實價登錄之後政府的下一步？

2012年8月1日是台灣房地產發展史上重要的一個里程碑，因為在這一天我們開始進入不動產交易實價登錄的時代，10月16日開放所有民眾都可上網查實價登錄的不動產成交資訊，這意味著不動產成交資訊透明化的時代來臨，只是在實價登錄、在資訊透明化之後，政府的下一步還可以做什麼呢？

在實價登錄之前市場上流傳一則笑話，說如果我們還不讓不動產交易資訊實價登錄，則全世界就剩下兩個國家不動產交易不透明，那兩個國家就是古巴跟台灣，這笑話聽起來很不光彩，是不是實情就不得而知了，但就我們熟知的一些國家都早就已經進入實價登錄的情況來看，我們不動產的交易還一直處在資訊不對稱、不透明的狀態，確實是落後其他國家很遠很遠。

實價登錄是項莊舞劍

但為什麼不動產實價登錄制度的推動會這麼困難，光冕堂皇的理由是可能侵害個人隱私，財產一經曝光，擁有房產的大多數民眾會反彈。但是真正的理由是資訊不對稱環境下既得利益者的全力阻撓；加上政府推動實價登錄，本就是項莊舞劍，意在沛公（實價課稅），但實價登錄之後，下一步真的就是實價課稅嗎？

以目前外部的經濟景氣度及物價上漲情勢來看，逕行推動實價課稅無異是加稅，民意反彈之大是可想而知的，證所稅前車之鑑不遠，聰明的政府應該不會重蹈一次吧；其次，實價登錄初期成交資訊還是相當有限，真要據此實價課稅還需要時間來累積完整之稅基，不是短時間內可以完成的；加上實價課稅還牽涉到房地分離的技術問題，至今地政界的學者對此都還很頭痛呢！

看來實價登錄之後，下一步不會是實價課稅，那會是什麼大代誌呢？個人認為，政府應該讓實價登錄工作在交易資訊透明化方面更加貫徹，主管機關內政部不要以為提供一個資訊查詢的平台就大功告成了，後續還有很多從實價登錄衍生出來的資訊透明化相關研究工作，有待政府部門或是委外來完成，包括有哪些工作呢？

一、定期發布各縣市平均房價走勢並編制官版房價指數

這類資料過去有些房屋仲介公司都會作，也會定期發佈，但是畢竟是民間單位，不具有公信力，加上仲介公司不論規模再大，都不可能在全國各縣市開店，所以以往發布的都只有北中南幾個大都會區的房價，一些農業縣市的房價往往付之闕如，所以常常會落入從台北看天下的迷失當中。

趁著這次實價登錄的機會，各縣市資料都必須揭露，內政部應該也將各縣市的房價整理、研究，並對外發布，讓各地方的房價水準也有個透明的機會。當然，如果能進一步編制官方版的房價指數，對於了解房價起落更是有幫助。

事實上，房價指數之編制與發布，也是顯示一個國家房地產市場發展水準的高低，對外國法人在研究國內房地產的時候更有幫助，長期以來由於我國沒有具有公信力的房價指數可供參考，因此不論是外資研究機構或是國外房地產研究機關，近年來都陸陸續續引用民間房仲業者的房價指數做參考。

儘管現在國內有民間各種版本的房價指數發布，但在樣本數不夠全面及研究方法不夠嚴謹之下，常常出現所發布之結果，與市場實際狀況有很大的落差，這可能也會扭曲了外國內對國內房價變動的真實狀況。因此在實價登錄data base累積到相當數量後，不論是委外或是自行編制官版房價指數絕對是有必要的。

二、定期發布不動產各類產品成交數量

實價登錄雖然有30天的登錄期限之時間落差，但政府應該可從簽約時間抓出各類型產品的成交數量，這對於整體或是個別縣市房地產市場交易熱絡或清淡之研究是很重要的，預售屋、新成屋及中古屋數量都可分得清清楚楚，公寓、華廈或是電梯大樓等數量也可一目了然。

三、定期公佈租金行情

這次實價登錄也將透過房屋仲介的租賃案件納入，所以過去租金行情更不透明的現象，也可獲得改善，政府應該也可將平均租金行情分區域別、分產品別定期對外公佈，這對於房屋市場中相對弱勢的無殼蝸牛更具有參考之價值，對他們的幫助更大。