四月十五日在毫無異議之下，俗稱的奢侈稅在立法院三讀通過，雖然房產業界「裝笑容」以利空出盡對外來解讀，但是大家心知肚明，苦日子才要開始而已，這次奢侈稅從二月底提出到完成立法還不到五十天，情形就如日本東部大海嘯，可說來得又急又猛，讓整個業界真的是慌了手腳，要擋也擋不住，如今海嘯是退去了，傷害卻還沒結束，這次的奢侈稅大海嘯有沒有給國內房地產界學到一些教訓呢？
2007年當國內房市持續熱絡之際，專業投資客早已開始在中古屋市場中興風作浪，很多房仲業者都視這類投資客為衣食父母，沒有人會將之拒之於門外。但這時國內某家房仲公司卻對內頒布了一條內規，禁止房仲業務人員與職業投資客來往，其理由有二，其一是怕助紂為孽，投資客都是低買高賣賺取價差，房仲人員如果幫這類投資客賣房子，雖說仍是屬於正當生意，但對於真正買屋自住的民眾而言，可能就會因一時失察買下了已經被投資客墊高房價的房子，這對自住客是不公平的，房仲居間促成該筆交易，有間接助長投機歪風，也讓自住買方的權益受損。
與投資客合作是助紂為孽
其二是為未雨綢繆，如果房仲人員過度依賴投資客，卻缺乏經營一些自住客的資源及經驗，萬一有一天投資客不見了，那這些房仲人員、這些店頭該怎麼辦？2007年我想即使是神仙恐怕也沒人能預知今年政府要課奢侈稅，要藉奢侈稅打擊房市投資客，所以奢侈稅風暴一來，這家房仲公司雖不能說毫髮無傷，但是跟其他仲介比較起來，其受傷害程度相對較輕，這或許就是所謂的高瞻遠矚吧！
場景轉到今年年初，一個房仲業老闆們聚會的場合，某房仲老闆在席間正夸夸而談其「戰功」，說上星期在新板特區又買了五戶房子，準備裝修後再賣出，看有沒有同行要配合銷售的，條件都好談。但是臉上老是掛著笑容的這位老闆，最近一陣子都笑不出來，因為除了手上的房子賣不掉之外，名下兩家店頭也因門口羅雀而快撐不下去了！
這是中古屋仲介市場的冷熱兩樣情，國內預售屋市場也不乏這類的戲碼，某上市建設公司的銷售現場，代銷公司主管正跟銷售人員進行銷講（銷售講習），在正規教戰守則宣達之後，就一再鼓勵在場的銷售人員，發動親朋好友、老客戶或是銷售員自己在正式公開前先行預約，預先下訂的可拿到每坪27萬的優惠價格，到時公開價一定在每坪37萬以上，讓捷足先登者在公開後就可能有每坪10萬元的獲利，以該預售案規劃最小坪數65坪計算，將來不論是自行轉售或是再委託該案場銷售人員銷售，短短時間內就有近650萬的進帳，更別提上百坪的戶型了。
「居住正義」來得有點晚
這就是「前奢侈稅時期」很多預售個案頻頻創下秒殺紀錄的背後真相，近幾年來國內房價持續上漲，雖然有外部低利、資金潮、兩岸關係解凍等等利多因素支撐，但是在這些房價漲幅當中，應該沒有人會否認有相當的比例是「業界投機客」及市場投資客的「貢獻」，這也正是馬英九總統四月十五日接見「中華民國工商建研會」重要幹部時語重心長的表示：政府推動奢侈稅並非打房，而是還給台灣人民「居住正義」。
這句話正道盡了很多望屋興嘆、購屋被「不正義」對待民眾的心聲，儘管這「居住正義」來得有點晚，卻也真實的反映出過去房市充滿了太多的不公不義，奢侈稅當然不會是完美的百分之百正義的化身，但畢竟政府看到問題之所在，開始行動了，這就值得拍拍手。
撇開市場人為炒作的因素，早在2007年因為國有地標售不斷創新高，預售市場推案均價也是一案高過一案，當房地產業界普遍陷入一種「比馬龍效應」狀態之時，我就已提出警告，台灣房市正一步一步走進「彼得原理」的風險之中。
所謂比馬龍效應 (Pygmalion Effect)，是一種心理作用，當一個人期望一件事能夠成真，此期望強烈到一定程度時，最後終於美夢成真，也就是心理學上所稱的是一種「自我實現的預言」（self-fulfilling prophecy），例如有個家庭在家裡父母親若每天講自己的孩子笨，則該小孩就真的變笨，來滿足父母潛在的期待。這一波房市榮景超長或許與此心理有關，奢侈稅之前國内房地產業者甚至是一些投資客，顯然集體在營造房市景氣還會一直持續下去的期望。
奢侈稅讓彼得原理現象提前來到
只是當房地產業界一味期待比馬龍效應的同時，卻也正一步一步掉進「彼得原理」的風險之中。在管理學上大家都知道，彼得原理(Peter Principle)的基本概念：「在一個層級制度中，每一個人總趨向晉陞到他所不能勝任的職位。」房市景氣及房價也一樣，終有一天景氣會碰到天花板，房價會高到讓大多數人買不起的地步，然後在做適度修正後，才會再有另一波的景氣循環，這才是市場的硬道理，現在奢侈稅只是讓彼得原理現象提前來到罷了！
然而，任何一項新政策出來，當然受到影響的不會只有不按規矩走的人，循規蹈矩者也會跟著倒楣，所以奢侈稅一來，房仲業大老就已預告將有上千家店頭將關掉，高達十萬人將失業，代銷業者也是人人自危。這波奢侈稅捲起的房市大海嘯衝擊有多大？影響會多久？沒有人敢逆料，但重要的是，房地產業界在這次奢侈稅風暴當中學到了什麼？有沒有得到一些教訓？這可能才是最重要的！
2007年當國內房市持續熱絡之際，專業投資客早已開始在中古屋市場中興風作浪，很多房仲業者都視這類投資客為衣食父母，沒有人會將之拒之於門外。但這時國內某家房仲公司卻對內頒布了一條內規，禁止房仲業務人員與職業投資客來往，其理由有二，其一是怕助紂為孽，投資客都是低買高賣賺取價差，房仲人員如果幫這類投資客賣房子，雖說仍是屬於正當生意，但對於真正買屋自住的民眾而言，可能就會因一時失察買下了已經被投資客墊高房價的房子，這對自住客是不公平的，房仲居間促成該筆交易，有間接助長投機歪風，也讓自住買方的權益受損。
與投資客合作是助紂為孽
其二是為未雨綢繆，如果房仲人員過度依賴投資客，卻缺乏經營一些自住客的資源及經驗，萬一有一天投資客不見了，那這些房仲人員、這些店頭該怎麼辦？2007年我想即使是神仙恐怕也沒人能預知今年政府要課奢侈稅，要藉奢侈稅打擊房市投資客，所以奢侈稅風暴一來，這家房仲公司雖不能說毫髮無傷，但是跟其他仲介比較起來，其受傷害程度相對較輕，這或許就是所謂的高瞻遠矚吧！
場景轉到今年年初，一個房仲業老闆們聚會的場合，某房仲老闆在席間正夸夸而談其「戰功」，說上星期在新板特區又買了五戶房子，準備裝修後再賣出，看有沒有同行要配合銷售的，條件都好談。但是臉上老是掛著笑容的這位老闆，最近一陣子都笑不出來，因為除了手上的房子賣不掉之外，名下兩家店頭也因門口羅雀而快撐不下去了！
這是中古屋仲介市場的冷熱兩樣情，國內預售屋市場也不乏這類的戲碼，某上市建設公司的銷售現場，代銷公司主管正跟銷售人員進行銷講（銷售講習），在正規教戰守則宣達之後，就一再鼓勵在場的銷售人員，發動親朋好友、老客戶或是銷售員自己在正式公開前先行預約，預先下訂的可拿到每坪27萬的優惠價格，到時公開價一定在每坪37萬以上，讓捷足先登者在公開後就可能有每坪10萬元的獲利，以該預售案規劃最小坪數65坪計算，將來不論是自行轉售或是再委託該案場銷售人員銷售，短短時間內就有近650萬的進帳，更別提上百坪的戶型了。
「居住正義」來得有點晚
這就是「前奢侈稅時期」很多預售個案頻頻創下秒殺紀錄的背後真相，近幾年來國內房價持續上漲，雖然有外部低利、資金潮、兩岸關係解凍等等利多因素支撐，但是在這些房價漲幅當中，應該沒有人會否認有相當的比例是「業界投機客」及市場投資客的「貢獻」，這也正是馬英九總統四月十五日接見「中華民國工商建研會」重要幹部時語重心長的表示：政府推動奢侈稅並非打房，而是還給台灣人民「居住正義」。
這句話正道盡了很多望屋興嘆、購屋被「不正義」對待民眾的心聲，儘管這「居住正義」來得有點晚，卻也真實的反映出過去房市充滿了太多的不公不義，奢侈稅當然不會是完美的百分之百正義的化身，但畢竟政府看到問題之所在，開始行動了，這就值得拍拍手。
撇開市場人為炒作的因素，早在2007年因為國有地標售不斷創新高，預售市場推案均價也是一案高過一案，當房地產業界普遍陷入一種「比馬龍效應」狀態之時，我就已提出警告，台灣房市正一步一步走進「彼得原理」的風險之中。
所謂比馬龍效應 (Pygmalion Effect)，是一種心理作用，當一個人期望一件事能夠成真，此期望強烈到一定程度時，最後終於美夢成真，也就是心理學上所稱的是一種「自我實現的預言」（self-fulfilling prophecy），例如有個家庭在家裡父母親若每天講自己的孩子笨，則該小孩就真的變笨，來滿足父母潛在的期待。這一波房市榮景超長或許與此心理有關，奢侈稅之前國内房地產業者甚至是一些投資客，顯然集體在營造房市景氣還會一直持續下去的期望。
奢侈稅讓彼得原理現象提前來到
只是當房地產業界一味期待比馬龍效應的同時，卻也正一步一步掉進「彼得原理」的風險之中。在管理學上大家都知道，彼得原理(Peter Principle)的基本概念：「在一個層級制度中，每一個人總趨向晉陞到他所不能勝任的職位。」房市景氣及房價也一樣，終有一天景氣會碰到天花板，房價會高到讓大多數人買不起的地步，然後在做適度修正後，才會再有另一波的景氣循環，這才是市場的硬道理，現在奢侈稅只是讓彼得原理現象提前來到罷了！
然而，任何一項新政策出來，當然受到影響的不會只有不按規矩走的人，循規蹈矩者也會跟著倒楣，所以奢侈稅一來，房仲業大老就已預告將有上千家店頭將關掉，高達十萬人將失業，代銷業者也是人人自危。這波奢侈稅捲起的房市大海嘯衝擊有多大？影響會多久？沒有人敢逆料，但重要的是，房地產業界在這次奢侈稅風暴當中學到了什麼？有沒有得到一些教訓？這可能才是最重要的！
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