去年二月以前，恐怕沒人相信美國會出現次級房貸（subprime mortgage）風暴，當時很多人都還在期待更高的房價來臨。八月之前在台灣也沒有人相信，美國的次貸風暴會吹得台股東倒西歪，進而提前冷卻還在熱頭上的國內房市，只是現在還有很多房地產業者仍相信仍期待，台灣房市還會有更美好的未來，姑且不論這樣的期待實不實在，但市場上已潛藏的泡沫危機，卻是令誰都不能不重視的！
美國次級房貸風暴是如何產生的，恐怕很多人都只知其然，而不知其所以然，其實說穿了也很簡單，就是購屋成本太低、市場資金過盛所導致的結果，前者主要是聯準會（FED）低利率政策所促成的，低利環境讓多數民眾輕鬆跨過購屋門檻，最後連原本沒有購屋能力的族群，也在次級房貸業者的鼓吹及「金援」之下，跳進購屋行列，加上網路泡沫後美國經濟景氣帶動，股市進一步推波助瀾，匯集成一股資金潮，於是形成一幅全美到處都在蓋屋、每人都在買屋的繁榮景象。
當大家都還沉浸在輕鬆買屋、輕鬆賺資本利得（capital gains）、輕鬆再融資（refinance）大舉消費時，聯準會的利率政策卻悄悄轉向了，從2004年起連連調升利率，房貸當然也隨利率逐漸調升而加重。不過房貸利率由低調高的過程，正是典型的「溫水煮青蛙」效應，剛開始是沒什麼感覺的，一旦來到臨界點，青蛙就死了，次貸風暴就是美國房市「青蛙死了」的景象，也宣告美國這波房市泡沫正式破滅！
反觀台灣房市，從2003年SARS過後強勁復甦，迄今已超過四年，儘管國內沒有美國的次級房貸產品、儘管仍有很多地方房價續創新高、儘管有業者仍然此地無銀三百兩的鄭重宣告買氣還在、景氣依舊，但是市場上有些跡象已在告訴我們，美國的殷鑒不遠，台灣仍要留意房市潛藏的泡沫危機！
這波台灣房市復甦，基本上是拜「三低」之賜，也就是低房價、低利率及低稅率三足鼎立所拱起的房市榮景，其中低利率更是撐起房市一片天的關鍵力量，這與美國一樣。只是三低當中低房價已經不在，各地房價都已有相當漲幅，甚至不少區域房價都已突破前波景氣高點，這在萬物齊漲，只有薪水不漲的此際，更凸顯房價漲幅過大，薪資所得跟不上房價漲幅，是關係到民眾跨不跨得過購屋第一個門檻---自備款的現實問題。
至於低稅率的土增稅減半政策，早已在2005年2月完成階段性任務，明顯的三低現在只剩低利率一項，但從2004年10 月央行也跟隨美國聯準會的腳步，開始緩步調升利率，所幸到現在調升幅度還不大，只是獨木要撐大局，總會較辛苦的，更何況還有「溫水青蛙」效應在後頭！
在市場面，去年第二季旺季不旺，已經初現警訊，第四季業者最期待的年終獎金行情，更出人意料的草草結束，不論是中古屋或預售屋，銷售期都拉長了，議價空間變大了，更糟糕的是，預售案量就如高速行駛的列車停不下來，仍將不斷的在市場上釋出，房仲店頭也一家一家的開，但殘酷的需求數字卻是不增反減，市場的信心指數更跌到比SARS時還要低。
根據官方統計推估，去年全台房屋買賣移轉件數約41.7萬件，較2006年的45萬件衰退了近7.4%，雖然衰退幅度還不到一成，但卻是2002年以來市場首見的負成長。「僧多粥少」的窘境已經浮現，更不用說業者還要承受日漸高漲的營建成本或是店租壓力。
當然股市跌跌不休的後遺症也陸續在房市顯現，1987~1990年台股大漲所產生之財富效應，帶動房市景氣達巔峰的股房雙旺景象，讓人印象深刻。去年八月之前，台灣房市在第二季旺季不旺之後，整個市場都在期盼股市萬點的帶動行情，希望股房雙旺的戲碼能再重演，奈何天不從人願。
台股兩度挑戰萬點不成之後連番下殺，讓很多投資人措手不及，越套越深，原本計畫年底前要獲利出場購屋者，夢碎了；原本事業周轉的資金被股市卡住了，要變賣房產來因應；最慘的是，不少「聰明的」理財高手借理財型房貸，在「築巢」的同時再將資金借出投資股市，但如今也都住進「套房」。這些股市下跌的後遺症，不是直接衝擊市場需求，就是增加市場賣壓，還可能間接引發金融危機，這正是類似這次美國次級房貸的風險。
從總體經濟面、從供需面、從景氣循環面來看，台灣這波房市榮景已經達到滿足點，照理應該做休息或調整了。畢竟在古今中外沒有不凋之花、沒有長生之果，產業脈動也是一樣，有漲就有跌，不可能只漲不跌，日本土地只漲不跌的神話，讓日本人飽嚐了近二十年的低迷苦果，2000年來漲多的英美房市，現在也都在進行強勢的修正，道理都是一樣的。
台灣房市因為還有一個大利多還未實現，大家都在等待三通的號角吹響，所以真要全面做修正的機會還不大，只是目前市場上潛藏的泡沫及風險，仍不能輕忽，業者及民眾都要更加小心謹慎，才不會成為景氣突然下滑巨輪下的受害者！
當去年七月底之前內外資及全體股民都齊喊萬點時，能斷然下車的人，證明是股市最聰明的人；當今年眾人皆醉於三通大利多來臨時，面對房市是要向前衝？還是勇敢退場？就看你的智慧了！
美國次級房貸風暴是如何產生的，恐怕很多人都只知其然，而不知其所以然，其實說穿了也很簡單，就是購屋成本太低、市場資金過盛所導致的結果，前者主要是聯準會（FED）低利率政策所促成的，低利環境讓多數民眾輕鬆跨過購屋門檻，最後連原本沒有購屋能力的族群，也在次級房貸業者的鼓吹及「金援」之下，跳進購屋行列，加上網路泡沫後美國經濟景氣帶動，股市進一步推波助瀾，匯集成一股資金潮，於是形成一幅全美到處都在蓋屋、每人都在買屋的繁榮景象。
當大家都還沉浸在輕鬆買屋、輕鬆賺資本利得（capital gains）、輕鬆再融資（refinance）大舉消費時，聯準會的利率政策卻悄悄轉向了，從2004年起連連調升利率，房貸當然也隨利率逐漸調升而加重。不過房貸利率由低調高的過程，正是典型的「溫水煮青蛙」效應，剛開始是沒什麼感覺的，一旦來到臨界點，青蛙就死了，次貸風暴就是美國房市「青蛙死了」的景象，也宣告美國這波房市泡沫正式破滅！
反觀台灣房市，從2003年SARS過後強勁復甦，迄今已超過四年，儘管國內沒有美國的次級房貸產品、儘管仍有很多地方房價續創新高、儘管有業者仍然此地無銀三百兩的鄭重宣告買氣還在、景氣依舊，但是市場上有些跡象已在告訴我們，美國的殷鑒不遠，台灣仍要留意房市潛藏的泡沫危機！
這波台灣房市復甦，基本上是拜「三低」之賜，也就是低房價、低利率及低稅率三足鼎立所拱起的房市榮景，其中低利率更是撐起房市一片天的關鍵力量，這與美國一樣。只是三低當中低房價已經不在，各地房價都已有相當漲幅，甚至不少區域房價都已突破前波景氣高點，這在萬物齊漲，只有薪水不漲的此際，更凸顯房價漲幅過大，薪資所得跟不上房價漲幅，是關係到民眾跨不跨得過購屋第一個門檻---自備款的現實問題。
至於低稅率的土增稅減半政策，早已在2005年2月完成階段性任務，明顯的三低現在只剩低利率一項，但從2004年10 月央行也跟隨美國聯準會的腳步，開始緩步調升利率，所幸到現在調升幅度還不大，只是獨木要撐大局，總會較辛苦的，更何況還有「溫水青蛙」效應在後頭！
在市場面，去年第二季旺季不旺，已經初現警訊，第四季業者最期待的年終獎金行情，更出人意料的草草結束，不論是中古屋或預售屋，銷售期都拉長了，議價空間變大了，更糟糕的是，預售案量就如高速行駛的列車停不下來，仍將不斷的在市場上釋出，房仲店頭也一家一家的開，但殘酷的需求數字卻是不增反減，市場的信心指數更跌到比SARS時還要低。
根據官方統計推估，去年全台房屋買賣移轉件數約41.7萬件，較2006年的45萬件衰退了近7.4%，雖然衰退幅度還不到一成，但卻是2002年以來市場首見的負成長。「僧多粥少」的窘境已經浮現，更不用說業者還要承受日漸高漲的營建成本或是店租壓力。
當然股市跌跌不休的後遺症也陸續在房市顯現，1987~1990年台股大漲所產生之財富效應，帶動房市景氣達巔峰的股房雙旺景象，讓人印象深刻。去年八月之前，台灣房市在第二季旺季不旺之後，整個市場都在期盼股市萬點的帶動行情，希望股房雙旺的戲碼能再重演，奈何天不從人願。
台股兩度挑戰萬點不成之後連番下殺，讓很多投資人措手不及，越套越深，原本計畫年底前要獲利出場購屋者，夢碎了；原本事業周轉的資金被股市卡住了，要變賣房產來因應；最慘的是，不少「聰明的」理財高手借理財型房貸，在「築巢」的同時再將資金借出投資股市，但如今也都住進「套房」。這些股市下跌的後遺症，不是直接衝擊市場需求，就是增加市場賣壓，還可能間接引發金融危機，這正是類似這次美國次級房貸的風險。
從總體經濟面、從供需面、從景氣循環面來看，台灣這波房市榮景已經達到滿足點，照理應該做休息或調整了。畢竟在古今中外沒有不凋之花、沒有長生之果，產業脈動也是一樣，有漲就有跌，不可能只漲不跌，日本土地只漲不跌的神話，讓日本人飽嚐了近二十年的低迷苦果，2000年來漲多的英美房市，現在也都在進行強勢的修正，道理都是一樣的。
台灣房市因為還有一個大利多還未實現，大家都在等待三通的號角吹響，所以真要全面做修正的機會還不大，只是目前市場上潛藏的泡沫及風險，仍不能輕忽，業者及民眾都要更加小心謹慎，才不會成為景氣突然下滑巨輪下的受害者！
當去年七月底之前內外資及全體股民都齊喊萬點時，能斷然下車的人，證明是股市最聰明的人；當今年眾人皆醉於三通大利多來臨時，面對房市是要向前衝？還是勇敢退場？就看你的智慧了！
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