同一天不同的場景，箭頭都是指向房市，一邊是內政部建研所公布2010年第三季房市景氣燈號，亮出近13年來首顆黃紅燈，房市景氣已經出現偏熱現象。另一邊，面對房市過熱、抑制炒房，中央銀行宣布升息、擴大選擇性信用管制區，並祭出土地融資管制，這三道金牌祭出是否能讓過熱的房市降溫？應是2011年開年後房市觀察的重點。
內政部建研所每季依素地交易量、建照面積、新推個案標準單價、住宅使用率等四項指標編製房市景氣綜合判斷分數，2010年第3季隨著新推個案單價上揚，使得綜合判斷分數升至15分，不僅創下近13年來的新高，對應的景氣燈號更是來到黃紅燈，代表國內房市已有偏熱的現象。這也意味著從2009年10月「彭三不政策」之後一連串的打房措施是無效的。
更誇張的是，各地房價都重新改寫歷史，已往熟悉的一字頭房價區，新年度都該另眼相看，往上調升一級到二級，購屋者必須要有新的認知，沒有出二字頭、甚至是三字頭，在這些地方是買不到新房子了，其他地方的房價也是依此類推。但更令人詫異的是，台北市十二行政區都快變成百萬元房價區俱樂部了，未來只要有新案子推出，單價沒有百萬元似乎就不足為奇！
這樣的房市景象，不要說離庶民經濟越來越遠，更是公然的與政府打房的政策對幹，絲毫不給政府留一點情面，因此引來央行進一步出重手打房，市場一點都不訝異，一切都在大家預期之中，只是大家比較有興趣的是這次央行「年終大獻禮」，是不是真能壓制囂張的房市氣燄。
央行「年終大獻禮」早在預期中
中央銀行30日召開理監事會，宣布調升重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各半碼（0.125個百分點），並將實施選擇性信用管制特定區由原大台北11個地區(台北市、板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止)，擴大納入三峽、林口、淡水等區，貸款額度由七成降至六成，同時也祭出土地融資管制，規定扺押貸款最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六成五，其中一成還需等動工興建後才能撥款，這三道金牌效力如何呢？讓我們好好來檢視一番。
第一、升息半碼。照理說房市炒作的最大成本是利息，利率低，業者炒作的成本低、風險也低，相對獲利空間也大，不管是建商或是一般投資客，大多數是從銀行搬錢來炒作房市的，因此升息一來會增加其成本負擔，二來會壓縮其獲利空間，在利害得失權衡之下，投機炒作的情形自然會減少。
但關鍵在於升息的幅度是不是夠大，如果政府升息的動作如花拳繡腿般，每次都只輕輕的升個半碼，那就如「蚊子叮牛角」一點感覺都沒有，從六月二十五日起至今央行已三度升息，每次幅度都是半碼，央行重貼現率也從1.25％的歷史谷底，緩步上升至1.625％，但仍屬歷史低點，還不至於撼動市場上那隻投資怪獸。正如業者所說的，利率要升至3%以上、甚至是5%以上，才可能讓市場反轉。利率緩升正如溫水煮青蛙，時間還長著呢！
升息如溫水煮青蛙 成效緩慢
第二、擴大選擇性信用管制特定區。第一輪的選擇性信用管制區只有高房價的台北市及原台北縣的十個縣轄市，三峽、林口與淡水地區是預售重案區餘屋量大房價炒作不易，但是半年下來，明顯的政策有「驅魚」的作用，將房市投資客都趕到這三個低價區了，讓這三個區的房價也明顯的往上漲，因此央行不得不做亡羊補牢的動作，宣布這三個地區也納入選擇性信用管制區，這是不是就將市場炒作的洞口都堵住了呢？
顯然的，彭淮南用的是鯀的治水方法，不是大禹治水之方，一味的圍堵只會讓市場炒作洪流往更低處流，台北市及十個縣轄市堵住了，往三峽、林口、淡水等地流，三峽、林口、淡水等地堵住了，就不會往五股、泰山、樹林、八里等地流嗎？即使上述地區都堵住，還是可能往桃園、新竹等地流啊，政府如果不懂得疏通這些市場資金，恐將陷入堵不勝堵的境地！
第三、祭出土地融資管制。規定建商扺押貸款最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六成五，其中一成還需等動工興建後才能撥款。這動作實務上可達到雙重效果，其一是提高建商自備款的成數，讓其資金成本提高；其二是可降低建商擴張信用的程度，減低銀行的放貸風險。
不過回歸原點，土融管制的目的與升息一樣，都是為了提高建商的資金成本，這也是很多亞洲國家在這波打房聲中都曾採取的工具，只是這是一帖溫和的藥方，如不假以時日，很難見效。更何況這波房市景氣為期太長，除非是後起的新設公司，大部分的建商都已賺得飽飽，口袋裡最不欠的就是錢，只要手頭有土地，要順利推案都不難，央行要想藉此掐住建商的脖子，恐怕也沒那麼容易。
當然，每一項政策工具都一定有它的效果，而且市場轉變也不會是在一朝一夕之間，既然政府政策目標是不願再見到高房價的高民怨，業者或是市場投機客如果再不懂自我節制，還要跟政府對嗆，最後吃虧的恐怕還是自己！
內政部建研所每季依素地交易量、建照面積、新推個案標準單價、住宅使用率等四項指標編製房市景氣綜合判斷分數，2010年第3季隨著新推個案單價上揚，使得綜合判斷分數升至15分，不僅創下近13年來的新高，對應的景氣燈號更是來到黃紅燈，代表國內房市已有偏熱的現象。這也意味著從2009年10月「彭三不政策」之後一連串的打房措施是無效的。
更誇張的是，各地房價都重新改寫歷史，已往熟悉的一字頭房價區，新年度都該另眼相看，往上調升一級到二級，購屋者必須要有新的認知，沒有出二字頭、甚至是三字頭，在這些地方是買不到新房子了，其他地方的房價也是依此類推。但更令人詫異的是，台北市十二行政區都快變成百萬元房價區俱樂部了，未來只要有新案子推出，單價沒有百萬元似乎就不足為奇！
這樣的房市景象，不要說離庶民經濟越來越遠，更是公然的與政府打房的政策對幹，絲毫不給政府留一點情面，因此引來央行進一步出重手打房，市場一點都不訝異，一切都在大家預期之中，只是大家比較有興趣的是這次央行「年終大獻禮」，是不是真能壓制囂張的房市氣燄。
央行「年終大獻禮」早在預期中
中央銀行30日召開理監事會，宣布調升重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各半碼（0.125個百分點），並將實施選擇性信用管制特定區由原大台北11個地區(台北市、板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止)，擴大納入三峽、林口、淡水等區，貸款額度由七成降至六成，同時也祭出土地融資管制，規定扺押貸款最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六成五，其中一成還需等動工興建後才能撥款，這三道金牌效力如何呢？讓我們好好來檢視一番。
第一、升息半碼。照理說房市炒作的最大成本是利息，利率低，業者炒作的成本低、風險也低，相對獲利空間也大，不管是建商或是一般投資客，大多數是從銀行搬錢來炒作房市的，因此升息一來會增加其成本負擔，二來會壓縮其獲利空間，在利害得失權衡之下，投機炒作的情形自然會減少。
但關鍵在於升息的幅度是不是夠大，如果政府升息的動作如花拳繡腿般，每次都只輕輕的升個半碼，那就如「蚊子叮牛角」一點感覺都沒有，從六月二十五日起至今央行已三度升息，每次幅度都是半碼，央行重貼現率也從1.25％的歷史谷底，緩步上升至1.625％，但仍屬歷史低點，還不至於撼動市場上那隻投資怪獸。正如業者所說的，利率要升至3%以上、甚至是5%以上，才可能讓市場反轉。利率緩升正如溫水煮青蛙，時間還長著呢！
升息如溫水煮青蛙 成效緩慢
第二、擴大選擇性信用管制特定區。第一輪的選擇性信用管制區只有高房價的台北市及原台北縣的十個縣轄市，三峽、林口與淡水地區是預售重案區餘屋量大房價炒作不易，但是半年下來，明顯的政策有「驅魚」的作用，將房市投資客都趕到這三個低價區了，讓這三個區的房價也明顯的往上漲，因此央行不得不做亡羊補牢的動作，宣布這三個地區也納入選擇性信用管制區，這是不是就將市場炒作的洞口都堵住了呢？
顯然的，彭淮南用的是鯀的治水方法，不是大禹治水之方，一味的圍堵只會讓市場炒作洪流往更低處流，台北市及十個縣轄市堵住了，往三峽、林口、淡水等地流，三峽、林口、淡水等地堵住了，就不會往五股、泰山、樹林、八里等地流嗎？即使上述地區都堵住，還是可能往桃園、新竹等地流啊，政府如果不懂得疏通這些市場資金，恐將陷入堵不勝堵的境地！
第三、祭出土地融資管制。規定建商扺押貸款最高額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六成五，其中一成還需等動工興建後才能撥款。這動作實務上可達到雙重效果，其一是提高建商自備款的成數，讓其資金成本提高；其二是可降低建商擴張信用的程度，減低銀行的放貸風險。
不過回歸原點，土融管制的目的與升息一樣，都是為了提高建商的資金成本，這也是很多亞洲國家在這波打房聲中都曾採取的工具，只是這是一帖溫和的藥方，如不假以時日，很難見效。更何況這波房市景氣為期太長，除非是後起的新設公司，大部分的建商都已賺得飽飽，口袋裡最不欠的就是錢，只要手頭有土地，要順利推案都不難，央行要想藉此掐住建商的脖子，恐怕也沒那麼容易。
當然，每一項政策工具都一定有它的效果，而且市場轉變也不會是在一朝一夕之間，既然政府政策目標是不願再見到高房價的高民怨，業者或是市場投機客如果再不懂自我節制，還要跟政府對嗆，最後吃虧的恐怕還是自己！
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