自2012年8月1日實價登錄正式上路後，房市當中就有新建案訴求不二價銷售，改變長期以來房屋黑盒子般的銷售模式。到2021年7月1日實價登錄2.0開始實施，又見到更多業者手上的新成屋或是預售屋案喊出不二價銷售，由於跟傳統購屋要殺價的方式不一樣，消費者都抱持著質疑及遲疑的態度，不知業者葫蘆裡賣什麼藥？更深恐自身權益受到影響。本文就試著讓民眾了解不二價銷售的真實面貌，並知道如何保障自身的權益！
傳統房屋銷售模式
跟建商或代銷業者買過房子的人都知道，長期以來業界銷售房子都是採取「蓋牌」、個別議價的方式，到銷售現場雖有人接待，有人介紹產品，但是對於價格卻都是諱莫如深，你若不問，對方就不會告訴你，即使告知也是片段式的，這就是「蓋牌」。
議價對購屋人而言是最痛苦的工作，現場給的只是個牌價，牌價離業者的底價是多少？只有賣方知道，買方只得到處打聽，更要全面搜尋自己的人脈存摺，看看有沒有親戚、朋友認識房屋銷售業者或是建商？能幫忙打個大一點的折扣，好拿一個更實惠的價格。
對於購屋新手或是毫無人脈關係的買方，因不知如何殺價，或是沒有人情價可得，房子買到了，但是買到的必然是一個比別人貴的價格。只是這種「有關係就沒關係，沒關係就有關係」的銷售方式，過去因沒有任何機制也不會去公開每一戶的實際成交價，所以大家也都相安無事。
舉個實際的例子
舉個簡單的例子，假設某個預售建案底價每坪100萬（意味業者賣這一價格就有合理的利潤)，但為了滿足民眾殺價的心理需求，業者會將牌價拉高到每坪120萬或是更高，讓購屋人來殺價。有人脈關係者，殺價力道大些，一砍18萬，開心以每坪102萬成交；沒有人脈關係者，或是比較客氣的客人1坪只殺1萬塊，成交是每坪119萬，可能也是很開心，因為權狀坪數45坪，一算下來也省下了45萬元(也是一筆不小的錢)。
不過，隨著政府逐步推動不動產交易資訊透明化，經修改所謂的「地政三法」之後，於2012年8月1日正式推出實價登錄，也就是現在市場上所稱的實登1.0，就在這個時間點前後，有業者推出不二價銷售的建案，也曾有業界大咖首先喊出不二價銷售時代來臨。可是隨後這種呼聲就漸漸銷聲匿跡，直到2021年7月1日實登2.0正式上路，不二價銷售的建案及宣傳變得越來越多，近日某上市大建商也對外宣布要以不二價來賣房子！
7月1日實登2.0正式上路，這確實是我不動產交易資訊透明化很重要的里程碑，也算是一項遲來的居住正義，不僅中古屋門牌號碼全都露，預售屋成交價格更必須即時登錄，也正是實登2.0規定預售屋成交簽約30天內資訊要即時登錄，讓業者重新認真考慮改變傳統的銷售模式。
在實登1.0的時代，雖有規定預售屋要實價登錄，但是業者後來找到了一漏洞，等到完工後才整批去登錄，對於民眾而言，這缺少了即時的參考價值，對業者而言，也讓時間沖淡了民眾可即時比對的購屋糾紛。
以上述所舉的案例來看，在以前反正都是私底下個別議價，都是形同一只黑盒子，問題不大。但是到了實登2.0時代，30天內這兩戶成交價就要登錄，即使有座向、通風採光等等差異，業者也很難去解釋兩戶單坪有17萬元如此大的落差，購屋人必然馬上跑去跟業者理論，類似的糾紛恐怕會層出不窮。
理想的不二價銷售模式
消費者之所以會有這些疑問，主要是目前市場上的不二價銷售真的是一團混亂，有所謂的「類不二價」、「不二價」及「真心不二價」等等名詞出現，沒有一種具有公信力的不二價售屋模式，多的是屬於山寨版的不二價。
站在保護消費者的立場，筆者認為要符合以下3要件，才是真正的房屋不二價銷售，也才符合不二價銷售的精神。
1.沒有檯面下個別的議價動作
目前宣稱不二價的個案大抵上都有做到這一點，但有的建案只是藉此堵住購屋消費者想要殺價的意圖，所以光靠這一點還是不能稱為不二價銷售！
實務上，如果可以少掉一些檯面下的議價時間，業者可以把心力多放在產品的介紹，因而可能省下不少時間成本，銷售效率反而可能更好喔！
因為沒必要再拉高價格讓購屋人砍價，所以不二價銷售的開價就要比過去低，比過去更實在，達到開價就是底價，底價即成交價的狀況。再回頭看上面所舉的那個例子就很清楚，業者賣每坪100萬就有合理的利潤，消費者就用這價格買下，不用也不能再故弄玄虛，讓人砍個夠！
3.所有房屋價目表要全都露
大家都有到超商、超市買東西的經驗，他們的共通點是什麼呢？就是每項商品都有「明碼」標價，你只要喜歡，看價目表自己買得起，就到櫃台結帳走人，你不會在超市大賣場拿一盒美國牛排到櫃檯，要求打個折扣什麼的，這就是大家日常非常熟悉的不二價銷售。
所以房屋要真的不二價銷售，就必須將每一戶房子的規格及價格全部攤在陽光下，「明碼」標價並公開在案場或網頁上展示，讓消費者以自由意志去判斷自己喜歡哪一個物件、哪戶房子自己買得起，這才是不二價銷售的真諦。
給主管機關的實質建議
主管機關對於市場上越來越多建案採不二價銷售要不要干涉呢？如果消費者權益沒有受到影響，對於此遊戲規則也都十分清楚，由業者自律，市場自主規範，當然政府就不必介入。只是現在消費者對於不二價銷售遊戲規則根本不清楚，業者在資訊提供上也不透明（價目表不公開)，因此消費者權益是否受影響，根本無從評估。
在此筆者提出以下兩點建議供主管機關參考。其一、未來實登2.0修法將房價納入備查內容。預售屋銷售資訊事先備查，是我預售資訊透明化踏出的一大步。不過仍美中不足，就是只要求備查建案名稱、銷售地點、期間、戶數及定型化契約，獨獨少了房屋銷售價目表。
其二、制定房屋不二價銷售規範。這在近期內就可進行，由內政部地政司召開房屋不二價銷售研討會，廣邀產官學集思廣益，制定一套房屋不二價銷售規範，它是屬於行政指導層級，不涉及曠日廢時的立法程序，讓有心走不二價的業者可參考，同時也要在各媒體上廣為宣傳，讓消費大眾知道什麼是真正的不二價銷售，不再會擔心害怕。
不二價是資訊透明化的房屋銷售模式，實務上，目前已有少數建案以符合上述3要件的方式銷售，且因資訊夠透明，解說夠清楚，購屋民眾對於真不二價銷售的接受度並不低。有些市場人士以管窺天，常說不二價銷售連最注重資訊透明化的美國都做不到。主管機關正可找來這些「成功的案例」來，並據此立下典範，讓業界有所依循，這才是購屋人之福，才是真正的居住正義，也證明我們可以有比美國更透明的房屋銷售模式！
註：本文首刊《消費者報導》雜誌2021年10月號
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