事件緣起
其中，在美國密蘇里州（Missouri)一起集體訴訟官司當中，聯邦陪審團調查發現全美房地產經紀人協會與幾家大型房仲經紀公司合謀拉高房仲服務費（佣金)，造成賣屋人的權益受到損失。2023年10月以來被控的房仲公司都陸陸續續庭外和解，同意支付一筆鉅額和解金當作賠償。
這其中包括號稱是美國最大的房仲凱勒威廉地產公司（Keller Williams Realty）就同意支付7000萬美元（約21億台幣)和解金作為賠償，並修改其一些經紀人指導方針。Anywhere Real Estate同意支付8350萬美元（約25億台幣)和解金，而Re/Max也同意支付5500萬美元（約16.5億台幣)和解金。Anywhere Real Estate旗下子公司包括知名的科威國際不動產（Coldwell Banker)、21世紀不動產、蘇富比國際物業等。
傳統美國房仲業的運作
過去一百年多來美國房仲業在NAR的運作下有一套非常完整的聯賣制度（Multiple Listing Services，MLS），凡是NAR會員房屋物件委託都上架MLS聯賣流通系統，但在MLS聯賣合約中已經硬性的將要付給房仲佣金指引放上去，雖然NAR對外不斷主張佣金是可以協商的，但長期以來美國房仲業收取房屋成交總價5~6%的服務費，已經成為市場慣例。
從這幾起集體訴訟的相關資料來看，發起訴訟的賣屋者指控，他們一開始就沒被告知這筆服務佣金有大約一半是要付給買方經紀人的；買方經紀人並沒有直接服務賣房子的他們，為什麼要由他們來付費；服務佣金太高，又難有協商空間；此一付費結構導致買方經紀人傾向於引導買方去買更高價的房子，進而也推升了房價；此舉是一種市場不公平競爭行為（anticompetitive conduct)，違反了反托拉斯法（Antitrust Law)。
房產經紀人營運方式將生重大變化
這幾起集體訴訟的結果，意味著從1990年代以來房地產經紀人的營運方式將產生重大變化，並可能對美國房仲產業產生重大衝擊。其影響層面可能有以下幾點：
1.賣方經紀人將不再是服務佣金的主導者。此後服務佣金將由買賣方及其經紀人個別協商決定，這將改變美國長期以來房仲佣金的收費結構。
2.服務佣金比例可能會大幅調降。根據美國當地專業研究機構TD Cowen Insights指出，佣金收費比例可能會大幅下降25~50%。
3.房仲可能出現離職潮。此一巨大變動預計讓房地產經紀業面臨優勝劣汰的大洗牌，已有人悲觀估計可能有高達100萬的房地產經紀人可能被迫轉行，離開這一個行業。
5.NAR以及MLS的領導地位可能受到挑戰甚至因而式微。全美房地產經紀人協會目前擁有150萬個會員。
結語
這幾起的集體訴訟案的最終結果，當然很有可能衝擊到美國百年來房仲業的經營模式及服務費收費機制，進而影響到房仲從業人員之生存空間，只是佣金收費比例是否會大降、是否產生大離職潮、房價是否隨之調降等臆測，都還有待市場後續觀察！NAR以及MLS的市場領導地位是否受到挑戰，更關係到整個房仲產業的未來發展，都值得業者及民眾持續關注！
註：原文刊載於消費者報導113年9月號 第521期
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