從區域房價的認知與了解，一般人普遍都有一個印象，那就是市中心區房價最高，越往外圍走房價就逐步降低，也就是說「房價與市中心的距離成反比」，距離越近房價越高，距離越遠房價越低，這就是所謂的房價同心圓理論，但這個理論可以套用到桃園最近的房價走勢嗎？
房價同心圓理論事實上是從都市成長的同心圓理論而來，這個理論認為城市之發展就猶如一個同心圓，中間核心地帶是所謂的中心商業區（CBD），正是房價最貴最高的地方，圍繞中心商業區是一圈圈往外擴展的不同生活圈，房價也因離中心商業區越遠而越低。
在都會中心房價高，但又擁有多元工作機會的情況下，買不起高房價房子的工作者只好往外圍移動定居，於是帶動整個城市不斷的往外擴張，這就是同心圓理論的都市成長模式，這種模式在國際大都會地區大都看得到，尤以中國北京市最為明顯，她一環、二環、三環、四環….的發展概念就是典型的都市成長同心圓理論，也是房價同心圓理論的代表。
由於房價同心圓理論具有「房價與市中心的距離成反比」之特性，因此可以讓我們輕鬆來評量一個地方的房價是否合理，是偏高或是偏低。譬如台北市的蛋黃區房價若都還在每坪100萬以下，在蛋白區卻有些新預售案推出每坪100萬以上的房價，這明顯的是個偏高的不合理房價，在房市替代效應之下，這樣的房價是難有支撐的，未來除非蛋黃區房價快速超越蛋白區房價，否則蛋白區房價只有下修的份了！
今年來由於桃園地區房價大漲，有些區域房價都已經超越新北市，這時房價同心圓理論當然就被拿來運用囉。按照過去的市場經驗，桃園房價都是比新北市低，在低房價的優勢之下，過去桃園房市還有蠻多台北客的買盤，但是自從三峽、林口房市轉趨熱絡，房價又差距不大的情況下，北客在三峽及林口等地就被攔截下來了，大大影響了桃園房市的表現。
直到去年政府要重新啟動桃園航空城、高鐵特區開發、機場捷運、升格等等利多匯集，又讓桃園房市活過來，而且補漲氣勢如虹，今年來甚至出現高鐵特定區、中正藝文特區等地開價高過新北市的罕見現象，在房價同心圓理論之下，當然就被市場解讀為是不合理的房價，市場擔心這樣的房價有泡沫化之虞。
很多人都會同意：「從台北火車站出發，當上一站還在二字頭房價，下一站就沒有三字頭的理由。」但這就是房價同心圓理論，如果都市發展不是個單一圓心，而是多元核心呢？那只要周邊條件俱足，房價不一定都是以台北市蛋黃區馬首是瞻啊，桃園是不是也能發展出自己區域的蛋黃區呢？這是個大大的問號，「周邊條件俱足」是觀察及判斷的重要依據，那就讓我們耐心的繼續看下去囉，現在下結論還太早！
留言