最近台北有兩個地標性建築受到媒體高度關注，網路上更是議論紛紛，那就是京華城，另一個是六福皇宮，前者說是要賣，後者宣布要結束營業，兩家的共通點都是賠錢，但為什麼會賠錢？有人倒是看出了一些端倪，但大家似乎對於有無房地產更有興趣，到底經營事業或經營土地孰勝？房東與房客的角色互換一下？會不會有不一樣的結果？
俗話說：「殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做」，何況據媒體報導，京華城與六福皇宮都已經賠了很長一段時間，賣掉、結束掉，似乎是必然的結果，市場也都不覺得意外。當然，有不少的市場專家已指出，「雙城」會面臨目前這般「無言結局」的種種原因。
京華城先天不良 後天失調
其一，京華城位處八德路末段、杳無人煙的台北機場邊，在無捷運、無既成商圈加持的先天不良條件下，後天又有東區及信義商圈強勢崛起的排擠效應，讓京華城猶如孤懸天外的一顆「星球」，加上本身經營量體高達4.2萬坪、內部動線複雜不友善，都不利商場之營運。
此外，近兩年來陸客的萎縮，更讓京華城的生存大受威脅。當年開幕雖曾對外喊出年營業額200億的目標，但是開幕之後幾乎可說是連年虧損，不要說200億元目標看不到，即使是百億營收也未曾出現過。
所幸去年底與台北市政府纏鬥多年的京華城容積率爭議，在監察院糾正案的背書之下，原本市府只肯給392％的容積，終於如願以償的拉高到560％。外界估計，容積率增加，市值至少也跟著增加近百億元，賣相更佳了。因此在面對銀行團不斷催逼清償高達120億元的借款，內部股東會已經同意通過處分京華城資產案，市場初估可以有400 ~500億元的進帳。
六福皇宮內憂外患
其二，跟京華城比較起來，六福皇宮可說是佔盡地利之便，因為南京東路素有「台北華爾街」之稱，位處金融重鎮，即使捷運施工期間有頗長一段施工黑暗期，但完工後捷運站幾乎就在自家後方的便捷性，是其很大的競爭優勢，但為什麼六福皇宮還是面臨連年虧損的命運呢？
根據財報顯示，六福集團旗下包括六福村、六福皇宮、六福萬怡及六福客棧等四個主要營業體系，六福村、六福客棧營運都有盈餘；六福皇宮則是連續數年每年虧損一、兩億元。
六福皇宮對外的說法是：「國泰人壽近20年來每年都調漲租金，六福皇宮的營收成長速度跟不上」。在不堪租金連漲20年的情況下，不得不要在今年底黯然熄燈。這是很多租屋房客，或是租屋經營業者的心聲，也是房屋市場的殘酷現實，所賺的錢幾乎都給房東拿走了！
這是六福皇宮面對的內憂，只是在此熄燈訊息及「公主的眼淚」滴下之後，網路上可說議論盈庭，不少事後諸葛都直指飯店內部的服務品質不到位，連房東國壽也有類似的抱怨。
除了內憂之外，六福皇宮當然也面對外部商務客源流失，以及更多國際連鎖飯店開幕的短兵相接競爭，更重要的是南京商圈過去的金融重鎮地位，明顯被信義計畫區所取代，很多金融機構紛紛轉進信義計畫區，信義計畫區躋身為台北市CBD的地位更形鞏固。
市場最有興趣的是土地的價值
儘管網路世界人多嘴雜，三色人說五色話，但大家最有興趣的還是房地產的議題，上述「雙城」雖然都是「賠錢貨」，但是京華城本身是擁有房地產的經營者，是房東兼經營者，六福皇宮則是租屋的房客經營者角色，前者即使不賺錢，但若是可順利的將資產給賣掉，據市場人士概算，還掉貸款，扣掉土地及營造成本，可能還有上百億元的現金入袋。
不過，六福皇宮可就沒有這麼幸運了！在今年底被房東國泰人壽「掃地出門」之後，就是一無所有，還背著讓母集團經營績效不佳的壞名聲，更被拿來當作飯店經營良窳的對照組，六福去年虧損10.29億，但同樣經營飯店的晶華酒店，去年稅後純益則是10.6億，還曾經有股后之稱呢。
角色互換，結果會不一樣嗎？
因此，網友們就大發議論，說六福皇宮當年若是購地自建，就不會落得只是幫房東打工的命運！同樣的，京華城若只是租客，也不可能會有剩餘的資產利益可享用？
至此，或許有人就會下這樣的結論：擁有房地產資產者才是大贏家，只要找對標的，不用費吹灰之力，就可賺飽了租金，又賺到了土地增值財，可說兩頭賺。租屋者或是租屋經營者，則都是標準打工仔，營收永遠賺不贏租金漲幅，最後兩手空空，只造就了房東！
這樣的結論看似有理，但事實上是以偏概全、見樹不見林的觀點，當房東一定穩賺不賠嗎？1987年國壽在市場一片看壞的情況下，敢以當時的天價標下「華航旁的土地」，後來蓋出房子租給六福皇宮，並不是瞎貓碰到死老鼠，純運氣而已，其中有的是專業判斷及評估，加上長線的房產經營策略，才有這般令人羨慕的租金收入及增值（仍屬帳面上）效益，換作另一家企業集團，不見得就有這樣的成績喔（市場中樓起樓塌的案例可說是不勝枚舉）！
從另一個角度看，當房客經營者也不見得就「穩賠不賺」。就以六福的經營對照組晶華酒店為例，它是一屬地上權的飯店經營模式，形同是租地經營者，況且近幾年也一樣承受地租上調的不利事實，但它卻仍經營的有聲有色，這就是「借別人的殼賺自己錢」的高階經營術，其獲利程度與其他屬於房產經營者或是投資客比較起來，可說是有過之而無不及呢！
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