你適合使用「還款寬限期」嗎?


大多數的人購屋都需要跟銀行借款,借房貸時當然是還款條件越輕鬆越好,利率越低越好、房貸額度越高越好,當然能夠不還本金只繳利息的「還款寬限期」更輕鬆,只是「還款寬限期」是種先甘後苦的房貸,並不見得適合所有的購屋人,建議使用之前還是先好好衡量一下,避免購屋人淪為屋奴、房屋淪為法拍屋。

「還款寬限期」是指房貸借款人在約定的時期內,只需每月支付利息暫不還貸款本金,有開辦這類貸款的銀行一般會給3~5年的寬限期,等到寬限期結束後,才對貸款發放金額按合約約定的本金利息平均攤還,在目前低利的環境下,寬限期內購屋人還款壓力非常非常的低,可是一旦寬限期結束,之前沒繳一毛錢的本金都要在後續的本金攤還期一併來繳,這樣還款壓力一下子就暴增了!

舉個實際的案例好了,假設小陳在台北買一戶2000萬的房子要自住,貸款額度七成,房貸利率2%,還款年限20年。若是照一般本息平均攤還方式計算,小陳每個月要還銀行70,824元,20年下來總還款金額達16997,760元。

但因小陳覺得月還款70,824元壓力太重了,於是跟銀行約定三年的還款寬限期,因此前三年每個月只要繳利息23,333元,第四年起還款寬限期結束,每月還款金額就跳升到81,010元,將近是寬限期內的四倍,20年期滿總還款金額更是達到17366,144元,比正常本息平均攤還多繳了368,384元的利息錢。

正常房貸與還款寬限期房貸比較
房貸還款方式
每月還款金額
20年期滿總還款金額
正常本息還款方式
70,824
16,997,760
還款寬限期方式
3年內
23,333
17,366,144
4年起
81,010

 看來這種先甘後苦的房貸產品並不是人人都適用,到底適合哪些族群呢?第一就是短線進出房市的投資客,因為是短線進出,所以要將房子持有期限的成本壓到越低越有利,這在奢侈稅實施前普遍為投資客所運用,奢侈稅實施後儘管變少了,但還是有些投資客在奢侈稅「綁約」的兩年內使用寬限期,再將房子出租養房貸,順利避開奢侈稅也賺到了房屋價差。

第二種適合寬限期的是先買後賣的換屋族群,想換屋的人可能都會面臨到,舊屋還沒賣掉,但又很想買新屋,卻資金不足的尷尬場面,這時候就可好好運用寬限期,因為前手房屋賣掉後就有大筆資金進帳,可以加速還房貸本金,所以寬限期滿之後,還款壓力並不見得會更沉重。

第三類族群是可以確定兩三年後會有紅利、獎金、賣股票或是中樂透(應該沒有人可預測吧)等大筆進帳者,這類人士如果有喜歡的標的屋,但是還款能力稍不足,當然也可以運用還款寬限期。

還款寬限期是一種高槓桿的購屋操作模式,並不是適用於任何人,如果是屬於自住型的買家,或是資金還款能力不足者,還是不要輕易的使用,何況未來利率走勢只會升不會跌,在使用這類房貸之前,還是要先惦惦自己真正的還款能力,才不會讓自己淪為屋奴,或是讓心愛的房子淪為法拍屋!

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