送走兔迎來龍，一年容易又過去了，原本預期是兔躍的一年，卻在政府打房及外部經濟情勢不佳之下出現轉折，展望2012年房市， 相對一定會是一個較為艱困的一年，目前雖然政治變數已解除，民眾若有購屋計畫，可多出來看看、多多比較，等價格趨於合理再進場不遲。
2011年房市真的是個多事之秋，先是高房價引來政府政策打房實施特種貨物及勞務稅（奢侈稅），又有歐債風暴及美國信評被調降事件，加上年底通過修法要求實價登錄等等議題，都讓房市熱度急速下降，明顯有提前過冬的情形，顯然的這波持續長達八年榮景的房市景氣已有反轉的跡象。
根據內政部網站統計，2011年1到11月全台建物買賣移轉棟數為33萬5469棟，據此推估，全年房屋交易量約36.3萬棟，比2010年的40萬6689棟下滑約一成，是近八年來新低。
另根據住展雜誌統計，2011年北台灣預售屋和新成屋推案量最初預估高達新台幣1兆230億元，受到奢侈稅和歐債風暴衝擊，二度下修至8210億元，下修幅度達24.6%，房市推案明顯轉趨保守，建商觀望氣氛轉濃。若與前年（2010）推案量9300億元比較，2011年減少1090億元，減幅約11.7%，大約回到2008年金融海嘯的水準。
北台灣房市推案年年推高，隨著房價高不可攀，銷售率也呈現溜滑梯般的下滑。住展雜誌統計，2003年預售屋和新成屋銷售率79%，2006年以後銷售率都不到50%，2011年即使推案量減少，銷售率卻跌落40%新低點。
展望2012年房市，不只是學者看壞後市，連業界也都籠罩在一片悲觀的氛圍之中，一月初上市公司興富發就發出第一槍，宣布大幅調降牌價15~25%，震驚整個市場，但2012整體房市是不是就此走到最悲觀的地步，就經濟、政治、就業、供需及信心面來看，確實讓人不敢樂觀。
經濟前景不佳 房市難有表現？
2012年全球經濟情勢，各方看法普遍看衰，國內也面臨「保4」困境。沒有經濟的更大帶動，失業率只會更加惡化，去年再度出現的無薪假，今年恐怕還是無法解除。政治面，目前大選結果已經底定，雖然政治不確定因素已經消除，但兩岸關係是否進一步開展，仍然牽動著台灣經濟的脈動。
但最讓人擔心的還是整體房市市場的供需及信心，受到奢侈稅影響，去年許多預售案都一延再延，今年恐怕都得要見公婆了，根據住展雜誌的粗估，全年光都會區就將有1.2兆的超級案量推出，顯然的329檔期絕對會是熱鬧非凡，如果銷售狀況不差，表示市場資金真的還很驚人，若是相反，則表示市場反轉確立。
其次，要看歐債風暴是解決還是續惡化，若是歐美國家能順利化解掉歐債風暴，市場當然是雨過天青，有驚無險；但是就在大選前夕，標準普爾（S&P）一口氣調降歐元區9國的主權債信評級，這不只將直接衝擊國內股房二市，還會有國際經濟惡化的反作用力，不容小覷，國內房市要好是很難了。
最後是要看所謂的「實價課稅」是玩真的還是玩假的，是後者就沒什麼好擔心的，若是來真的，不管是用再好的糖衣來包裝，恐怕還是免不了一場風暴，在這一波房市景氣期太長的情況下，實價課稅引發的下修期可能也會相對長。
整體上來看，各研究單位的預測都顯示，2012年國內外經濟都難有所表現，所以各國還是會以寬鬆貨幣政策來扶持經濟，利率都可望維持在低檔，去年底央行理監事會議就沒有調升利率的動作，「利率不升房市不死」，還是適用於龍年房市。
低利及通膨 房產仍是最佳避風港
在低利環境之下市場資金還是有過多的疑慮，特別是經過金融海嘯、歐債風暴等等洗禮之後，更多人體認到，房產還是資金最佳的避風港，以去年底央行總裁彭淮南展望今年金融情勢時，特別擔心通貨膨脹議題來看，通膨將市場資金趕往房市的趨勢仍然會相當可觀，奢侈稅之後短線投資客也許已銷聲匿跡，但中長線布局及理財規劃的置產買家還是存在的，這是龍年房市的希望之所在。
在產品面，去年房市是住冷商熱，受到市場供給量大及房價頻創新高的影響，住宅產品出現買氣鈍化的情形，市況顯得冷清，不過商用不動產卻逆勢出頭，在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下，好地段的商辦及店面卻出現少有的熱絡景象，這是過去市場上很難見到的景象。
根據仲量聯行估計，2011年商辦交易1200億元，比2010年成長41%；戴德梁行估計是1378億元，成長37%。兩家業者的估計值雖有差異，但一致同意商用不動產市場創下2002年開放外資投資不動產後的歷史新高。此一態勢在今年應該還會延續，只要是好地段有租金收益的商辦大樓仍會受到市場資金的青睞
在區域表現上，過去很長一段時間房市都是北熱中溫南冷，但在北部高房價的抗性之下，去年北部市場顯得相對冷清，明顯的市場資金有往中南部移動的情形，中南部房價也隨之出現補漲行情，出現的是北冷中溫南暖的市況，今年這種情形還是會存在。
2012房市短暫震盪恐怕是難免的，但如果歐債未持續惡化，國內兩岸政策也沒有太大變動，在低利環境仍在、資金效應依舊、通膨如影隨形等等力量支撐下，房市還是可望很快回穩。
只是在房價表現可能就會有很大的差異，整體跌幅約在10~15%之間，但北部一些推案量大的重劃區、或是房價明顯虛胖的區塊，修正幅度可能超過兩成，中南部因為多年來房價沒怎麼漲，加上大選時執政黨之政見對中南部開出許多建設支票，或許中南部房價還有補漲行情呢！
購屋以核心地段為優先考量
由於2012房價變化會較為明顯，震盪幅度較大，房市自住客甚至是長線理財型置產客可勇敢的進場多看房子，只是購屋標的當然還是以都會核心區為首選，盡量避開量大區域，如淡水、林口、三峽、新莊、南港等地。其次要做好比價的工作，實價登錄要到七月以後才會真正上路，所以多看屋多了解行情，或許能找到理想中的好房子。
在購屋地段的選擇上，大台北地區可從捷運即將通車或是施工中的區域先下手。例如萬大線的南萬華、新莊線的下新莊、環狀線的中和地區、機場線的五股和泰山，目前房價還不高，首購和首換等自用族群都可留意。
2012是房市多空轉折的關鍵年，在市場多空不明之際，真的有購屋需求、有購屋意願者，議價空間可大膽的再拉大一些，寧可被瞪白眼，也不要跟自己的荷包過不去，至於購屋時機，則以觀察329檔期推案量及銷售率，是進場與否的關鍵時刻。反正多出來看屋吧，等價格趨於合理再進場不遲，或許就有機會找到「屋超所值」的好房子呢！
2011年房市真的是個多事之秋，先是高房價引來政府政策打房實施特種貨物及勞務稅（奢侈稅），又有歐債風暴及美國信評被調降事件，加上年底通過修法要求實價登錄等等議題，都讓房市熱度急速下降，明顯有提前過冬的情形，顯然的這波持續長達八年榮景的房市景氣已有反轉的跡象。
根據內政部網站統計，2011年1到11月全台建物買賣移轉棟數為33萬5469棟，據此推估，全年房屋交易量約36.3萬棟，比2010年的40萬6689棟下滑約一成，是近八年來新低。
另根據住展雜誌統計，2011年北台灣預售屋和新成屋推案量最初預估高達新台幣1兆230億元，受到奢侈稅和歐債風暴衝擊，二度下修至8210億元，下修幅度達24.6%，房市推案明顯轉趨保守，建商觀望氣氛轉濃。若與前年（2010）推案量9300億元比較，2011年減少1090億元，減幅約11.7%，大約回到2008年金融海嘯的水準。
北台灣房市推案年年推高，隨著房價高不可攀，銷售率也呈現溜滑梯般的下滑。住展雜誌統計，2003年預售屋和新成屋銷售率79%，2006年以後銷售率都不到50%，2011年即使推案量減少，銷售率卻跌落40%新低點。
展望2012年房市，不只是學者看壞後市，連業界也都籠罩在一片悲觀的氛圍之中，一月初上市公司興富發就發出第一槍，宣布大幅調降牌價15~25%，震驚整個市場，但2012整體房市是不是就此走到最悲觀的地步，就經濟、政治、就業、供需及信心面來看，確實讓人不敢樂觀。
經濟前景不佳 房市難有表現？
2012年全球經濟情勢，各方看法普遍看衰，國內也面臨「保4」困境。沒有經濟的更大帶動，失業率只會更加惡化，去年再度出現的無薪假，今年恐怕還是無法解除。政治面，目前大選結果已經底定，雖然政治不確定因素已經消除，但兩岸關係是否進一步開展，仍然牽動著台灣經濟的脈動。
但最讓人擔心的還是整體房市市場的供需及信心，受到奢侈稅影響，去年許多預售案都一延再延，今年恐怕都得要見公婆了，根據住展雜誌的粗估，全年光都會區就將有1.2兆的超級案量推出，顯然的329檔期絕對會是熱鬧非凡，如果銷售狀況不差，表示市場資金真的還很驚人，若是相反，則表示市場反轉確立。
其次，要看歐債風暴是解決還是續惡化，若是歐美國家能順利化解掉歐債風暴，市場當然是雨過天青，有驚無險；但是就在大選前夕，標準普爾（S&P）一口氣調降歐元區9國的主權債信評級，這不只將直接衝擊國內股房二市，還會有國際經濟惡化的反作用力，不容小覷，國內房市要好是很難了。
最後是要看所謂的「實價課稅」是玩真的還是玩假的，是後者就沒什麼好擔心的，若是來真的，不管是用再好的糖衣來包裝，恐怕還是免不了一場風暴，在這一波房市景氣期太長的情況下，實價課稅引發的下修期可能也會相對長。
整體上來看，各研究單位的預測都顯示，2012年國內外經濟都難有所表現，所以各國還是會以寬鬆貨幣政策來扶持經濟，利率都可望維持在低檔，去年底央行理監事會議就沒有調升利率的動作，「利率不升房市不死」，還是適用於龍年房市。
低利及通膨 房產仍是最佳避風港
在低利環境之下市場資金還是有過多的疑慮，特別是經過金融海嘯、歐債風暴等等洗禮之後，更多人體認到，房產還是資金最佳的避風港，以去年底央行總裁彭淮南展望今年金融情勢時，特別擔心通貨膨脹議題來看，通膨將市場資金趕往房市的趨勢仍然會相當可觀，奢侈稅之後短線投資客也許已銷聲匿跡，但中長線布局及理財規劃的置產買家還是存在的，這是龍年房市的希望之所在。
在產品面，去年房市是住冷商熱，受到市場供給量大及房價頻創新高的影響，住宅產品出現買氣鈍化的情形，市況顯得冷清，不過商用不動產卻逆勢出頭，在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下，好地段的商辦及店面卻出現少有的熱絡景象，這是過去市場上很難見到的景象。
根據仲量聯行估計，2011年商辦交易1200億元，比2010年成長41%；戴德梁行估計是1378億元，成長37%。兩家業者的估計值雖有差異，但一致同意商用不動產市場創下2002年開放外資投資不動產後的歷史新高。此一態勢在今年應該還會延續，只要是好地段有租金收益的商辦大樓仍會受到市場資金的青睞
在區域表現上，過去很長一段時間房市都是北熱中溫南冷，但在北部高房價的抗性之下，去年北部市場顯得相對冷清，明顯的市場資金有往中南部移動的情形，中南部房價也隨之出現補漲行情，出現的是北冷中溫南暖的市況，今年這種情形還是會存在。
2012房市短暫震盪恐怕是難免的，但如果歐債未持續惡化，國內兩岸政策也沒有太大變動，在低利環境仍在、資金效應依舊、通膨如影隨形等等力量支撐下，房市還是可望很快回穩。
只是在房價表現可能就會有很大的差異，整體跌幅約在10~15%之間，但北部一些推案量大的重劃區、或是房價明顯虛胖的區塊，修正幅度可能超過兩成，中南部因為多年來房價沒怎麼漲，加上大選時執政黨之政見對中南部開出許多建設支票，或許中南部房價還有補漲行情呢！
購屋以核心地段為優先考量
由於2012房價變化會較為明顯，震盪幅度較大，房市自住客甚至是長線理財型置產客可勇敢的進場多看房子，只是購屋標的當然還是以都會核心區為首選，盡量避開量大區域，如淡水、林口、三峽、新莊、南港等地。其次要做好比價的工作，實價登錄要到七月以後才會真正上路，所以多看屋多了解行情，或許能找到理想中的好房子。
在購屋地段的選擇上，大台北地區可從捷運即將通車或是施工中的區域先下手。例如萬大線的南萬華、新莊線的下新莊、環狀線的中和地區、機場線的五股和泰山，目前房價還不高，首購和首換等自用族群都可留意。
2012是房市多空轉折的關鍵年，在市場多空不明之際，真的有購屋需求、有購屋意願者，議價空間可大膽的再拉大一些，寧可被瞪白眼，也不要跟自己的荷包過不去，至於購屋時機，則以觀察329檔期推案量及銷售率，是進場與否的關鍵時刻。反正多出來看屋吧，等價格趨於合理再進場不遲，或許就有機會找到「屋超所值」的好房子呢！
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