金融海嘯來了 現在要趕快「危機入市」？

受到美國金融海嘯衝擊，下半年國內房市進入急凍狀態，很多房市指標也因而出現比當年SARS還慘的狀況，於是市場上開始出現「危機入市」的呼聲。不過個人認為，眼前的景氣危機與當年SARS危機仍有許多時空因素不一樣的地方，現在外部雖然有百年難得一見的「危機」，但並不是「入市」購屋的好時機！

甚至到今年上半年，還有很多民眾在懊悔：「早知道當年SARS時多買些房子，現在不就賺翻了！」主要是當年面臨SARS如此大的危機，房價隨勢頓挫，市場交易量大幅萎縮，當時勇於進場買房子的人，事後證明都是買在房價最低點，往後幾年房價更隨整體景氣復甦而大漲，即使最近幾個月房市低迷、房價跌，這些買在SARS期間的房子，大體上都還是處於增值狀態，賣掉房子還是有獲利空間的。

後悔當年SARS時不敢買房子

由於SARS的殷鑒不遠，加上下半年來受到美國金融海嘯的衝擊，國內房市買氣急凍，價格也出現漲多拉回的情形，甚至日前官方發佈的房價信心指數更遠低於SARS之時，於是不少房地產業者不斷鼓吹，面對百年難得一見的國際金融海嘯危機，記得要逆向思考，勇於在此時「危機入市」，等將來景氣翻升之後，就會有意想不到的「超額」報酬，這次如果不好好把握此一「危機」，將來又要怨嘆：「早知道金融海嘯時多買些房子……」

對於這種「危機入市」的說法，個人認為，拿當年SARS危機與最近的金融海嘯危機相比，完全是一種錯誤的類比，因為兩者所處的房市時空環境完全不一樣，SARS發生時，國內房市景氣處於從谷底將翻揚上來之際，房價也還位在10多年來的低點，市場供給更是處於歷史低量期，當時進場買房子的人，因為房價買在最低點，又搭上景氣復甦列車，先決條件就立於不敗之地。

金融海嘯 vs. SARS

相對的，今年下半年來房市景氣則剛從高峰往下滑、房價也還處相對高點，市場新供給仍處於近五年高峰期，此時如果看到「危機」就進場購屋，在房價還有向下殺的情形下，被套在高點的可能性很高，所以說現在房市外部雖有百年難得一見的「危機」，但還不是「入市」購屋的好時機！

面對國內外不時會出現的市場「危機」，民眾該如何判斷，何時才是真正適合「危機入市」的購屋時機？個人認為要從四個層面加以考量，才來決定是不是可以「危機入市」？

該如何判斷真假危機

第一、該危機是不是大到足以影響房市交易？像台灣每年夏秋之際都有不少的颱風造訪，也常常造成不小的傷害，但這類的天災為時甚短，對房市交易的影響程度也不大，面對這類危機，沒有人認為適合危機入市。即使是過去帶動國內房市第一、第二波景氣高峰的石油能源危機，在今年七月國際油價又飆到歷史新高之際，也沒有人認為這是足以影響房市交易的重大危機！

第二、危機當時房市景氣度好壞。從過去的歷史來看，房市景氣處於低迷之際，重大危機出現有讓景氣加速趕底的作用，適合做「危機入市」的動作；反之，如果是處在房市景氣初升段，有重大危機之利空出現，對景氣會有短暫的拉回效應，仍適合「危機入市」，不過若已經達景氣末升段，或是景氣初跌段（就像現在的景氣狀態），就不適合「危機入市」進場購屋了！

第三、危機出現時的房價高低。從房價的長期走勢來看，如果房價處於相對低點，一旦有危機利空出現，當然會比房價相對高點時，更有利於做「危機入市」的動作。現在市場房價仍處歷史相對高點，除非能找到相對低價的物件（如斷頭戶），或是可拿到更大的議價空間，否則還是不宜貿然進場購屋。

第四、危機發生時房市的新供給多寡。房市新供給若持續萎縮一段時間，遇到重大危機利空，進場購屋議價空間會拉大，危機過後市場則相對會較穩定；不過，若是市場新供給持續放大，即使碰上市場重大危機利空，短時間也許議價空間也會拉大，但是危機一過，還是會面對更大的市場賣壓，都無法達到購屋保值或增值的目的。