2025年11月26日香港宏福苑社區發生規模五級的大火災，死傷慘重，這起火災發生的場景，正是在進行整批老住宅大廈的整修工程。剛好從今年開始內政部推行了一項｢ 老宅延壽」的新政策，就拿這兩件事作為引子，讓我們也來關心台灣越來越嚴重的｢人屋雙老問題」，同時檢視一下｢ 老宅延壽」計畫有何不足之處!
香港老舊建築的檢驗及修葺規定
這場大火發生的原因自有人去探究，這裡是想藉此讓大家知道，香港對老舊建築的安全管理機制及法令規範。像香港人口這麼稠密的大都市，早就面臨了｢人屋雙老問題」，再加上2010年馬頭圍道唐樓倒塌事件後，香港政府增修《建築物條例》（Buildings
Ordinance，Cap.123），要求所有超過30年屋齡的建築物都必需接受檢查和維修，宏福苑就是在此法規定之下進行外牆和部分結構的修繕工程。
為了確保老舊建築的安全使用，香港《建築物條例》第123章第2A部｢建築物的檢驗及修葺」明確規範｢建物擁有人對建築物進行訂明檢驗及訂明修葺」的義務。除了消防安全等例行檢查外，香港就老舊建築物的安全管理與規定主要有二：
1. 《建築物條例》（Buildings Ordinance，Cap.123）
建築事務監督｢屋宇署」有權就「危險或欠妥」的建築或部分發出法定命令（如修葺令、勘察令），指令業主進行修葺或委任合資格人員勘查及提交整建改善建議。
2. 《建築物（檢驗及修葺）規例》（Building (Inspection and Repair) Regulation，Cap.123P）-強制驗樓／驗窗制度
為了主動發現及修復老化、欠修等問題，政府在此法條下設立：(1)強制驗樓計劃（MBIS）：一般適用於樓齡30年或以上（某些豁免情況除外），接獲屋宇署送達通知後，業主須委任註冊檢驗人員（Registered
Inspector）進行指定檢驗，並在需時按規定進行訂明修葺；(2)強制驗窗計劃（MWIS）：一般適用於樓齡10年或以上的大廈（有例外），接獲通知者須委任合資格人士檢驗及監督有需要的修葺工程。
若是業主不遵從此一法定命令，屋宇署／有關當局可採取執法行動（罰鍰、刑事檢控），甚至還有強制性的殺手鐧：當局可代為完成修繕工程，並在事後向業主追討相關費用。
新加坡有類似強制規定
對於成屋、舊建築物維護管理，新加坡政府也有類似法定強制建築物檢驗及維修制度，主要法令依據是《建築物管制法》（Building Control Act），主管機關是建築與建設局（Building and Construction Authority），政府可強制要求業主進行定期結構檢驗、發出修葺命令／危險清拆命令，若是業主不遵從時，政府可代為修葺並追討費用，也有可能構成刑事罪行。這裡的｢定期」是一般私人建築物滿20年：必須進行首次結構檢驗；其後每5或10年（視建築類型）再檢驗一次，規定比香港還嚴格。
回頭看看我們政府對於老舊建築物安全的管理，主要依據是《建築法》第77條及「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，其治理理念較為溫和，偏重公共空間之安全（輕私人建築)，以業主主動申報與行政監督為主，政府僅在特定情況下才會介入，沒大事發生就算了，有事發生再來處理。所以都會區常看到老舊建物架起防護網避免｢磁磚雨」掉落傷人，傾斜屋也仍住人的怪異現象。
台灣實際上也同樣面臨嚴重的人屋雙老的問題，今年起台灣正式進入超高齡社會行列，65歲以上人口占比已達 20%以上。此外，截至2025年9月，全台屋齡超過30年的老宅有554萬戶，占總數約59%，40~50年屋齡的老宅也有221萬戶。大家都清楚這些老舊建築物，除耐震能力不足造成結構安全堪慮，還有管線老舊潛藏消防安全隱憂，更欠缺高齡長者最需要的無障礙設施。
尤其台灣又位處地震帶，地震對於老舊建築安全之威脅更鉅大，因此於2016年0206台南大地震後，內政部營建署針對老舊建築物耐震能力評估，提出6年期的「安家固園計畫」，由內政部營建署補助各縣市政府推動。但因不具強制力，加上民眾擔心影響自身房價，成效是大打折扣。
2017年立法實施的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，也是旨在汰舊換新，改善老宅的安全疑慮，只是重建整合之路漫長、曠日廢時，眼看也就要日落，因此內政部近期推出｢老宅延壽」計畫，由國土署匡列預算50億元，預計在3年內協助600棟、屋齡30年以上的4至6樓集合住宅，及6樓以下透天住宅完成修繕，減輕住戶財務壓力，特別是那些需要改善結構安全、更新老舊管線或增設無障礙設施的家庭，解決人屋雙老問題，申請期限至2027年底止。
老宅延壽計畫表面看來立意良善，但是實務上潛藏著諸多不足之處：
1.
｢老宅延壽」僧多粥少。就以危險程度最高的223萬戶屋齡40~50年的老宅來計算，3年協助修繕600棟，何年何月才修得完呢？更何況經費只有50億元，可說是杯水車薪，是會有宣傳效果，但仍無法全面、根本解決雙老問題。
2.
這是短暫性、放煙火式的計畫。該計畫跟過去內政部的作為與想法都一樣，都是屬於短暫性、放煙火式的計畫，｢只要在我任內不出大事就好」，仍將問題丟給未來，簡單一句：3年後呢?
3.
高樓層建築沒有雙老的問題嗎？這計畫補助的對象是4至6樓集合住宅以及6樓以下透天住宅，實際上台灣也有很多像香港一樣的老舊高樓大廈，這些高樓建築防震係數都足夠嗎?
4.
延壽≠安全。申請老宅延壽補助必須先進行結構安全性能評估（耐震評估），目的是了解房屋的現況，決定是要做機能修繕、結構補強，還是危老重建，但評估結果不直接影響是否核定補助，意味著即使評估結果不理想，也不會被排除補助，恐怕流於美化，而不是安全強化。
結語
筆者不是反對這次內政部推出的老宅延壽計畫，而是想建議主管機關對於越來越多的老舊建築要有更前瞻、更積極的思維，該修法就修法，該立法就立法，面對老宅更要有公權力的介入，要有公權力的強制力，去保障民眾住的安全，香港與新加坡都已有前例可循，看到政府願意面對雙老問題是好事，但作為不該是偏安，而是要長治久安，請記住，此心安處才是家!
PS.本文首刊<消費者報導>2026年2月號消費論壇
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