘管立意良善，但在時機點上仍免不了落入討好選民的動機論當中，何況在此新法令政策下，有些市場面的問題，政府可能到現在都還沒看到。
政府沒看見市場問題
首先，根據農改條例草案，位於「交通便利、公共設施完備」地區之農地將大舉釋出，根據上述條件，媒體已經遙指科學園區、高鐵車站特定區周邊農地將會優先釋出，估計將有高達一萬公頃之農地因此變成建地。這對房屋市場是福是禍？恐怕已不用多說，以高鐵五大車站特定區為例，總規劃面積約1500公頃，至今仍不見國內任何一家知名建商進入開發，如今又要開放站區外周邊農地，這是要加速站區開發？還是要扯車站特定區發展之後腿？政府政策明顯缺乏一貫性及整體性！
退一步來看，釋出之農地真的獲得建商之青睞前來開發，也真的蓋出美侖美奐的「田園住宅社區」，但關鍵在進住率是高是低？住進去的是當地民眾還是外來住戶？萬一進住率不高，是不是又要在市場上造就一批批空屋，形成資源的浪費。到時若因房價偏高，吸引進住的只是城市有錢有勢的換屋客或第二屋買家，這對目前市場上有限的豪宅客源也只會產生稀釋的作用而已。
首先，根據農改條例草案，位於「交通便利、公共設施完備」地區之農地將大舉釋出，根據上述條件，媒體已經遙指科學園區、高鐵車站特定區周邊農地將會優先釋出，估計將有高達一萬公頃之農地因此變成建地。這對房屋市場是福是禍？恐怕已不用多說，以高鐵五大車站特定區為例，總規劃面積約1500公頃，至今仍不見國內任何一家知名建商進入開發，如今又要開放站區外周邊農地，這是要加速站區開發？還是要扯車站特定區發展之後腿？政府政策明顯缺乏一貫性及整體性！
退一步來看，釋出之農地真的獲得建商之青睞前來開發，也真的蓋出美侖美奐的「田園住宅社區」，但關鍵在進住率是高是低？住進去的是當地民眾還是外來住戶？萬一進住率不高，是不是又要在市場上造就一批批空屋，形成資源的浪費。到時若因房價偏高，吸引進住的只是城市有錢有勢的換屋客或第二屋買家，這對目前市場上有限的豪宅客源也只會產生稀釋的作用而已。
產生稀釋作用
就國內房屋市場而言，哪些地方可以蓋高級住宅？哪些地方可蓋豪宅？似乎早就有定論，要在鄉下田間蓋出「蘆洲房價、陽明山居住品質」之優質田園社區，不是不可能，只是市場是否認同，恐怕仍是個未知數！
就國內房屋市場而言，哪些地方可以蓋高級住宅？哪些地方可蓋豪宅？似乎早就有定論，要在鄉下田間蓋出「蘆洲房價、陽明山居住品質」之優質田園社區，不是不可能，只是市場是否認同，恐怕仍是個未知數！
事實上，政府開始重視農村、農民的問題，是一件可喜可賀之事，大家都樂觀其成。只是政府在制定農改政策之前，到底是見樹還是見林呢？如果像現在這樣只見樹不見林，認為補貼就能改善農民居住環境，認為讓農地改建地，農民就能翻身，那可能是另一場農村及農地災難的開始。政府若不思全面提振整體經濟、投資環境及國民所得，讓年輕人在鄉間在田野也有立足之地，富麗農村的美景才真能實現，否則所謂的優質「田園住宅」，最後恐怕還是像海市蜃樓般一場空！
（本文同時刊於6月25日蘋果日報）
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