無殼蝸牛轉租為買該先做的4項評估

無殼蝸牛最大的悲哀，不是房價高不可攀，而是房租連連漲，根據內政部所發布的資訊顯示，全國租金指數已經連續121個月呈現上揚走勢，讓不少租屋族不禁興起轉租為買的念頭，無殼一族想轉租為買該如何務實的評估呢？

 

根據內政部不動產資訊平台上最新資訊顯示，今（2021)年三月全國租金指數來到104.37，續創歷史新高，更寫下連續121個月上漲的紀錄，讓弱勢的無殼蝸牛族直喊吃不消！

 

現實的問題是，若不是百般的不得已，誰願意寄人籬下？誰願意幫房東養房子？於是，在去年疫情之下，隨著央行再度調降利率，購屋還款變輕鬆的情況下，似乎有越來越多的租屋族也興起了轉租為買的念頭，只是想轉租為買，該考量的並不是只有房貸還款一項而已，還須把自備款、工作穩定度、「租貸比」傾斜度等全都納入考量喔！

 

一、購屋自備款是否足夠

 

首購族購屋的最大門檻是要準備足夠的自備款，若是自備款不足，後續一切免談，勉強墊腳尖購屋，不只破壞了正常生活品質，變成所謂的「屋奴」，最慘的是房子還可能淪為法拍屋，所以建議自備款最好抓房屋總價的3成，若是在房貸年限拉長的前提下，自備款還是要準備個20%，才不至於顧此失彼。

 

二、每個月房貸的還款能力

 

房市當中有所謂購屋「33原則」，就是指上述自備款3成，後續每個月房貸（本息平均攤還) ，以不超過家庭收入的3成為限，這是最健康的購屋理財方式，當然現在房貸利率持續維持低檔，房貸年限也可拉長到30、40年，但這個「33原則」最好還是不要失守。

 

三、個人工作的穩定度

 

這裡所說的工作穩定度，其實是有兩個面向的考量，其一是工作薪資穩定度，能否支應每個月的穩定還款。其二是工作地點的穩定度，這一點是很多無殼蝸牛購屋時比較少注意到的地方，因為如果購屋後，不久就被公司調離到外縣市，除非在外縣市公司有提供宿舍，否則可能會出現蠟燭兩頭燒的情形，同時要繳房貸，又要支付外地的租屋租金，若是這種狀況還是不要輕易轉租為買。

 

四、評估「租貸比」傾斜度

 

所謂「租貸比」是假設同一間房子，在當下承租或購買兩種情況之下，付租金與繳房貸的占比，這猶如一個蹺蹺板，「租貸比」越低，意指租屋者租金負擔越是輕鬆，這時是買不如租，不用急著購屋；反之，則是適合購屋，市場上「租貸比」以六成為分水嶺，占比越高越適合轉租為買，因為這意味著房客幫房東養房子的貢獻度越高，也就是租不如買囉。