在房屋市場中找房子或是買房子，可能有人還不知道什麼是開放空間？更不要說若是買到這類開放空間設計的房子，對於本身權益上會有什麼影響了！因此認識開放空間及這類設計的房子，就是一個很重要的課題，千萬不要在不知情的情況下，讓你的乳酪被建商給搬走了！
近幾年來新北市的新板特區已經發展成一個新的豪宅聚落，房價節節高漲，能夠進住到這特區的也都是非富即貴，可是在景氣持續熱絡的2012年，新板特區內卻有六個社區被認定加蓋違建被新北市政府給強制拆除了，從電視上看到的畫面是，金碧輝煌的豪宅一夕之間變成猶如廢墟一般，讓人看了都會覺得很錯愕，住戶花大錢買的豪華住宅，竟落得這樣的下場，心中更不是滋味，不少住戶可能還百思不得其解呢！
為什麼自己居住的豪華社區會有違建？而且還會被市政府給拆了呢？其中關鍵就是四個字---開放空間，因為這六個社區原建築設計是採取開訪空間之設計，在建商原先所規劃的這些開放空間，都必須如字面上所表示的，要無條件地開放給路人甲、路人乙來使用，不可以用類似圍牆或是硬體設施來阻隔外人的使用，如果有的話，就會被檢舉報拆，恢復為無阻礙的開放空間。
開放空間是什麼？
所謂開放空間，是指在一塊建築基地內依法令規定留下一定規模且可連通道路供通行或是休憩的空間，主要用意是針對一些大規模開發的基地，透過法令訂定及審查機制給予建商容積獎勵，鼓勵建商考量周邊整體環境，規劃並留設一定經綠美化之開放空間供公眾來使用。
也就是說政府鼓勵業者將開發基地內的一些空間開放出來，供市民大眾來使用，而不僅只該社區的住戶可使用，然後政府給建築業者更多的容積獎勵，也就是說建商可以蓋更多的房子來賣。
表面上看來是個很合理的設計規劃，因為建商表面上有所「付出」，因此政府給予業者一些補償，也是理所當然的。但若深入去了解，這樣的設計是有問題的，問題出在哪裡呢？
問題是出在權利義務對象搞錯了。採開放空間設計的社區，對建商而言，本質上並沒有任何權益上的損失（綠美化本來就該做），更不要說有些業者在銷售時反而拿來當銷售賣點，房子搞不好是更好賣呢，但業者卻因而平白得到政府更多的容積獎勵，可賣更多房子賺更多的錢，是政策真正的受益者，享受著更多的權利與權益。
然而，受害者是誰呢？就是購買該社區房子的民眾，一來原社區若不做開放空間設計，所有法定空間都只有該社區住戶才能使用，外人不得越雷池一步；二來因為不會有閒雜人等隨時隨便都可靠近社區，可保有較佳的私密性及較安全的居住環境。
再者，因為是採開放空間設計，建商原本是規劃為十層樓的房子，「有可能」變成可多蓋到十二層樓或是更高，住戶戶數就變多了，當然多少也影響了居住品質。
在這種情形之下，買這類房子的住戶只有盡義務的角色，沒有享受任何權利，也就是說住戶沒有得到任何的好處。所以，在開放空間如此容積獎勵設計的情境之下，就宛如是一幕建商「割別人的肉餵老虎」的景象，對購買這類住宅產品的住戶來講是很不公平的，但是更不公平的還在後頭。
開放空間宛如「割別人的肉餵老虎」
就因為開放空間社區有上述的一些缺點，因此有些社區在取得使用執照之後，少數建商會主動幫住戶做二次施工架起圍籬、圍牆等阻隔物，阻絕非住戶的進入，或是有建商不自行施作，但是建議管委會花錢做這些硬體阻隔物。
不過，不管是由誰去施作這些硬體阻隔物，就法令規範上來論法，已經明顯的是違規，這些阻隔物就是二次施工下的產物，就屬違建，將原本該開放給大眾的開放空間，改為社區住戶使用的私人空間，依法必須要加以拆除，這也就是新板特定區六個知名社區最後的命運。
這樣一來，這些社區的住戶就像是豬八戒照鏡子，落得個裡外不是人，真的是賠了夫人又折兵啊！然而蓋房子的建設公司卻一點都沒事，房子賣完後拍拍屁股就走人了，住戶也莫可奈何。
面對房屋市場上的這種奇怪現象，找屋或是購屋民眾就要特別小心了，可要張大眼睛，不要誤蹈入這樣的購屋陷阱當中，那要注意哪些地方呢？以下這幾個問題點在購屋前可要事先搞清楚喔！
1.該住宅社區是否採開放空間設計？
很多人在購屋時，根本不會去想到這個問題，更不會想到一旦住進去這樣子的社區以後，自家權益會有怎樣的轉變？因此建議在看屋階段，就務必一定要釐清是否為開放空間社區。
2.看看社區周邊有沒有豎立開放空間指示牌？
問題是要如何釐清呢？若是屬成屋，最簡單的判別方式是看看社區周邊有沒有豎立開放空間的指示牌，該指示牌會標示出該開放的區塊是那些地方，但有些社區會刻意用東西去阻擋或掩藏，所以得仔細一點去找找看。
3.建商或是上一手住戶有沒有誠實告知？
若是預售屋，有些建商在預售階段會忽略不告知，或甚至是刻意隱瞞開放空間的事實，所以購屋人一定要好好保留預售階段的相關平面宣傳資料，避免完工交屋後雙方各說各話。若是購買成屋，最好也要再多嘴問一下，是不是屬開放空間產品？最怕是社區管委會已經花錢去改為非開放空間了，往後一旦遭到檢舉，要被拆掉，所有住戶又要去分攤相關的費用，說來也是冤枉。
4.若是開放空間社區，你本身能否接受這樣的產品？
前面的問題都一一釐清了以後，再來檢視自己本身及家人是否能接受這類的住宅產品，一般而言開放空間產品對低樓層住戶的負面影響較大，對中高樓層相對比較沒影響，可依這樣的角度去挑選房子，但若是真的想要買個滴水不漏的安全城堡，不要有類似的麻煩事的話，那就去挑那些沒有開放空間設計的電梯大樓社區吧，畢竟非開放空間的住宅產品選擇是很多的！
結語
當初開放空間設計的立意良善，只是相關的配套措施沒有做好，所以才會造成後續市場面的諸多後遺症。更糟糕的是開放空間的容積獎勵，明顯的是「爽」了建商，但是「艱苦」了這些住戶，獎勵容積的權利義務明顯搞錯對象了，看來這個開放空間的制度設計也到了該好好全面檢討的時候了！
（該篇文章首刊於中華民國消費者文教基金會《消費者報導》2018年6月號）
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