美國殷鑑 台灣應防本土性次級房貸風暴

最近美國次級房貸產生的風暴，已經席捲全球股市，並造成全球性的股災，歐洲央行近更評估，將投入高逾4兆台幣拯救歐元金融市場，風暴越演越烈，因此很多人擔心，台灣會不會也產生類似的次級房貸風暴，就事實面來看，台灣不會產生像美國一樣的次級房貸問題，但要注意美國次級房貸風暴所產生的連鎖效應，並防範本土性次級房貸風暴發生之風險。

受到房市景氣的帶動，過去幾年美國房貸市場也異常熱絡，但隨著房貸利率17度調升，這種因購屋人及房貸業者過度樂觀的後遺症，終於在今年二月浮出檯面，次級房貸風暴隱然成形，只是當時大家都認為「只是個個案」，但沒想到這次級房貸風暴竟然在七月底迅速擴大，不僅造成美國股市重挫，進一步引發全球性的股災，更讓台灣股民期待的「萬點行情」，也在一夕之間化為烏有。

萬點行情化為烏有

因此很多人這時不禁連想，台灣會不會也產生像美國一樣的次級房貸風暴呢？就事實面來看，不會，因為台灣金融體系根本沒有所謂次級房貸的產品，本來無一物，當然不會惹此塵埃，只是這次美國次級房貸風暴來勢洶洶，其後續連鎖效應仍不應小覷，加上台灣目前房市跟美國次級房貸風暴發生前非常類似，所以還是要小心防範本土性次級房貸風爆發生之可能。

雖然台灣沒有次級房貸產品，而且目前市場都將焦點放在次級房貸對國內金融體系之衝擊，但在這裡要特別指出，美國這波次級房貸風暴還是有可能影響台灣房市，其影響台灣房市之連鎖效應主要會來自股匯兩市。在過去台灣股市有推升房市的財富效應之歷史經驗，之前在政府一周一利多及外資大買的推升之下，台股萬點不是夢似乎已成為市場共識，所以國內房市也在打下一波獲利了結資金轉進房市之如意算盤。

只是次級房貸風暴威力擴大，台股也急速拉回，很多股民原本獲利也來不及獲利了結，更多散戶更是在九千點之上才進場，所以短期內股市之財富效應在房市是看不到了，反而會不會因此產生退定或是斷頭等問題，是未來房屋市場走勢觀察之重點。

留意退定或是斷頭等問題

在匯市方面，因次級房貸風暴引發美股重挫效應擴大，原本大舉進入台股之外資，現在又紛紛拋售台股，搬錢「回兵」救本國總部，於是台幣也應聲下滑，台幣貶值雖有利台灣出口，但這會不會造成原本已經「下注」或計畫加碼台灣商用不動產之外資，信心鬆動或是選擇撤離資金，這也都值得進一步觀察的影響層面。此外，國內金融業者看到美國次級房貸風暴之可怕，會不會更加緊縮一些「次級地段」之房貸承作，也是這次風暴是否衝擊國內房市之重要觀察指標。

至於台灣本土性次級房貸風暴，並不排除發生的可能性，因為過去三年多來台灣房市走勢跟美國次級房貸風暴發生前非常類似，房貸利率也很低，銀行房貸也一樣寬鬆，所以不僅個別銀行房貸滿水位，整體房貸餘額更是不斷創歷史新高紀錄，這也正是今年來金管會及央行持續呼籲金融業者對房貸踩煞車的原因。

有鑑於此，國內銀行業者已對一些特殊產品、特定地點及投資客，採取額度及利率上之「差別待遇」，所以就目前來看，只要建築業者在新屋供給量上不失控、兩岸之關係不惡化，台灣今年內應該不會發生本土性次級房貸風暴！因此，自住型購屋民眾，只要平時多注意個人信用狀態、不過度擴張信用，還是可以順利取得房貸，並安穩的繳交房貸。



何謂次級房貸

在美國房貸市場，是根據借款人信用品質好壞，將房貸區分為優質房貸（prime mortgage）及次級房貸（subprime mortgage）兩大類，次級房貸主要是針對信用品質較差的借款人承作，或是以原有房屋貸款再融資（refinance）的房屋貸款，因違約風險較高，貸款利率也比較高。在房市不景氣時，次級房貸市場通常也陷入較低迷狀態，但因過去幾年美國房市十分熱絡，所以很多人都在自有房產增值後，以原有房貸再融資，次級房貸市場規模也因此迅速擴張。只是很多人都沒注意到房貸利率持續走高的還款風險，以及市場盛極而衰的房價下跌風險。