市場面對最大衝擊是稅改及大選
2014年結束了，去年國內房市是個典型的多事之秋，上半年有太陽花學運干擾，下半年又有九合一選舉的排擠效應，讓全台房屋交易量急凍，呈現「價高量縮」之勢。展望新的一年，房市還是難逃稅改的折磨，加上總統與立委選戰又隨之而來，2015年房市要想有較亮眼的表現恐怕難上加難，會是個「價跌量縮」的格局！
去年國內房市是個交易急凍年，全年移轉件數大約只有32萬件，創下近13年來的新低紀錄，雙北市更創下有官方統計以來最低紀錄，市場可說是籠罩在一片愁雲慘霧之中。不過房價大致上還是撐在最高點，因為賣方還沒有「讓利」的意願，這也是導致市場交易萎縮的關鍵因素。
回顧2014年房市之所以出現「價高量縮」態勢，主要是受到幾個市場及非市場重大事件的衝擊與影響，首要衝擊來自於非市場面的「九合一選舉干擾房市交易急凍」，這在業者票選年度十大新聞中也都有出現的房市干擾事件。九合一選舉原本被視為是個地方型的選舉，對房市影響應當有限，可是在競爭愈趨白熱化的情況下，民眾觀望的氛圍也轉濃，讓購屋人心態也跟著動搖，加上選舉結果「綠地大於藍天」，也為房市埋下更大的變數。
2014年房市出現「價高量縮」態勢
原本市場上對於房地合一實價課稅的議題都是以「不可能推動」來看待，誰知財政部卻是「玩真的」，房地合一稅形同是對賣房產者之加稅，名為稅改，實為打壓房市，去年雖還未正式推動，可是房市已經嚇得癱軟在一邊。
從房產業者也不斷放話，就可知道業者有多擔心了，業者指稱此舉可能打趴國內房市，可能打到讓更多資金轉往海外，或是「擔心」政府可能再度陷入另一個證所稅的泥淖之中。顯示業者所受衝擊不言而喻，不僅房仲中古市場買氣急凍，預售市場也是冷冷清清。
去年除了上述兩大新聞事件之外，還有「央行第四波房貸管制」、「囤房稅」、「資金大舉轉往海外」、「房屋移轉件數萎縮」、「巢運」、「雙張會」、「太陽花學運」與「八德合宜宅弊案」，多多少少都衝擊干擾到當時的市場表現。
舊的一年都已經過去了，凡事還是得向前看，業者當然都期望2015年新的一年有新希望、新氣象，可是就目前可預見的市場變數來看，今年房市看來恐怕不會太樂觀，先就房市利多與利空因素來分析。
在利多因素方面，今年房市利多因素跟往年比較起來，確實是少得可憐，能夠算得上利多的大概就只有經濟成長率仍佳、上半年利率還低、交通建設如機場捷運、高雄輕軌等通車之利多，支撐房市的力道看來很單薄。
至於利空因素方面呢，則有「下半年升息、房貸利率走高」、「七月一日起容積上限管制上路」、「房地合一實價課稅的紛擾」、「節稅賣壓可能出籠」、「資金持續外移、」「油價大跌，台幣貶值」、「總統大選前哨戰開打」等，這些不利的因素當中，業界最擔心害怕的還是房地合一實價課稅與總統大選前哨戰開打。去年下半年就是房地合一與九合一選舉的夾殺，讓整體房市急凍，今年不管房地合一稅改能否推成，對房市之殺傷力還是相當驚人的，此外，總統大選前哨戰可能比九合一的震撼力道更大，業者都只能嚴陣以待，做最壞的打算。
今年房市有三大賣壓
就今年房市利多與利空因素來分析，除非政府在打房政策上縮手、業者或是賣方願意讓利，房屋交易量才有可能放大，突破今年緊縮的交易瓶頸。至於房價，業者就已經在去年底紛紛棄守，帶頭喊房價將大跌，這不是作秀或表面的喊話，實際上可預期今年房市有三大賣壓：
一是中古屋市場多屋族的節稅賣壓，此一賣壓有多大很難估算，要看房地合一稅課稅稅率有多高，稅率越高賣壓就越大；其二是新成屋的賣壓，由於市場由賣方轉為買方市場，前幾年買預售屋者紛紛想獲利了結，不想再戀棧，加上新完工交屋者也急著想出手；其三是新預售推案的賣壓，去年沒賣掉的預售案量，再加上搶七一上限容積的推案量，基本上業者有不得不推的壓力。這三股賣壓，會將房價壓得喘不過氣來，房價想漲是談何容易啊！
從房市利多利空到市場三大賣壓，大致上可以看出2015年房市可能的10大發展趨勢，包括房地合一之節稅賣壓持續出籠、預售案量大市場多殺多、房價普遍下修5~15%、升息及房貸緊縮衝擊首購族、中小坪數低總價產品可望獲得市場青睞、豪宅房價創新高價越來越形困難、上半年推案熱，下半年市場冷、更多業者與民眾資金轉賣海外房地產、台北市都更重燃希望以及廣建社會住宅恐將再現蚊子屋。
一、房地合一之節稅賣壓持續出籠
過去國內房地產交易成本確實偏低，因此交易成本並不會成為大家購屋置產的阻礙，但研議中的房地合一實價課稅，預期未來實施後將會大大提高大家非自用住宅的交易成本，形同是對房地擁有者的加稅，因此未來不管政府推或不推此一稅改，都會造成市場上的一片恐慌，所以今年市場上可能就會出現一波波避加稅之節稅賣壓恐就會出籠，衝擊到整個房屋市場！
二、預售案量大，市場多殺多
根據好房網不動產市場週報的推估，2015年北台灣全年的推案量將達8,300億，較2014年的9,800億元縮減約一成五的推案量；台中都會區推案量，預估2015年全年推案量將較2014年的1,500億元成長一成左右，有1,700億元的水準，至於高雄都會區則預估較2014年的1,200億元，減少至1,000億元的量體。整體預估2015年三大都會區的推案量，仍有1.1兆元的量體，較2014年的1.25兆元推案量，只小幅下修1,500億元的量體。
房市買氣持續不振，但業者卻還是這麼用力推案，何況預售推案價格都只有往上的，沒有往下走的，這樣市場怎麼可能買單呢？市場儼然一幅多殺多的格局！
三、房價預期普遍下修5~15%
由於稅改及選戰干擾，加上業者推案不手軟，很多房地產界大老已經喊空今年房價，房價反轉下跌走勢已然確立，過去長期的賣方市場也正式轉為買方市場，購屋人絕對有較大的議價空間，各地房價下跌也是市場共識，只是下跌幅度可能因地而異，整體看來有5~15%的下修空間！
四、升息及房貸緊縮衝擊首購族
去年央行持續維持第十四季度的低利率，但是今年可能就會進入到另一波的升息循環，在擔心呆帳的情況下，金融機構對於房貸的承作也會更趨保守，在在不利於有實質購屋需求的首購族。
五、中小坪數低總價產品可望獲得市場青睞
在房價所得比不易降低的情況下，民眾只能退而求其次，選擇中小坪數低總價的產品，中小坪數、低總價的產品，還會是今年房市當中的主流產品。業者在產品規劃上也不敢再大而無當，會較務實的往這個方向靠近。
六、豪宅房價創新高價越來越困難
政府打房就是不希望看到房價持續飆漲，豪宅或是超豪宅儘管地段力與產品力很強，但是試圖創豪宅新高價，無異是與政府做對，可能引來更多打房力道，加上豪宅的持有與交易成本已經大大拉高，即使再有能力的買家也不會再輕易出手，讓豪宅要創新高價少了實質買方的支撐力量。
七、房市上半年推案熱，下半年市場冷
去年因為非市場因素的干擾力道加大，因此有些遞延性的買盤會延到今年上半年，業者普遍會選擇上半年加速推案，下半年將進入總統大選前哨戰，去年九合一選舉對房市的衝擊，恐將會在今年下半年重現，市況又可能又將轉趨冷清。
八、更多業者與民眾資金轉賣海外房地產
近年來因為政府打房，已經將很多國內資金趕到海外去了，房仲產業者在僧多粥少情況下，也只能另闢財路，今年在政府稅改動作及大選不利因素下，這種現象會更加嚴重！
九、台北市都更重燃希望
由於新科市長柯文哲選擇林欽榮擔任副市長，又對外宣稱要推公辦都更，這可能重燃起台北市老舊公寓都更的一線希望，蛋黃區老舊公寓行情也可能再度轉強，讓都更重燃起一線希望！
十、廣建社會住宅恐將再現蚊子屋
不管是台北市、桃園市或是台中市新任市長選前都宣稱要廣建社會住宅，如果這些社宅區位不佳、交通不便，加上民間空屋率又高，這些社會住宅會不會又淪為蚊子屋呢，新任市長們恐得再三思了！
(本文刊於財訊快報2015理財年鑑)
(本文刊於財訊快報2015理財年鑑)
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