去年房市可以說是被政策綁架的一年，因此業者完全沒有施展拳腳的空間與機會，要解讀或是預判2016房市這個盤，除了總體的經濟及金融環境之外，還是要看政策走向，特別是元月16日已選出國家新領導人，新人新政對於住宅政策會不會有不同的思維，市場可是高度期待！首先，就經濟面來看，去年央行出乎意料的兩度降息，雖然對購屋負擔減輕有利，可是卻也同時反映出國內經濟無法保一的窘境，2016國內外經濟情勢普遍不樂觀的，出口頹勢也不是短時間拉得回來，因而恐怕還是無法營造一種房市榮景，這也是未來新政府會最傷腦筋的地方。
其次，是金融面，央行利率走勢應該還是會維持寬鬆，半年內應該不會跟進美國升息（實務上美國FED也無再升息的動能），資金面應該無虞，只是國內房市最期待的是，央行能夠全面解除選擇性信用管制，同時放寬貸款的額度，如果這些限制能夠解除對雙北市房市絕對是一大利多，有助於買氣回籠。
在稅制面，房地合一稅正式上路，奢侈稅同步退場，過去佔房市交易比重高達三成以上的投資性買盤，從此將成明日黃花，市場不再可能有爆發式激情的演出，過去隨便買隨便賺的時代也宣告結束，過去30萬件以上的交易量也不容易再看到了。
除此之外，在稅制面，台北市加強版的房屋稅，以及今年大幅調高的新公告地價，對民眾在持有不動產的信心也是個重重的打擊，政策若不調整，恐會引發市場上更大的拋售潮！
在市場面，房屋市場本來就供過於求，加上房價所得比又沒有較明顯的向下修正，全國還高達8.6倍，新北市接近13倍，台北市更高過16倍，這讓薪資所得苦哈哈的民眾，根本不敢妄想成為有殼階級，於是舊有的空餘屋，以及建商手頭的新成屋、預售屋，多殺多的局面還是無法化解。
總體來看，2016國內房市假設沒有政府政策上的拉拔，恐怕還是難脫盤整的格局，預期以下的6大市場趨勢是無法避免：
一、價跌量微縮
去年房價跌勢並不明顯，因此有些買盤還不願進場，仍然觀望，因此交易量衰減了約8.2%。今年預期房價跌幅會拉大，照理市場量會增加，但是房屋買買移轉件數當中的新屋移轉量可能同步大縮減，所以市場預期的「殺價取量」效應不會太明顯。
二、高總價或是豪宅產品乏人問津
高總價產品在市場修正之際，越是難找到買家，豪宅則因相關稅賦關係成為燙手山芋，市況會更加冷清，價格修正幅度會高過一般產品。致於市場上醞釀多時的超豪宅個案，有可能會先建不售，或是改弦更張，重新規劃產品定位，或是在價格上做較大讓步。
三、低點燈率的重劃區、推案重鎮房價可能破盤
低點燈率是顯示投資客太多，在房價漲不動、出場不易情況下，恐有投資客會低價拋售，破盤價可能出現，不過這反而有可能促成一波換手潮，因價格修正達滿足點，自住小資族進場能力及意願大增，有機會將投資客手頭的物件轉到自住客手中。
四、海外房地產熱持續發燒由於國內房市已無可為，但是市場游資還是氾濫，唯一的宣洩管道就只剩海外房地產，因此今年應該會有更多業者投入海外房地產的銷售，競爭會更趨於白熱化，投入海外的資金應該會再創新高。只是政府主管機關若還無作為，較大的交易糾紛有可能會浮現出來！
五、賣方市場反轉成為買方市場
過去呼風喚雨的賣方，去年起已經感受到市場氛圍在轉變了，今年更明顯，賣方市場會全面反轉成為買方市場，有賣屋需求者恐要有先賣先贏，小賺仍是賺，或是小賠沒輸的心理準備！
六、租屋市場爆量、租金防線失守
過去國內租屋市場可說是水波不興，變化不大，但是面對市場消化不掉的空餘屋，加上房地合一稅壓縮投資賺利差空間，預期會有越來越多的投資型物件釋放到租屋市場當中，過去相對平穩的租金防線也有可能會失守，間接衝擊包租公的獲利空間。
當然，面對如此嚴峻的市場發展趨勢，五二O上任的新總統、新政府，會是市場扭轉頹勢的最大期待，新政府若要對症下藥救經濟，恐怕就不得不重新檢視前朝的房市政策及稅制改革，若有政策救市，或許下半年房市就會有不一樣的發展，否則恐怕還是難脫盤整格局！
（本文節錄自財訊快報2016理財年鑑）
留言