政府一連串打炒房到底有沒有效?


 

政府一連串打炒房已經一年了,若問成效呢?別的不說的,看看還直直漲的房價就知道答案。但若客觀來看,政府打炒房的大方向是正確的,只是力道有點不足,而且缺乏了配套措施。

 

日前有機會又受邀到央行演講,央行這個金融重地,就跟法院一樣是個冷衙門,一般人一輩子都不會進去的,多年前曾獲邀到邀行演講,當時是政府(包括央行)集中所有力量要救房市,時隔多年之後再度踏入央行,時空環境整個大轉變,整個政府集中火力要打炒房,因此就以「打炒房成效如何」為題,跟一堆手握制定打炒房政策的官員分析房市、評估成效。

 

連串打炒房也該做個檢討了

 

2020128日央行開出打炒房第一槍,除了央行四次出手,內政部、財政部、金管會等相關部會也都卯足全力祭出修法或管控措施,希望冷卻過熱的國內房市。到現在已經一年的時間過去了,期間又經歷了國內疫情最嚴峻的時刻,這一連串動作下來有沒有效呢?似乎也到了該做個檢討的時候了。

 

若問打炒房成效如何,不用看相關統計數據,也不用跑斷腿做市場調查,民眾的感覺是最真切的,那就是房價還是直直漲,不僅僅全國房價指數創新高,連偏鄉所謂的蛋殼區,房價都直逼都會區,離島房價也快不輸六大都了,這都告訴大家政府一連串打炒房下來,還是沒有打掉高房價的民怨,甚至近日還被主流財經雜誌以「炒房之島」為封面主題,大大酸了一下。

 

央行逐漸縮緊銀根

 

不過,若我們平心靜氣來檢視政府的這些打炒房措施,整個大方向是正確的,首先,央行連續四波限貸令,被批評為無效,才會一而再、再而三。但央行逐漸縮緊銀根的做法,就是要增加炒房者的炒房成本、抽掉炒房者(包括法人及建商)的材火,只是顧慮到避免衝擊力道過大,使勁上似顯得溫吞,像似對於二屋取消寬限期,又落入彭總裁時代畫地自限以及間接產生「驅魚效應」的困境。至於,金檢動作頻頻,若沒有公布不配合的銀行業者,是很難取得殺雞儆猴的效果。

 

實登2.0成為拱價、定錨的工具

 

其次,是內政部的實價登錄2.0,對於最為人詬病的紅單轉售、預售屋行情延遲登錄,都經修法加以阻絕及改善,然而關鍵是在後續的稽查。若人力不濟,還是會流於徒法不足以自行的窘境。至於實價交易資訊更即時更透明,在房市多頭勢力之下,反而成為拱價、定錨的工具,這可能是修法當時沒想到的後遺症吧!

 

閉鎖期延長讓新供給頓時縮減

 

最後,是財政部的房地合一稅2.0,也是考慮很周延,就投資客可能炒房的地方加以一一圍堵,諸如延長短炒的高稅率閉鎖期、法人及預售屋換約納入課稅、靠股權移轉炒房者也逃不過房地合一稅等,但是閉鎖期延長卻讓市場新屋供給頓時縮減,更讓賣方姿態跟著拉高。至於預售換約納稅,在房價續漲有利可圖情況下,投資客還是樂於當個快樂的納稅義務人呢!

 

就目前看來,打炒房成效還是有限,真的有賴政府在滾動式檢討之後,提出更有力、更完整的配套措施,讓房屋市場回歸到真正自住者的天下,而不是炒房者的天堂,一掃「炒房之島」的汙名。

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