台北市「住宅價格指數」浮現五大問題點

期待已久的「台北市住宅價格指數」終於對外發布，在記者會上台北市地政局以「台北市住宅價格月指數幫您看清真實房價趨勢」為題作說明，但是這份所謂第一個官方版的房價指數，真的讓市民大眾看清真實房價趨勢嗎？還是讓民眾看得霧煞煞呢？

「台北市住宅價格指數」是學者張金鶚當官後燒出的另一把火，也是全國各縣市當中的一項創舉，市場都在看，看看到底何謂官方版的房價指數，真的能呈現真實的房價趨勢嗎？就目前取得的資料來看，「台北市住宅價格指數」明顯的呈現出五大問題點：

1.名稱不夠簡化

台北市政府對外新聞稿統一稱為「台北市住宅價格指數」，與市場上房價指數的通俗用法，明顯的是不夠簡化，何況地政局在說明指數編製方法時也是用「國際上通用的房價指數編製方法」來解說，為什麼不乾脆點就用「台北市房價指數」更簡潔呢！

2.「標準住宅」混淆房價指數之單純性

房價指數的編制有很多種方法，較普遍的有重覆交易法、特徵價格法等，台北市對外稱台北市住宅價格指數是以特徵價格法編製而成，這是個有點複雜的統計學模式，所以台北市地政局沒多費唇舌去解釋，因為解釋也沒有人聽得懂，但偏偏又搬出個「標準住宅」的名詞，實際上這有日本標準宗地的概念，但這又有幾個人懂呢？何況市井小民，「標準住宅」明顯混淆了房價指數的單純性，更不要說「標準住宅」為什麼是27.19坪，多奇怪的數字啊！

3.樣本數不足問題仍然存在

郝龍斌市長批評坊間房價指數樣本數不夠多，但台北市這次的住宅價格指數也面臨了同樣的問題，主要因為是「月指數」的關係，台北市去年房屋買賣移轉件數不到三萬九千件，平均每個月約三千二百件，這樣的樣本數當然還是比民間的樣本數多，可是民間版的房價指數大多是以「季指數」呈現，而不是「月指數」。

 

「月指數」在台北市房價總指數的穩定度上可能就會出問題，更何況若分到個別行政區時這問題就會更大，所以目前台北市才不敢將之分為十二個行政區的房價指數，免得到時候鬧笑話。

4.區域合併指數落入平均房價之盲點

 
在無足夠樣本數來編製個別行政區房價指數的情況下，市政府卻用個房價同心圓理論，將三個行政區硬湊在一起，形成一個不三不四的分區房價指數，所以有「萬華文山北投區」房價指數，這是什麼指數？是萬華區房價指數？是文山區房價指數？或是北投區房價指數，看得懂才怪，這不是又落入平均房價的盲點上了嗎！

5.官員也搞不清楚房價指數為何

指數的概念就是幾點，譬如今天台股加權股價指數是8196.17點，但是台北市住宅價格指數新聞稿當中卻呈現出這樣的文字：「民國102年4月全市住宅價格指數為106.70%」，哪裡錯了呢？應該是106.7或是正確說法是106.7點，但是地政局官員連基本的指數概念都不清楚，看來是張副市長交辦工作太多了，這時候是不是應該問一聲「你累了嗎」！ 

當然「台北市住宅價格指數」也印證了台北市的房價還是持續上漲中，很快的市場就可看到今年由副市長張金鶚所主導的全年度台北市房價漲跌幅，屆時會不會出現副市長張金鶚踢爆學者張金鶚的尷尬場面呢！因為今年初學者張金鶚預測：今年房價有機會下修15%。