2025年房市四隻黑天鵝 八大發展趨勢

很快的2024年已翻頁了，房市表現以「價量俱揚」四個字來定調應該沒有疑義，然在去年第四季市場買氣驟降的頹勢下，展望新一年度房市，恐怕會是個極具挑戰的一年，可預見的會有四隻黑天鵝，就市場的發展態勢來看，會有八大市場趨勢，值得業界及消費者多加留意。

2024年龍年結束了，迎來的是嶄新的2025年，送舊迎新最大的儀式感莫過於回顧與展望囉！

回顧2024年房市  919之前是熱翻天

回顧2024年的房市，央行9月19日第七波選擇性信用管制應該是個重要的分水嶺，之前房市熱翻天，建案秒殺、排隊購屋亂象、房價跳空上漲等投機炒作無所不有。房地產業者坦言若沒有「金龍海嘯」，2024年會是房市史上最好的一年，相關業者都是樂開懷，各個賺得盆滿缽滿，最彰顯的是上市櫃營建及代銷公司股價紛紛超越科技股，EPS也是賺贏過高科技股，真是史上罕見。

但是「金龍海嘯」之後，房市歡樂的Party結束了，市場買氣如雪崩般下滑，交易量急遽萎縮，先前可說是門庭若市，919之後變成門可羅雀的淒涼。只是這次央行出重手打炒房，業者反彈的聲浪並沒有前幾波打炒房時來得大，為什麼？因為大家都賺得太飽，飽到不好意思再多說話了！

全年建物買賣可達35.8萬棟

根據台北市不動產仲介公會最新的推估，全台2024年全年建物買賣移轉量仍可達35.8萬棟，與2023年30.6萬棟比較，大幅成長16.8%，交易量創近11年來新高，交易量並沒有919之後市場感受到那麼悽慘，而且各地房價都還是維持在高檔震盪，正是一幅標準「價量俱揚」的景象。

也許有人會有點錯愕，怎麼會是這樣的景象，央行「金龍海嘯」沒有發揮效力嗎？有的，只是前三個季度真的是賺很大，10月起市場交易量確實出現急凍的現象，但是仍抹不去前三季市場因新青安所帶動的熱絡交易，所以整年度交易成績單仍然是十分的亮眼，如果沒有央行的急踩剎車，龍年全年房屋交易恐有可能衝上37萬棟的大關。

展望2025房市-「量縮價跌」

展望2025房市，「量縮價跌」似已成為市場共識，從2024年10月起「金龍海嘯」發威，房市交易量就已明顯萎縮，今年此一態勢應該還會延續，全年交易量可能回落到30~32萬棟的區間。大家最期待的是房價會不會跌？如果量縮的格局不變，超漲的房價一定會修正，誠如央行楊總裁去年在立法院答詢時所說的，「房價要修正需要一段時間發酵，可能在明年中可以看得到！」

2025年房市四隻黑天鵝

2025年房市可預見的會有四大變數，也就是四隻黑天鵝，其一，是美國總統川普。這個月川普即將就職，這不只是全球關注的最大變數，也會是國內股市、房市的最大變數。川普1.0時代因中美貿易戰，台灣漁翁得利，為房市帶來了極佳的財富效應。到了川普2.0時代，他的快意恩仇拳更加讓人捉摸不定，我國股市及房市絕對都不能掉以輕心！

其二，是兩岸關係。兩岸關係緊張從蔡英文時代到賴總統是越來越升高，只是大家也越來越習慣了，但這一風險也不能加以漠視，一旦擦槍走火，股房二市都會是不可承受之重！

其三，是央行的選擇性信用管制。盡管去年第四季央行沒祭出第八波信用管制，但今年呢？若是再有更強力的打炒房動作出來，房屋交易量都不可能再放大了；反之，若央行鬆綁一些先前的管制措施，房市就會有較大喘息的機會。

最後，是40萬戶的新屋交屋潮。根據內政部統計資料推估，2025年到2027年間，將有高達40萬戶的新屋會陸續完工交屋，這意味著市場供應量將大幅增加，賣壓也會相形沉重，這會不會是壓垮駱駝的最後一根稻草呢？當然是個非常值得關注的市場變數！

2025房市八大趨勢

綜合上述房市的發展態勢，加上筆者實務面的第一手觀察，整理出來2025房市8大趨勢，供業者及消費者趨吉避凶。

1.量縮價跌。房價第二季起會比較有機會鬆動，928檔期銷售率是重要觀察指標。

2.市場先衰後穩。跟去年房市走勢相反，下半年起市場交易量慢慢回穩。

3.重劃區房價會領跌。特別是近兩年來大量推案的一些新興重劃區。

4.小宅熱度不減。小宅符合低總價市場之需求，仍然會是首購者的首選，業者為求安全過關，推案會更加喜歡小宅產品。

5.AI住宅漸漸流行。AI是國內外發展大趨勢，先前在房屋市場都還沒受到關注與重視，但今年AI住宅勢必也會跟上，成為一項熱門產品。

6.淨零建築成訴求。為了地球，建築追求淨零減碳會是個好賣點。

7.商用不動產仍然夯。打炒房是打住不打商，商用不動產榮景仍可期。

8.台積宅風險升高。台積效應過度炒作之後，會開始出現兩極化，有些台積宅恐會打回原形。