國內房市景氣持續低迷，然預測景氣何時落底好轉的論戰卻一直不斷，其中關鍵數字是房屋買賣移轉件數，因為這是市場交易量的重要指標，況且大家都知道量先價而行、有量才有價，但若光以此數字來判斷房市景氣好壞，恐怕就會落入「刻舟求劍」的謬誤當中！
「刻舟求劍」人笑傻
《呂氏春秋》當中有一個故事說，楚國有個人坐船渡江。船到江心，他一不小心，把隨身攜帶的一把寶劍掉落江中。他趕緊要去抓，已經來不及了。船上的人都感到非常惋惜，但又不知如何幫他，只見那楚人馬上掏出一把小刀，在船舷上寶劍掉落水的地方刻上一個明顯記號。
等到船靠岸後，那楚人立即從船上刻記號的地方跳下水，要去撈取掉落的寶劍。然而撈了半天，就是不見寶劍的蹤影。他納悶的自言自語說：「我的寶劍不就是在這裡掉下去嗎？我還在這裡刻了記號呢，怎麼會找不到呢？」
至此，船上的人都紛紛大笑起來，說：「船一直在行進，而你的寶劍卻已沉入了水底不動，你怎麼找得到你的劍呢？」
這就是個非常愚蠢可笑古代「刻舟求劍」的故事，但是就在現代，卻還有人犯十分類似的毛病，用已經是時移勢遷的統計數據，來判斷、預測房市的景氣好壞，這個統計數據就是房屋（建物）買賣移轉件數（棟數）。
房屋買賣移轉
= 過去+現在
房屋買賣移轉件數簡單講就是房屋的交易量，是判斷房市價量變化最重要的官方統計指標，該量指標主要是由兩個數據組成，其一是中古屋交易量（A），老張把老房子賣給小李，房屋產權經由買賣移轉了，這樣算是一筆房屋買賣移轉，這部分占整體房屋買賣移轉件數的比重一向是最高的。
其二是主要是來自預售屋交易（B），假設一種情境，小王兩年前買了一戶預售屋，現在建商蓋好了完工交屋，產權從建商轉移到小王名下，於是也算一筆房屋買賣移轉，但是這一筆交易是兩年前完成的，反映的是兩年前的房市景氣，並不是現在的交易行為產生的交易量，跟現在房市的景氣好壞無關。
所以在近兩年低迷的房市當中，不時會出現，類似桃園市某個月份房屋買賣移轉件數逆勢大幅成長的數字，當大家都同感詫異的時候，於是有市場人士趕緊跳出來解讀，是因為該月份有A7合宜住宅一次性4千多戶交屋移轉的關係，並不是該月份桃園的房市突然變熱絡了！
顯然的，在這裡我們可以清楚的看出房屋買賣移轉件數存在著兩大問題點。首先，房屋買賣移轉件數=A+B，但是A與B是在不同時空、不同景氣點產生的，如何拿來判斷目前的景氣呢？特別是B是兩三年前的數字，就猶如《呂氏春秋》故事中掉劍所刻下的位置，現在再去撈不是很荒謬嗎？
 |
市場傳出「四爺」購買4戶的新莊副都心「京雅苑」
|
這都是內政部的錯啦！
儘管如此，房市跟股市一樣，唯量是問，有量才有價，量是價的先行指標，於是市場上有人信誓旦旦說，全年房屋交易量站上30萬件才是房市築底完成；也有人持不同觀點，從今年買賣移轉件數的表現來看，認為房市即將落底，因而又掀起了一番房市論戰，殊不知這很明顯的都掉入到上述房屋買賣移轉件數的兩大謬誤點上。
事實上，這也不能怪誰，識者也請不要自行對號入座，因為筆者自己長期以來也都是用此一指標，如此這般的在判斷解讀市場好壞，主要是「沒魚蝦也好」，市場上沒有其他更真實的數據可運用了，何況這是官方數字，大家都比較相信！
說到官方數字，最後如果要怪，最該怪的應該就是內政部了，內政部蒐集、調查、提供很多房市資訊，讓市場去研判市況、景氣好壞，特別是價量兩者，價的部分已有實價登錄，並正要修法讓其更加透明化。
但是在交易量的部分，內政部為什麼不讓它也能更透明呢？在房屋買賣移轉件數統計上，明顯的區隔出中古屋與預售屋交易量有那麼困難嗎？不要讓現代人的我們，學古人一樣再去「刻舟求劍」了！
留言