建築業算是個傳統產業之一，早期有很多建築業者又都屬家族企業，要談管理，有時候可以說是一種奢求，人治一直是大於制度，加上公司營運受市場景氣起落影響非常大，於是建築業就成了另一類「看天吃飯」的產業，風險高。這幾年來房地產景氣大好，業者除了感謝老天賞飯吃外，他們有沒有從景氣起落中學到風險控管呢！
到底那些建設公司為什麼會倒掉呢？原因當然有很多，有些是不顧本業胡亂轉投資，有些是擴張太快，忽略了風險的存在，有些是好大喜功落入「高、大、深、遠」的魔咒當中，所謂「高」就是大樓越蓋越高，期望能夠留下一棟地標建築為豪；「大」是基地越推越大，動輒上千戶的造鎮案紛紛出籠；「深」就是地下室越挖越深，以謀求最大的獲利空間；「遠」就是推案越推越遠，越是到山邊水涯、越是人跡罕至、需求越低之地。
提到這波房地產市場景氣，可說是有史以來最長的景氣周期，很多人都認定是從2003年SARS之後起漲，算算已經十年之久，背後當然有些支撐力量，才可能讓景氣波段走這麼長，個人簡單歸納為四大支柱，其一是低利的環境，在扶持經濟成長的大前提下，近年各國都採取低利的環境來鼓勵投資及消費，台灣自然也不例外，低利當然有利民眾減輕購屋貸款負擔，更可減輕開發商融資的成本，兩者有如乾材烈火，一發不可收拾，房市熱度盡管有政府政策打房，還是降不下來。
這些年來也鮮再見到業者運用高槓桿的「三三三」模式，都是房屋能賣就不留，售屋速度能快就不慢，資金周轉都很平順，加上利率又低，業者財務都是過去十年來少見的健全狀態，較讓人擔心的除了利率未來是否走升外，就是「高、大、深、遠」的景況又出現了，如何擺脫這四個字的魔咒，就是考驗建築業者風險管理的功力是否也與日俱增囉！
房地產市場是個景氣起落非常大的產業，當景氣走多頭的時候，就是時勢造英雄，只要建築業者趕得上這班上升列車，大家都是大賺其錢，走路有風；相反的，當景氣走下坡，很多業者若是不懂持盈保泰之道，或是擁有完整的公司治理之道，很容易就兵敗如山倒，被淹沒在景氣的浪頭之下。有很多建築業者很喜歡在他們所蓋的房子上嵌上公司的名字，但當公司倒閉之後呢，現在這些建築物看來都有點像是該公司的墓碑，顯得格外刺眼。
過去這類的例子真的不勝枚舉，較知名的有東帝士集團、鴻禧集團、台鳳、新巨群、美村建設、同隆實業、長億、長谷、尖美、寶成……，可說族繁不及備載，想當年各個都是響噹噹的一方霸主，真的是看他起高樓，看他樓塌了，樓起樓塌，當然景氣大環境是原因之一，但是人、制度、風險管理等何嘗不是壓垮駱駝的稻草呢！
還有些業者雖然現在還在市場上活蹦亂跳，「講話非常大聲」，但想當年也都是岌岌可危差點掛掉呢，只不過他們比較幸運，逃過一劫，否則天空中的墓碑又會多更多了。
「高大深遠」及「333」銷售原則
這四大魔咒，在景氣好的時候是四大正面思維模式，可創造最大獲利，但是一不小心就掉入無法掌控的風險之中。另一個營建業者的風險是「三三三」房屋銷售模式。建商在預售屋達到三分之一銷售率後，就開始施工，在施工期間再賣三分之一的房屋，等完工後再賣三分之一的成屋。
此一模式，在景氣好時可讓建商享有更大的利潤，但因財務槓桿操作大，市場景氣一旦反轉，相對風險也跟著放大，很容易就「回不去了」。
回顧過去他們是這樣跌跤的，那現在的房地產景況又是如何呢？業者又是如何想的呢？
近幾年來，市場上幾乎聽不到、看不見有建築業者快撐不下去的，更不用說倒閉的慘況了，除了拜景氣大多頭之賜之外，業者在管理思維上也日漸上軌道，使得業界近十年來一直能夠安穩平順的發展。
四大支柱支撐房市景氣
提到這波房地產市場景氣，可說是有史以來最長的景氣周期，很多人都認定是從2003年SARS之後起漲，算算已經十年之久，背後當然有些支撐力量，才可能讓景氣波段走這麼長，個人簡單歸納為四大支柱，其一是低利的環境，在扶持經濟成長的大前提下，近年各國都採取低利的環境來鼓勵投資及消費，台灣自然也不例外，低利當然有利民眾減輕購屋貸款負擔，更可減輕開發商融資的成本，兩者有如乾材烈火，一發不可收拾，房市熱度盡管有政府政策打房，還是降不下來。
第二個支柱就是資金潮，這又可看到四股資金潮匯集台灣，低利環境逼出定存資金，遺贈稅調降海外回流的資金，兩岸關係開展台商返鄉的資金以及美日各國寬鬆貨幣造成的熱錢效應。所以即使經濟景氣不佳，但市場上卻是資金潮到處亂竄，在多種投資工具比較之下，房市當然還是相對優的資金避風港。
第三支柱是兩岸關係開展所引發的預期心理，自從馬英九政府上台，市場上一直有一種期待，期待兩岸關係和諧，大陸資金及人民都可以到台灣來，可以複製香港的經驗，所謂香港經驗就是「CEPA + 自由行」，讓港股及房市都持續翻揚，台灣現在也有「ECFA + 自由行」，因此香港經驗某種程度會在台灣複製，這樣的心理層面，是很多學理及經濟模型所能夠預測的。
第四個房市支柱就是投資型的買盤，有人說是市場炒手，不論是專業或事業餘炒手，都是這波房市飆漲的背後推手，在預售屋市場有一串串似肉粽串的投資客逐利而跑，中古屋市場也有很多個體戶買舊賣新大賺房屋價差。
目前這四大支柱中，第四支柱中古成屋市場的短線投資客，被奢侈稅給打得落慌而逃之外，預售市場上的超短線搶紅單轉賣之亂象還是存在，其中還不乏業者與投資客掛勾的情形，只是另三大支柱還是存在，景氣面應該還沒有太大的問題。
這些年來也鮮再見到業者運用高槓桿的「三三三」模式，都是房屋能賣就不留，售屋速度能快就不慢，資金周轉都很平順，加上利率又低，業者財務都是過去十年來少見的健全狀態，較讓人擔心的除了利率未來是否走升外，就是「高、大、深、遠」的景況又出現了，如何擺脫這四個字的魔咒，就是考驗建築業者風險管理的功力是否也與日俱增囉！
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