房地合一稅已經表訂在明年元旦起開始實施了，課稅申報作業要點也已經出爐，
可是還是有很多人霧煞煞，甚至有些人是一知半解，有些似是而非的說法，像是什麼成立一人公司、「399吃到飽」，鼓勵你要在什麼時間點購屋，或是用哪些撇步來避稅等。本文就是要幫大家破解這一些市場迷思，不要被人誤導，更不要因而漏繳該繳的稅，到時要補稅又罰款呢！
迷思一、房地合一稅是「重稅時代來臨」
房地合一稅是所得稅的概念，售屋有所得才會課稅，雖然該稅制對於非自住者設計了短期兩年內售屋所得課35~45%的重稅，但如果買賣之間沒賺錢，政府是課不到稅的，售屋賠錢的話還可扣抵稅額；對於自住者若是符合條件連續住滿六年，還有400萬的免稅額。
當然跟房地分開計算的財產交易所稅比較，型式上是重稅，但若跟奢侈稅比較起來，後者對於兩年內短線進出者除非是豁免條款，否則都要針對實際成交價課10~15%的「懲罰稅」，而且是不管賺錢或賠錢都要課稅，房地合一稅看起來又是屬較輕的稅。
若就稅率絕對值來比較，房地合一稅最高稅率45%，還比南韓的50%低，跟澳洲與德國一樣，與日本美國的39%左右稅率比起來是高一些，所以並不是某些學者及業者所說的全世界最高稅率。
迷思二、今年底之前購買成屋較省稅喔
由於房地合一新稅制明年元旦才實施，在今年底之前就出現了一個新舊稅制的空窗期，所以市場上現在一直有一種聲音，說在年底之前購買成屋可適用舊制，比較省稅、比較划算。實際上這是個很難比較的情況，因為其間要考量的變數很多，包括未來房價的漲跌幅、持有時間的長短、是否適用自住免稅額，還有是否重購退稅等等，還有你現在買入的房價是否偏高？
簡單的說，年底之前購屋並不見得比較划算，變數太多了，也有可能是省了稅卻賠了房價！更重要的是，在今年底之前購屋，還需要持有滿兩年，才可以適用舊制（假設舊制真的比較省稅），如果現在買成屋，可是持有時間不到兩年，仍是適用新制房地合一稅。
迷思三、灌裝潢成本來減稅
根據財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做房屋獲利的成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用來減除。
於是又讓投資客從成本項看到一個巧門可以鑽，讓成本增加，降低獲利空間，達到節稅的目的，有的是要求裝潢業者將裝修費用拉高，譬如原本房子裝修費用150萬，發票則是開出300萬，但這是違法的，裝潢業者也不見得願意配合。
此外，並不是所有的裝修費用都可以當成本項來扣除，與民眾認知差異最大的是系統家具、冷氣等，這些施作也許都是包在房子的裝修工程當中，但是因為將來搬家都可以拆卸搬走，所以財政部並不認為這些費用是成本項可以扣除，這部分要特別注意。
迷思四、奢侈稅退場，投資客進場
明年房地合一稅上路，最主要的配套措施，就是讓實施近五年的奢侈稅退場，奢侈稅對於短線兩年內的房屋交易都要課10~15%的重稅，讓很多投資客恨得牙癢癢，根本沒有炒作的空間，都想要將之除之而後快。因此投資客認為奢侈稅退場之後，最大的障礙排除，可以再重回房市呼風喚雨了！
但是房地合一稅對於一兩年內的短線進出，也有獲利35~45%的利得稅要繳，對投資客來說並沒有比較有利，而且接下來房價要上漲的機會低，短線進出賺錢可能性大大降低，這時投資客進場可能是白忙一場，甚至還可能賠錢呢！
迷思五、房地合一稅將會增加政府稅收
財政部進行稅改推房地合一稅，當然需要取得社會支持，所以對外地說法是將來收到的房地合一稅，要拿來作為長期照護、蓋社會住宅地等社會福利及弱勢照顧之用，並預估第一年會收到稅收42億元、第二年稅收近86億元…..。
只是這也是很明顯的迷思，明年實施新稅制，如果國內房價勢持續下跌（最近很多學者專家估至少跌五年），如此情況之下，民眾可能就不願賣房子，這就不會有交易所得稅，被迫要賣房子的，則都會是賠錢賣，政府也根本收不到一毛錢稅收，所以才有人戲稱，政府預估將來每年可收到多少多少稅收，是政府幫未來房價會持續上漲背書，但政府若可實質左右房價，這幾年來也不用如此辛苦打房了！
迷思六、成立一人公司不用繳房地合一稅
公司法人買賣房地產不課房地合一稅，原本就這樣，是以17%的營所稅課稅，相較於前者最高要課到45%，似乎省很大，但這只是表面上的節稅，實際上精算後不見得省呢！因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17％之外，還要負擔盈餘未分配加徵的10％稅負，以實際獲利計算，其實仍須繳交到25.3％的稅率。
迷思七、房地合一稅不利預售屋
很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利，因為完工時程一定落在明年，未來一旦再賣掉，絕對適用新稅制，要繳交較高的稅負，很多業者也相信，所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走，預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。
從景氣走勢來看，現在是景氣高點，確實不宜購買預售屋，因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得財課稅，一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低，頂多是平盤，根本不會有所得稅的問題，所以不是「房地合一稅不利預售屋」，是目前的時機點不利於預售屋。
但再回到房地合一稅本身來看，如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差，而是要長期自住使用，交屋日落在明年，對這些自用住宅持有者，新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元，可以全數免稅，舊制則無此優惠；即使獲利超過400萬元，新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋，不論「大換小」或「小換大」，透過重購退稅，亦可完全或部分消除利得稅負。因此，已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾，可以不必急於解約，亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時，會受到重稅衝擊。
迷思八、房地合一稅上路後將造成房價下跌
這是一些反對房地合一稅人士的很重要說詞，但卻很明顯的是個大迷思，就以很多早就實施房地合一實價課稅的國家來看（如英美國家），當地的房價是有漲有跌，並不是說實施房地合一稅就會造成房價下跌。
房價上漲或下跌有很多外部的因素，稅制改變是其中之一，實際上今年來房價就有鬆動的情形，這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關，即使政府沒有推動稅改房地合一稅，國內房價還是會修正的。
迷思九、「399吃到飽」自住免稅啦
房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住，而不是短線炒作，所以有自住持續六年400萬免稅額的設計，於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下，讓房價的增值空間控制在400萬以內，如此就不會被課到房地合一稅，如此來炒作房地產。
這是個天大的迷思，實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢？唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格，但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年，六年間的房市景氣更是充滿了變數，投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎？大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎？
迷思十、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅
雖然房地合一稅定有日出條款，明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅，可是還是有不少持有多年老房子的人擔心，特別是高總價或是商用不動產產品，擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負（即使不是房地合一稅），因此已經開始預做準備，在年底之前做出一個左手賣給右手的動作，藉此來墊高房子的持有成本，免得多年的增值價差被稅給吃掉！
可是還是有很多人霧煞煞，甚至有些人是一知半解，有些似是而非的說法，像是什麼成立一人公司、「399吃到飽」，鼓勵你要在什麼時間點購屋，或是用哪些撇步來避稅等。本文就是要幫大家破解這一些市場迷思，不要被人誤導，更不要因而漏繳該繳的稅，到時要補稅又罰款呢！
迷思一、房地合一稅是「重稅時代來臨」
房地合一稅是所得稅的概念，售屋有所得才會課稅，雖然該稅制對於非自住者設計了短期兩年內售屋所得課35~45%的重稅，但如果買賣之間沒賺錢，政府是課不到稅的，售屋賠錢的話還可扣抵稅額；對於自住者若是符合條件連續住滿六年，還有400萬的免稅額。
當然跟房地分開計算的財產交易所稅比較，型式上是重稅，但若跟奢侈稅比較起來，後者對於兩年內短線進出者除非是豁免條款，否則都要針對實際成交價課10~15%的「懲罰稅」，而且是不管賺錢或賠錢都要課稅，房地合一稅看起來又是屬較輕的稅。
若就稅率絕對值來比較，房地合一稅最高稅率45%，還比南韓的50%低，跟澳洲與德國一樣，與日本美國的39%左右稅率比起來是高一些，所以並不是某些學者及業者所說的全世界最高稅率。
迷思二、今年底之前購買成屋較省稅喔
由於房地合一新稅制明年元旦才實施，在今年底之前就出現了一個新舊稅制的空窗期，所以市場上現在一直有一種聲音，說在年底之前購買成屋可適用舊制，比較省稅、比較划算。實際上這是個很難比較的情況，因為其間要考量的變數很多，包括未來房價的漲跌幅、持有時間的長短、是否適用自住免稅額，還有是否重購退稅等等，還有你現在買入的房價是否偏高？
簡單的說，年底之前購屋並不見得比較划算，變數太多了，也有可能是省了稅卻賠了房價！更重要的是，在今年底之前購屋，還需要持有滿兩年，才可以適用舊制（假設舊制真的比較省稅），如果現在買成屋，可是持有時間不到兩年，仍是適用新制房地合一稅。
迷思三、灌裝潢成本來減稅
根據財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做房屋獲利的成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用來減除。
於是又讓投資客從成本項看到一個巧門可以鑽，讓成本增加，降低獲利空間，達到節稅的目的，有的是要求裝潢業者將裝修費用拉高，譬如原本房子裝修費用150萬，發票則是開出300萬，但這是違法的，裝潢業者也不見得願意配合。
此外，並不是所有的裝修費用都可以當成本項來扣除，與民眾認知差異最大的是系統家具、冷氣等，這些施作也許都是包在房子的裝修工程當中，但是因為將來搬家都可以拆卸搬走，所以財政部並不認為這些費用是成本項可以扣除，這部分要特別注意。
迷思四、奢侈稅退場，投資客進場
明年房地合一稅上路，最主要的配套措施，就是讓實施近五年的奢侈稅退場，奢侈稅對於短線兩年內的房屋交易都要課10~15%的重稅，讓很多投資客恨得牙癢癢，根本沒有炒作的空間，都想要將之除之而後快。因此投資客認為奢侈稅退場之後，最大的障礙排除，可以再重回房市呼風喚雨了！
但是房地合一稅對於一兩年內的短線進出，也有獲利35~45%的利得稅要繳，對投資客來說並沒有比較有利，而且接下來房價要上漲的機會低，短線進出賺錢可能性大大降低，這時投資客進場可能是白忙一場，甚至還可能賠錢呢！
迷思五、房地合一稅將會增加政府稅收
財政部進行稅改推房地合一稅，當然需要取得社會支持，所以對外地說法是將來收到的房地合一稅，要拿來作為長期照護、蓋社會住宅地等社會福利及弱勢照顧之用，並預估第一年會收到稅收42億元、第二年稅收近86億元…..。
只是這也是很明顯的迷思，明年實施新稅制，如果國內房價勢持續下跌（最近很多學者專家估至少跌五年），如此情況之下，民眾可能就不願賣房子，這就不會有交易所得稅，被迫要賣房子的，則都會是賠錢賣，政府也根本收不到一毛錢稅收，所以才有人戲稱，政府預估將來每年可收到多少多少稅收，是政府幫未來房價會持續上漲背書，但政府若可實質左右房價，這幾年來也不用如此辛苦打房了！
迷思六、成立一人公司不用繳房地合一稅
公司法人買賣房地產不課房地合一稅，原本就這樣，是以17%的營所稅課稅，相較於前者最高要課到45%，似乎省很大，但這只是表面上的節稅，實際上精算後不見得省呢！因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17％之外，還要負擔盈餘未分配加徵的10％稅負，以實際獲利計算，其實仍須繳交到25.3％的稅率。
迷思七、房地合一稅不利預售屋
很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利，因為完工時程一定落在明年，未來一旦再賣掉，絕對適用新稅制，要繳交較高的稅負，很多業者也相信，所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走，預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。
從景氣走勢來看，現在是景氣高點，確實不宜購買預售屋，因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得財課稅，一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低，頂多是平盤，根本不會有所得稅的問題，所以不是「房地合一稅不利預售屋」，是目前的時機點不利於預售屋。
但再回到房地合一稅本身來看，如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差，而是要長期自住使用，交屋日落在明年，對這些自用住宅持有者，新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元，可以全數免稅，舊制則無此優惠；即使獲利超過400萬元，新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋，不論「大換小」或「小換大」，透過重購退稅，亦可完全或部分消除利得稅負。因此，已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾，可以不必急於解約，亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時，會受到重稅衝擊。
迷思八、房地合一稅上路後將造成房價下跌
房價上漲或下跌有很多外部的因素，稅制改變是其中之一，實際上今年來房價就有鬆動的情形，這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關，即使政府沒有推動稅改房地合一稅，國內房價還是會修正的。
迷思九、「399吃到飽」自住免稅啦
房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住，而不是短線炒作，所以有自住持續六年400萬免稅額的設計，於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下，讓房價的增值空間控制在400萬以內，如此就不會被課到房地合一稅，如此來炒作房地產。
這是個天大的迷思，實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢？唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格，但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年，六年間的房市景氣更是充滿了變數，投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎？大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎？
迷思十、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅
雖然房地合一稅定有日出條款，明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅，可是還是有不少持有多年老房子的人擔心，特別是高總價或是商用不動產產品，擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負（即使不是房地合一稅），因此已經開始預做準備，在年底之前做出一個左手賣給右手的動作，藉此來墊高房子的持有成本，免得多年的增值價差被稅給吃掉！
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