倏忽2012年上半年就過了，過去這六個月房市面對內外部相煎相熬的考驗，雖然交易量明顯萎縮，但是房價仍然不動如山。展望下半年，目前雖還看不到更大的利空，可是也看不到令人興奮的利多，整體房市應該還會是量縮價穩的格局。
根據內政部統計處的統計，截至五月底，全台灣地區房屋買賣移轉件數為12萬7,387件，與去年同期的16萬9,390件比較，仍然出現高達24.8%的負成長，顯示市場買氣還是相當疲軟，儘管如此，民眾期待甚殷的房價下跌，不但沒有發生，反而還是逆勢緩步上漲，因而媒體紛紛檢討政府奢侈稅打房一年來的成效不彰！
上半年房市三大特色
回顧今年上半年房市，可以歸納出三大特色，上述「價漲量縮」是一大特色，在投資客紛紛走避奢侈稅的情況下，各地交易量都明顯萎縮，特別是雙北市更是明顯，因而也掀起一波房仲業的洗牌效應。只是在量縮的同時，各地房價卻都持續上揚，差別只是上漲幅度的大小而已，顯然的民眾想要買到便宜房子的希望是落空的。
根據住展雜誌的調查統計，台北市預售屋與新成屋的平均房價，今年第一季是每坪71.3萬元，第二季則是73.2萬元，漲幅2.66%；新北市預售屋與新成屋的平均房價，今年第一季為每坪35.3萬元，第二季則是35.9萬元，漲幅1.7 %。相對於雙北市的漲勢趨緩，桃竹中南地區因基期低，加上北部資金轉入，漲勢更為明顯。
其次是市場「M型化」的現象，台北市儘管市場萎縮，但豪宅個案還是競飆天價，令央行總裁不得不祭出第三道豪宅「限貸令」，另一方面由政府主導的平價合宜住宅卻又造成搶購，房市「M型化」對比莫此為甚。
當然「北溫南熱」也是上半年房市另一特色，雙北市除了受投資客退場影響最大之外，高房價也讓很多人卻步，於是市場資金出現大挪移，漸往低單價的中南部市場轉移，這是近幾年來少見的景象。
展望下半年，由於經濟景氣展望普遍不佳，歐債風暴可能也沒辦法完全平息，所以央行在利率政策上應該還是維持低利的機會較大，加上市場資金依然寬鬆，這些都還是有利於房市的發展。
下半年可見最大變數是「實價登錄」
目前下半年可見最大的變數是「實價登錄」，八月正式上路後，恐怕會有一段磨合混亂期，讓市場最擔心的是，接下來政府會不會將「實價課稅」拿到檯面上來談，屆時可能就是另一個「證所稅」事件的翻版，房市恐將陷入另一波的動盪期，房價下修的機會就會比較高了！
下半年房市以第三季最為悲觀，除了是放暑假、颱風季及鬼月傳統淡季因素之外，又有「實價登錄」的議題發酵，因此不必期待市場表現會有多好。倒是到了第四季，進入房市傳統旺季，不僅是檢驗今年全年房市之總體表現外，也是觀察明年房市好壞的關鍵時刻！
若是第四季旺季不旺，全年建物買賣移轉件數可能挫低到30萬件的整數關卡，較去年度萎縮一成五以上，明年房市在持續量縮兩年情況下，價格還要撐在最高點，就沒那麼容易了，這種情況下預測明年房價下修的命中率，應該比之前任何時間點都來得高。
不過，若第四季旺季市況不變，交易量隨勢拉升，全年建物買賣移轉件數可能仍能守住33萬件的水準，顯示奢侈稅及央行打房的衝擊力道減弱，交易萎縮太式收斂到8%左右，當然也為明年房市奠定一個相對穩定的基礎。
總體來看，目前下半年房市還看不到更大的利空，可是也看不到令人興奮的利多，整體房市應該還是盤整待變、量縮價穩的格局。
根據內政部統計處的統計，截至五月底，全台灣地區房屋買賣移轉件數為12萬7,387件，與去年同期的16萬9,390件比較，仍然出現高達24.8%的負成長，顯示市場買氣還是相當疲軟，儘管如此，民眾期待甚殷的房價下跌，不但沒有發生，反而還是逆勢緩步上漲，因而媒體紛紛檢討政府奢侈稅打房一年來的成效不彰！
上半年房市三大特色
回顧今年上半年房市，可以歸納出三大特色，上述「價漲量縮」是一大特色，在投資客紛紛走避奢侈稅的情況下，各地交易量都明顯萎縮，特別是雙北市更是明顯，因而也掀起一波房仲業的洗牌效應。只是在量縮的同時，各地房價卻都持續上揚，差別只是上漲幅度的大小而已，顯然的民眾想要買到便宜房子的希望是落空的。
根據住展雜誌的調查統計，台北市預售屋與新成屋的平均房價，今年第一季是每坪71.3萬元，第二季則是73.2萬元，漲幅2.66%；新北市預售屋與新成屋的平均房價，今年第一季為每坪35.3萬元，第二季則是35.9萬元，漲幅1.7 %。相對於雙北市的漲勢趨緩，桃竹中南地區因基期低，加上北部資金轉入，漲勢更為明顯。
其次是市場「M型化」的現象，台北市儘管市場萎縮，但豪宅個案還是競飆天價，令央行總裁不得不祭出第三道豪宅「限貸令」，另一方面由政府主導的平價合宜住宅卻又造成搶購，房市「M型化」對比莫此為甚。
當然「北溫南熱」也是上半年房市另一特色，雙北市除了受投資客退場影響最大之外，高房價也讓很多人卻步，於是市場資金出現大挪移，漸往低單價的中南部市場轉移，這是近幾年來少見的景象。
展望下半年，由於經濟景氣展望普遍不佳，歐債風暴可能也沒辦法完全平息，所以央行在利率政策上應該還是維持低利的機會較大，加上市場資金依然寬鬆，這些都還是有利於房市的發展。
下半年可見最大變數是「實價登錄」
目前下半年可見最大的變數是「實價登錄」，八月正式上路後，恐怕會有一段磨合混亂期，讓市場最擔心的是，接下來政府會不會將「實價課稅」拿到檯面上來談，屆時可能就是另一個「證所稅」事件的翻版，房市恐將陷入另一波的動盪期，房價下修的機會就會比較高了！
下半年房市以第三季最為悲觀，除了是放暑假、颱風季及鬼月傳統淡季因素之外，又有「實價登錄」的議題發酵，因此不必期待市場表現會有多好。倒是到了第四季，進入房市傳統旺季，不僅是檢驗今年全年房市之總體表現外，也是觀察明年房市好壞的關鍵時刻！
若是第四季旺季不旺，全年建物買賣移轉件數可能挫低到30萬件的整數關卡，較去年度萎縮一成五以上，明年房市在持續量縮兩年情況下，價格還要撐在最高點，就沒那麼容易了，這種情況下預測明年房價下修的命中率，應該比之前任何時間點都來得高。
不過，若第四季旺季市況不變，交易量隨勢拉升，全年建物買賣移轉件數可能仍能守住33萬件的水準，顯示奢侈稅及央行打房的衝擊力道減弱，交易萎縮太式收斂到8%左右，當然也為明年房市奠定一個相對穩定的基礎。
總體來看，目前下半年房市還看不到更大的利空，可是也看不到令人興奮的利多，整體房市應該還是盤整待變、量縮價穩的格局。
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