2012年國內房市可說是個多事之秋，在政府部門一連串打房及緊縮措施下，讓房市籠罩在一片愁雲慘霧當中，儘管有諸多不利因素，但國內房市看來又是一個看回不回的格局，交易量持續萎縮，但是房價還是未如一般預期的拉回。展望新年度，整體來看，並沒有讓人振奮的新利多，因此，持續10年房價不跌的房市神話是否破滅，2013年正是考驗市場續航力的關鍵時刻！
回顧2012 年，一些市場特殊現象跟事件是值得特別一提的，首先，年初市場信心是普遍不足的，這從興富發董事長鄭欽天尾牙宴上宣稱年度新案售價全面下殺25%，以及樺福建設拿出淡水小坪頂「環遊郡」以每坪12萬元起標就可見一斑，市場上一幅價格破壞效應就將引爆的味道越來越濃，只是這個價格破壞效應並沒在「329檔期」蔓延開來，價格不只是止穩住，還續往上創新高，算是讓業者吃下了一顆定心丸。
第一是「房價北部可能出現持穩及向下修正兩樣情、南北不同調」。受到實價登錄及實價揭露的影響，2013年雙北市房價續創新高的可能性不大，但是供給量大的區域，價格下修勢在難免。至於雙北市以外，在房價相對仍低的情況下，可能還是有補漲的行情可期待，特別是北部投資客買盤匯集的桃園、台中及高雄地區，更值得注意。
回顧2012 年，一些市場特殊現象跟事件是值得特別一提的，首先，年初市場信心是普遍不足的，這從興富發董事長鄭欽天尾牙宴上宣稱年度新案售價全面下殺25%，以及樺福建設拿出淡水小坪頂「環遊郡」以每坪12萬元起標就可見一斑，市場上一幅價格破壞效應就將引爆的味道越來越濃，只是這個價格破壞效應並沒在「329檔期」蔓延開來，價格不只是止穩住，還續往上創新高，算是讓業者吃下了一顆定心丸。
回顧2012 年初市場信心普遍不足
其次，文林苑事件對房市又是另一次震撼教育，被視為「釘子戶」王家的抗爭及學生社運人士的聲援，讓原本的單一事件，演變成都更遊戲規則要全面翻修，使得進行中的都更案幾乎是全面停擺，而且政府修法當中又納入好幾條的「文林苑條款」，更讓建築業者將都更視為畏途，其影響是既大且遠的，除了炒作意味濃的老公寓行情被打回原形外，整個台北市因新供給受到壓縮，房價更難動搖了！
當然，實價登錄也是2012年市場公認的年度重大新聞事件，如果有人要票選過去五十年台灣房地產十大新聞，實價登錄必然也會榜上有名，而且會在前五名之列，其重要性由此可見一斑，實價登錄讓過去猶如黑盒子的房價得以透明化，對於2012年房市已然產生巨大衝擊，對於國內未來房市的發展及不動產實價課稅，也都扮演關鍵性的角色。
在實價登錄及政府打房動作頻頻之下，去年北中南土地成交行情卻都紛紛創下歷史新高紀錄，台北市中華路寶慶路口的土地以每坪1007萬成交；力麒建設九月間處分台中7期新市政中心土地，以總價26.62億元高價、轉賣大陸建設，每坪單價高達327萬元，創中台灣土地成交新天價，備受台中建商矚目。此外，興富發透過子公司齊裕營造向京城建設大股東買下高雄美術館特區2470坪土地，創下高雄購地總價與土地單價新高紀錄，總價56.83億元，換算每坪單價約230萬元。
房屋市場「北冷南熱」
2012年房市不得不提的一個特特殊現象是「北冷南熱」，這是近年來罕見的現象。根據內政部統計處的統計數據推估，2012年全台灣房屋的交易量約32萬4,920件，與2011年的36萬1,704件比較，呈現10.2%的負成長，這已經是連續第二年的負成長，同時也創下近10年來的新低紀錄。
就包括桃園在內的6都來看，確實是出現了「北冷南熱」的罕見現象，台北市及新北市在房屋交易量分別出現-23.6%及-19.4%的衰退，高雄市則是逆勢成長3.6%，台中市衰退的幅度也只有8.4%，與房市大盤負成長一成多比較起來，還算不錯了。
展望2013年，如果寬鬆來認定，這波房地產市場從2003年起漲已經達10年之久，如果嚴格點來看，房市以2004年為起漲點，今年也將是第10年榮景能否持續的關鍵年，目前就總體財經面來看，可視為市場利多的因素有歐債危機逐漸淡化、美國財政懸崖問題終獲得解決、國內經濟成長趨樂觀、市場資金仍然寬鬆、利率仍處低檔等；就政策面來看，大概只有去年底財政部釋放出，「奢侈稅滿兩年可能轉型」算是唯一利多吧，只是如何轉型，目前市場還是一無所知。
奢侈稅滿兩年可能轉型
其他還可稱得上是市場利多的，就是去年初油電雙漲訊息出來後，通膨保值型的買盤還是持續增加。再來就是重大建設陸續完工，如五楊高架道、機場捷運、捷運信義線等都將陸續完工，另外，輕軌捷運淡海延伸線及高雄線都將動工、桃園航空城、松山機場擴大案也都將全面啟動，都可望為周邊房地產起了明顯的帶動作用。
只是在這些利多背後，還是潛藏著一些令人擔心的利空隱憂。首先是預售推案量仍大，根據市調雜誌住展的統計，2013年光北台灣預售推案量就高達9500億元，比去年的8600億還高，也創下近六年來新高紀錄，這某種程度顯示建商對市場的信心不墜，但也讓人擔心如此大量的推案，市場的胃納量能否吃得下來。
再者，目前市場餘屋賣壓還是相當沉重。同樣根據住展雜誌的統計，光是去年上半年北台灣推案未售出的戶數就達1萬2822戶，未售出金額達2668億元，這些預售推案賣壓，可能會高餘屋區在今年形成價格破壞效應，這就是2013年大家最擔心的「房價下修壓力大」之關鍵所在。
看來2013年房市會不會「愛你一生」，難度是比較高的，倒是下面幾點趨勢變化需要特別注意。
2013年房市可能不會「愛你一生」
第一是「房價北部可能出現持穩及向下修正兩樣情、南北不同調」。受到實價登錄及實價揭露的影響，2013年雙北市房價續創新高的可能性不大，但是供給量大的區域，價格下修勢在難免。至於雙北市以外，在房價相對仍低的情況下，可能還是有補漲的行情可期待，特別是北部投資客買盤匯集的桃園、台中及高雄地區，更值得注意。
其次，「預售屋不二價銷售」可能越來越多。這同樣是受到實價登錄的影響，去年已有業者喊出「預售屋不二價銷售」，這在今年應該會有更多業者跟進，只是這個趨勢是否已全面形成氣候，還有待後續觀察，畢竟買個房子好幾百萬甚至上千萬上億，說一毛錢都殺不下來，可能說不過去。
第三，在浮洲合宜住宅推出後，2013年還有A7站合宜住宅將推出，其引領出的風潮就是「低總價、低單價產品會成為市場主流」、「自住客源及長線置產客將是市場主力客源」，投資客及短線客都會被封殺出局。
第四，受到金管會限購令衝擊最大的商用不動產，2013年在市場上的表現將會是「上有鐵板、下有支撐」，行情被金管會緊箍咒限縮住了，無力再創新高紀錄，但是市場需求仍不看淡，只要價格有所鬆動，市場就會有買盤支撐。
最後，在桃園航空城大建設、大計畫領航之下，今年區域房市最被看好的就屬桃園，因為桃園集航空城、升格直轄市、五楊高架道完工、機場捷運線通車、國壽及冠德等開發高鐵特定區等等利多於一身，所以說小龍年桃園房市補漲態勢無法擋。
仔細檢視這波長達10年的房市大多頭，其間有四大力量支撐，這四大力量好似四大天王，拱住房價高漲不退，一是長期的低利環境、二是持續強勁的資金潮、三是兩岸關係好轉房價上漲的預期心理、四是市場的投機炒作。目前短線投機炒作已稍歇息，但其他三大天王仍在，所以2013年房市是上是下，不只是考驗國內10年房價不跌神話，也考驗學者的預言是否成真或是再度摃龜！
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