又到了泡湯的季節，有些人想買戶溫泉住宅在家就可天天泡湯，但是你買到的是真的溫泉住宅呢?還是假的溫泉住宅呢?
「溫泉住宅」是台灣房屋市場中特有的一項商品房，雖然台灣有很多地方都富含溫泉資源，但是結合土地開發與溫泉資源的樓盤項目，在整體房屋市場中所佔的比重還是不高，所以隨著近幾年休閒、養生、樂活概念的風行，「溫泉住宅」這種具有休閒住宅的功能性產品，也越來越受到市場歡迎，只是「溫泉住宅」本身有真有假、有好有壞、有優點有缺點，在選購時要特別注意。
近年來，房地產業者以台灣現有的溫泉資源、結合休閒養生與房地產投資，創造了「溫泉住宅」這種商品房，並將「在家泡湯」塑造為溫泉住宅的最大賣點。「溫泉住宅」，從台北市的陽明山、北投、士林，新北市的淡水、八里、金山、萬里、新店、烏來、三峽到桃園的大溪、楊梅、八德、新竹的竹東，到宜蘭礁溪等等，都有標榜溫泉的住宅樓盤推出。
白居易《長恨歌》中提到楊貴妃是：「回眸一笑百媚生，六宮粉黛無顏色。春寒賜浴華清池，溫泉水滑洗凝脂。」可見溫泉與美人自古就被聯想在一起，除了美顏的效果外，有很多人喜愛泡溫泉，是泡溫除了能消除疲勞外，最重要的是它還具有一定的療效。
根據研究，溫泉中含有許多的礦物成分，可對人體產生特殊醫療效果，包括神經衰弱、風濕、腸胃道消化系統疾病、香港腳、溼疹、貧血、皮膚疾病、關節炎...等等疾病都有緩解或改善的作用，有些地方的溫泉甚至還傳出能控制生男生女的神奇效用。所以能夠天天在家就能泡溫泉的「溫泉住宅」，就成了該類樓盤的最大賣點。
溫泉的定義及分類
根據溫泉法中溫泉的定義，是符合溫泉基準之溫泉水及水蒸氣(含溶於溫泉水中之氣體)。溫泉水包括自然湧出或人為抽取之溫水、冷水及水蒸氣(含溶於溫泉水中之氣體)，在地表量測之溫度高於或等於30℃者；若溫度低於30℃之泉水，其水質符合溫泉水質成分標準者，亦視為溫泉。
溫泉有許多種分類，大家比較熟悉的是按照其泉質化學成分加以分類，一般依化學組成將溫泉分為四大類：氯化物泉、碳酸氫鹽泉、硫酸鹽泉及混合型溫泉；亦有根據台灣地區溫泉成份病參考日本的分類，將溫泉分為單純泉、碳酸氫鹽泉、硫酸鹽泉、氯化物泉、二氧化碳泉、硫磺泉、含鐵泉、放射能泉及混合型溫泉九類。
什麼是溫泉住宅
市場上溫泉住宅越來越多，甚至在印象中沒有溫泉的地方都推出溫泉住宅，到底什麼是溫泉住宅？其定義好像越來越廣泛了，似乎只要有溫泉在社區中或是在住家中，就算是溫泉住宅，所以現在溫泉住宅的定義已不侷限於最早期的外接自然湧泉的住宅了（如北投地區），因此就溫泉住宅取得溫泉的方式將其分為四類。
一、自然湧泉溫泉住宅
這是最「原汁原味」的溫泉住宅，該住宅社區也許就在泉源上或是泉源就在附近，取得水權後接管到社區中，這是最早期溫泉住宅的標準，可以稱得上是真的溫泉住宅，最典型的地區像是北投的溫泉住宅、礁溪的溫泉住宅等。
購房人要如何確定溫泉住宅是天然的真溫泉，不是地熱水？很簡單，只要打電話到當地的自來水廠詢問，報出大樓名稱及地址，就可以確定自來水廠有沒接溫泉管到該處，從哪時開鑿、水管使用的年限多久，都可以問的一清二楚。至於後來的溫泉住宅只能稱為變形溫泉住宅或是假性溫泉住宅了！
二、鑽採溫泉住宅
一般來說，只要往地底開挖，開挖的深度夠深，就能採集到水溫較高的地下水或地層水，只要水溫夠高，水中化學成分符合溫泉水相關規定，仍被認定是溫泉，否則只能算是地熱水。因此近幾年來有很多開發商為了增加樓盤的賣相，都願意花大錢在自家建築基地上挖溫泉井。據業者估計，一般開挖一口溫泉井，大約要5千萬元新台幣，有的甚至還花上一個億新台幣，這就是為什麼以前沒聽說過有溫泉的地方，卻紛紛推出溫泉住宅的原因，淡水、八里、林口、三峽等地溫泉住宅大多屬於這類產品。
三、外買溫泉水溫泉住宅
基地周邊沒有天然溫泉，開發商又不想花大錢挖溫泉井，但又要賣「名實相符」的溫泉住宅，就只好到溫泉地買溫泉載運回社區讓住戶享用。這是一種便宜行事的做法，業者初期載溫泉的頻率也許還比較高，慢慢次數就變少，甚至沒有了；也許業者只負責前幾年的載運成本，後續住戶要自行負擔。這些問題是這類溫泉住宅要特別注意的。
四、人造溫泉住宅
實際上該住宅並沒有溫泉，業者以人工製造出溫泉來供住戶使用，一種提供溫泉粉供住戶使用，達到泡溫泉的效果；另一種是幫助住戶安裝溫泉機，這種溫泉機就像熱水器一樣，只是裡頭裝滿了一些產生溫泉化學物的礦石，自來水一經過該溫泉機，流出來的就是符合溫泉標準的溫泉水。因此不管是不是溫泉住宅，此後只要自家買些溫泉粉或是裝個溫泉機，每個家庭都可以成為溫泉住宅。
這是就溫泉取得方式區分溫泉住宅，在現實生活中，因為使用及管理模式不同，溫泉住宅又可分為三類。
一、戶戶有溫泉型
戶戶有溫泉是最理想，衛生條件比較好，也不會像是去泡公共溫泉池的感覺。洗澡、泡湯是極私密的活動，在家洗溫泉可以24小時使用，既舒適又自在，公共設施型溫泉有使用時間限制，居民素質與管理也攸關溫泉品質，所以自家有溫泉當然比公眾共同使用的好。
二、公共設施型
公共設施型溫泉設施產權由所有住戶共同持分，公設比會比較高，購置與維護費用都由全體住戶平均分攤，經常使用者當然最划算，低度使用者負擔則相對沉重。若社區進駐率太低，分擔管理費將高出原先預期，屆時是否會獲得住戶大會認同持續營運將成問題。
三、獨立產權會館型（俱樂部）
獨立產權會館是（俱樂部）溫泉設施產權則是由建商獨立持有，住戶不必分攤公設，一般溫泉住戶素質較高，住戶擁有會員卡，前幾年也許免費或是減價使用，其後付費使用，符合使用者付費精神，但俱樂部費用一般較高。
另外，不管是溫泉會館或是其他類的住宅社區俱樂部，近幾年來常常都面臨會員不足，出現經營不善的情形，最後只好關閉的命運，這是購買這類溫泉住宅者要特別注意的地方。
溫泉住宅的特性
一、屬於休閒第二屋（second house）
溫泉住宅因為具有季節性，加上其泉源分布的關係，不可能是一種普及型的住宅產品，因此在市場上的定位大多屬於是一般家庭的休閒第二屋，休假日才去使用的，非長住型產品，面積的規劃上也都傾向於小戶型的產品。
由於休閒第二屋的特性，溫泉住宅的使用率普遍不高，但相對的維護費用偏高，常會有住戶因為不常使用而拒繳管理費，或是住戶不來而收到管理費的情形，所以常會形成一種公共設施的壞了沒錢修、進而使用者更少的惡性循環，金山的「天籟」溫泉住宅區就是個最典型的例子。
二、單價與管理費比較高
溫泉住宅因為具有特殊功能性，又相對具有稀有性，因此在房屋預售市場上的銷售價格一般都比普通商品房高，大約高出一成五到兩成五，不過，溫泉住宅一到二手市場，價格高低往往有回歸到市場基本面，地段好、生活機能佳還能維持高價位，反之，則價格跟一般住宅差不多。
此外，溫泉住宅的使用與管理都有別於一般住宅，管線的維護與更換都要特別小心，好的社區甚至還會聘請國外溫泉顧問負責管理，基於使用者付費的原則，大樓管理費也高於一般住宅的管理費，像是淡水、八里一帶的溫泉住宅管理費普遍在每坪70~150元之間，與一般住宅管理費每坪40~50元高很多，這是購買溫泉住宅者要有的心理準備。
三、家中管線要「明管」設計
若是強調「戶戶獨立湯屋」，將溫泉水管接到各個家戶，在家裡，只要打開水龍頭就有溫泉可享受，既具私密性，又有泡湯樂。只是新房子都沒有問題，但時日一久，在日後的管線維修上可能需要付出相當大的代價，所以管線間的處理，是這類湯屋住宅最要著重的部分。
由於溫泉水中的化學成分具有較強的腐蝕性，所以對於家中水管管線之維護及保養，都要較一般住宅更注重，為了讓自家管線更易於維護或是利於更換，溫泉住宅最好是採取「明管」的設計方式，也就是水管外露在室內，如此一來在室內裝修時就要特別費心了，既要照顧到美觀，又要便於管線之維修。
此外，溫泉水質含化學成分之不同，對於屋內冷氣、電器用品、擺飾品、銀器等器物也可能造成損壞、氧化作用，因此，在內部裝潢時，也要著重這一部分建材的使用區分，以降低損壞率。
購買溫泉住宅注意事項
提醒購屋者，選購溫泉住宅要留意水權與水質、要交通要便利、要知道產權所屬與營運方式；並應考量「是否是小坪數產品」、「是天然湧泉嗎」、「是否屬自家獨立溫泉」，這些都是有意購買溫泉住宅民眾必須多加考慮的地方。
一、有沒有水權，溫泉質與量如何
溫泉住宅易於塑造價值，產品較具賣相，價格也高人一等，使得溫泉住宅成為近來許多個案或大型造鎮社區的重要銷售訴求。但溫泉畢竟不易取得，溫泉法通過後，對國內溫泉使用採取總量管制，溫泉業者必須向水利署申請溫泉水權，因此有沒有水權（是否真的有溫泉），溫泉質與量如何，購買前當然要搞清楚。
據了解，目前北投溫泉的資源也僅能滿足市場十分之一需求量，民眾購屋前可以向建商、大樓管委會索取管線圖、水質證明、及使用權益等相關資料。
北台灣擁有天然溫泉資源的地方不多，不過近兩年來卻有很多過去沒溫泉的地方挖出溫泉，並以溫泉住宅包裝在房地產市場上開賣，市場上就曾發生「尚未獲取溫泉水權或溫泉開發許可」就對外賣屋，而遭到公平會處罰的個案。
因此對於購買溫泉住宅個案，第一要先驗明正身，是不是有合法水權或溫泉開發許可，若非「鑽探取泉」，更要確實了解溫泉來源，是天然湧泉？還是「外面運過來的」、「泡出來的」、「是地熱水」，是真溫泉還是假溫泉？是那種溫泉水質也攸關溫泉住宅身價，因此購買溫泉住宅第一點就是「要注意水權與水質」。
二、交通是否便利
交通條件與生活機能是一般住宅地段選擇的重要因素，同樣的，溫泉住宅要交通便利才會經常去使用。雖然溫泉住宅定位為休閒住宅或第二屋（second house），但溫泉住宅仍然「交通要便利」才行。1994年萬里知名溫泉休閒住宅，就因為位置偏遠，民眾購買後很少使用，最後只好轉型為溫泉飯店。
購買溫泉住宅，交通條件相當重要，捷運站附近是最佳選擇，如此一來使用機會會增加，日後要轉手或出租也比較容易，這也是新北投溫泉住宅熱賣的原因，所以「交通便利」是溫泉住宅要成功的要件。
三、產權所屬與營運方式為何
戶戶有溫泉的溫泉住宅、公共設施型溫泉住宅，及獨立產權會館式（俱樂部）溫泉住宅，其產權所屬、費用負擔與使用方式均有很大的不同，買溫泉住宅當然「要知道產權所屬與營運方式」。
公共設施型溫泉設施產權由所有住戶共同持分，獨立產權會館（俱樂部）溫泉設施產權則是由建商獨立持有，前者購置與維護費用由住戶平均分攤，經常使用住戶最划算，低度使用者負擔則相對沉重。但若社區進駐率太低，分擔管理費將高出原先預期，屆時是否會獲得住戶大會認同持續營運將成問題。採俱樂部方式經營的會館式溫泉住宅品質較高，住戶擁有會員卡，符合使用者付費精神，但費用較高。
四、確認有沒有二手市場及租賃市場
很多人買溫泉住宅都是屬於一種衝動性購買，初期還會興高采烈的去使用，過一段時間就沒了興致，這時候若想賣掉或是出租，有沒有二手市場或租賃市場就很重要。也許有人會認為現在仲介市場這麼發達，怎麼可能會沒有轉手的二手市場呢？實際上，若仔細看看這幾年的溫泉住宅市場，有些樓盤地點真的很偏遠，買了之後真的很難脫手，委託仲介都還嫌太遠，更別說要找到人去承租這類住宅了！好一點的樓盤也許有出租市場，但也須好好評估租金報酬率是不是還可以。
部分以「投資」為著眼點的購屋人，看中溫泉風景區度假、養生、休閒、租賃的商機，認為可以購買溫泉住宅來作為租賃投資之用，做做「包租公」、「包租婆」的美夢。提醒這類購屋人，先到這些溫泉住宅社區周邊打探一下當地的交通、環境、生活機能，以及一般公寓大廈的租賃狀況，若租賃市場踴躍，那還有坐收租金收益的機會；若是在太偏遠的地段，平日人煙稀少、住戶零星，又缺人管理維護，連自己都不會想常去，那麼，最好不要貿然「投資」下去，免得被「套牢」！
五、有沒有專業的維修及管理團隊與計畫
選購「溫泉住宅」好壞的關鍵，是在大樓完工交屋後如何維修、維護溫泉管線和溫泉設施，這些都與一般住家的不一樣的，須要有更專業的團隊或是國外的專家來做。因此開發商若有這樣的規劃與設想，對溫泉住宅的使用壽命及建築物價值都會有正面的提升，選購溫泉住宅時，建商的品牌、口碑、信譽，以及日後管理方面的承諾等等，就相對更加重要，消費者在選購時應多加留意建商的口碑與實力。溫泉住宅跟一般住宅一樣，有良好管理一定可以為房價加分，其租金投資報酬率較高，也較具保值功能，因此若有飯店式管理的溫泉住宅較值得考慮。
本文節錄自"這樣買房會增值"一書
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