最近內政部有兩件糗事被媒體披露，其一是房價所得比創歷史新高，其二是房價指數逾期未公布，兩者都跟房價都有關，當所有媒體都說國內房價在跌，當產業界學界也一致的說國內房價跌勢不知伊於胡底，官方主管機關內政部卻一再告訴民眾房價持續在漲，內政部「你累了嗎？」
內政部不動產資訊平台4月17日公布，營建署委外研究的「房價負擔能力統計」，105年度第3季（最新調查）全國貸款負擔率為38.49%，…房價所得比為9.35倍，「房價所得比較上季增加0.37倍，較去年同季增加0.82倍」，中央社用「台灣買房史上最難」為標題，其他媒體也都以類似「買房好難全國房價所得比9.35倍創新高」標題發出驚嘆之語，台北市與新北市房價所得比更分別高達15.47倍與12.7倍，也都是歷史新高紀錄。
房價跌
房價所得比卻創新高
房價所得比創新高，顯示民眾購屋痛苦指數來到歷史最高點，根據營建署的說明：「房價所得比=中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數」，根據上述的結果，不是國人所得衰退，就是房價持續上漲，房價所得比才會創新高，但根據主計總處的資料顯示，國人所得停滯是事實，並沒有明顯的衰退，那就是分子的問題囉，表示分子房價在上漲！
這跟民眾與市場的認知是大異其趣的，嚴格來講，國內房價從去（105）年起明顯回跌，民眾購屋負擔應該要變輕才對，不該變重，更不該是歷史最高，這在馬路上隨便抓個人問，應該是童叟皆知的事實，反而是官方「製作」出一個嚇人的數據來。
內政部面對外界的這些質疑，對外的說法是，「這次調查澎湖縣與台東縣因樣本數不足，未納入全國房價所得比統計，由於兩縣市為低價區，未納入統計，全國房價所得比才會高達9.35倍，已請營建署重新計算。」內政部次長花敬群對媒體表示，如今房價下滑，外界有目共睹，房價所得比應不致於再創新高。但這樣的解釋，還是沒有解開雙北市房價所得比創歷史新高的謎團。
自由時報踢爆官方住宅房價指數遲不公布
無獨有偶，內政部營建署照表訂時程早該公布的住宅房價指數卻遲遲不公布。根據自由時報報導：「內政部不動產資訊平台網站，住宅價格指數欄目自去年八月發布第二季指數後，就沒有再更新，今年已進入第二季，但去年第三季的指數卻遲未發布。
據了解，去年底第三季指數已製作完成，但因該數據是房市上漲，與真實房市走跌迥異，因此內政部高層要求全面檢視，等到釐清問題後才能發布。」
類似內政部的委外研究案，在中央及地方部門不知凡幾，但為什麼政府花人民血汗錢請所謂專家們做的一些研究結果，都跟民眾的認知、市場的事實有這麼大的差距呢？到底問題出在哪裡呢？
剛好筆者個人的部落格有一篇文章：你知道「房價指數」是什麼嗎？（http://victor-chang.blogspot.tw/2013/07/blog-post.html）點閱率一直都蠻高的，顯然的大家對這個議題是有很高的興趣，在此我們就來深入探討一下，房價指數為什麼失準、失真的問題。
過去民間有某一房價指數就出現這種失準、失真的現象，某年某一個季度雙北市、台中市個別房價指數跌，只有高雄市小幅上揚（當時還沒有台南房價資料），但是所謂的台灣房價總指數卻是上揚的，這從常識判斷就知道有問題。
另外，某一個「土法煉鋼法」的住宅房價指數也曾出現，2010年第三季與2009年第三季指數，年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%，全台灣年成長率16.5%的情形，只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑，一個年度之間房價漲幅近兩成、甚至超過兩成，這有可能嗎？
內政部版的住宅價格指數，現在也面臨了「醜媳婦不敢見公婆」失準、失真的窘境，研究結果跟市場事實不符、差距太大，這樣看下來，不管是民間版或是官方版的房價指數，都有其內部「難解」的問題，內政部版的住宅價格指數問題出在哪裡呢？有以下幾種可能：
內政部住宅價格指數問題有幾種可能
一、方法論錯誤
房價指數的製作方法大致上有重覆交易法、特徵價格法、中位數價格法、算術平均法等，美國因為有可信度高的重覆交易資料，所以用重覆交易價格法，較少受到市場挑戰。台灣這方面資料較難取得，所以檯面上的房價指數製作都是用特徵價格法，但這是不是對台灣最妥適的一種方法呢？
恐怕還可以再深入研究，特別是在實價登錄重複交易行情開始揭露，台北市地政局「台北地政雲」也新增「大社區交易履歷」功能，這些都有助於後續在台灣進一步探討重覆交易法之可能性，哪一種方法最適台灣房市，恐怕也有更多討論的空間。
二、台灣房市的變動太過劇烈
近10多年來，台灣房市變動可說是非常劇烈，「若以特徵性函數方式估計房價，某些變數之估計係數可能會隨著地區的特性與時間的發展而有所變動，若以相同的係數來分析長期各地區的房價，必會有估計的偏誤發生。」近幾年來各地方很多新重劃區的產生、交通條件的大改變、新產品市占比的增加等等，都可能讓原有的模型產生誤差。
三、樣本數不足的問題
不管是用哪一種房價指數製作方法，樣本數不足一直是最困擾的事，特別是在做個別行政區指數或是個別產品指數時，這種失誤更會發生，但台灣總體房屋市場就這麼大，過去一年建物買賣移轉件數30~40萬件，去年2016年更只剩下24.5萬件，這對指數之穩定性都是種挑戰，或許這也是一種「海水退潮後」，不得不面對的尷尬局面，或許也是政府在委外製作相關指數該重新檢討、審視的時候了！
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原稿刊登於風傳媒 http://www.storm.mg/article/281759
個人臉書上台北市財政局副局長游適銘對於此議題之回應：
「台北市政府財審會先前審容移代金，三家估價師調價格日期引用標準不一，故公信力價格指數標準很重要。據了解，內政部指數與北市地政局皆採特徵價格法，去年第3季跑出上漲，與外界觀感有別，可能是樣本有時間差、區段化去識別化資料及國外估價平滑學理(appraisal smoothing)因素...後來去年第4季指數就下跌了...
欣聞內政部將就實價登錄修法，如產登同步申報並取消區段化去識別化，相信未來作為價格指數編製將更即時更精準!」
欣聞內政部將就實價登錄修法，如產登同步申報並取消區段化去識別化，相信未來作為價格指數編製將更即時更精準!」
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